Warum sich Mikroapartments in aufstrebenden Business-Städten wie Berlin als zukunftsfähiges Investment lohnen.
Von Thomas Zabel, CEO, Zabel Property GmbH
Wie oft haben Sie bereits gehört, dass man bei der derzeitigen Marktlage nach der sogenannten ABBA-Regel in Immobilien investieren sollte? A-Lagen in B-Städten und B-Lagen in A-Städten. Dort, so die landläufige Meinung, fielen die Anfangs- und Wertänderungsrenditen höher aus, während der Markt für Immobilien in den Vorzugslagen der Top-7-Städte überhitzt sei. Dabei lassen sich zum Beispiel in der Bundeshauptstadt auch abseits der ABBA-Strategie attraktive Renditen erzielen: Mit stabilen Preiszuwächsen von sieben bis zwölf Prozent jährlich und ähnlichen Mietsteigerungen sind die Berliner Hot-Spots ein sicheres Pflaster für langfristig orientierte Immobilieninvestments.
Die Arbeitswelt der Zukunft erfordert flexible Wohnformen
Das gilt besonders für zukunftsweisende Wohnformen, die ideal auf die Bedürfnisse der Arbeitswelt von morgen zugeschnitten sind. Moderne, innerstädtisch gelegene Mikroapartments im gehobenen Segment werden aufgrund der zunehmenden Anzahl an Business-Travellern immer gefragter: Fachkräfte, die projektbezogen mehrere Monate an einem Standort arbeiten und danach weiterziehen — über Sprach- und Ländergrenzen hinweg. Für diese eignet sich das Konzept Wohnen auf Zeit in voll ausgestatteten und hochfunktionalen Mikroapartments, während traditionelle Mietverträge häufig zu unflexibel und die meisten konventionellen Wohnungen unmöbliert sind.
Kapitalanleger müssen trotz der häufig wechselnden Mieter keinen Leerstand befürchten: Eine aktuelle Studie des Instituts für deutsche Wirtschaft hat ermittelt, dass der Bedarf an Mikroapartments in Berlin gerade einmal zu 46 Prozent abgedeckt ist. Und die neu ausgestellten Baugenehmigungen hinken dem anhaltenden Zuzug hinterher. An potenziellen Mietern wird es also kaum mangeln.
Zahleiche Start-ups treiben die Nachfrage nach modernem Wohnraum an
Die politischen Entwicklungen sorgen dafür, dass Berlin als wirtschaftliches Drehkreuz in Europa immer wichtiger wird. Denn nicht nur Frankfurt am Main profitiert vom kommenden Brexit. Zahlreiche Start-ups aus der Finanz-, Technologie-, Medien- und Telekommunikationsbranche zieht es in die Spreemetropole — und damit aufstrebende, exzellent ausgebildete Fachkräfte mit hohen Ansprüchen an ihr Wohnumfeld. Dank zahlreicher Zusatzangebote wie Coworking-Spaces, Fitnessräumen oder einem englischsprachigen Concierge-Service, die allen Mietern zur Verfügung stehen, erfüllen moderne Wohnkomplexe mit Mikroapartments die Bedürfnisse junger internationaler Bewohner optimal.
Flächenoptimierung als wichtiges Investmentkriterium
Diejenigen, die eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage suchen, sollten nicht nur auf die Lage der Immobilie achten, sondern auch auf Wohnform und Flächenzuschnitt. Zwar kostet eine großflächigere Wohnung im konventionellen sechsstöckigen Etagenbau auf den Quadratmeter gesehen weniger. Da der Trend jedoch zu kleineren, dafür flächenoptimierten Wohneinheiten mit zusätzlichen Gemeinschaftsflächen für alle Mieter weist, entstehen höhere Renditepotenziale durch die langfristige Wertsteigerung des Objektes.
Hinzu kommt, dass Mikroapartment nicht gleich Mikroapartment ist. Die Wohnflächen variieren von 20 bis 50 Quadratmetern mit einem oder zwei Zimmern. Gerade die kleineren Immobilien ermöglichen einen Einstieg in den Berliner Wohnimmobilienmarkt zu erschwinglichen Konditionen. Es ist also möglich, vergleichsweise wenig Kapital in ein einzelnes Objekt zu binden und sein Portfolio breiter zu diversifizieren. Dadurch erhalten Anleger sämtliche Vorteile des Immobiliendirektbesitzes inklusive der stabilen Renditen, ohne sich völlig an ein Einzelinvestment zu binden.