Durch Art. X des Zweiten Gesetzes zur Umsetzung steuerliche Hilfsmaßnahmen zur Bewältigung der Corona-Krise vom Juni 2020 ist der reguläre Umsatzsteuersatz von 19 Prozent auf 16 Prozent und der ermäßigte Steuersatz von sieben auf fünf Prozent abgesenkt worden. Die Absenkung des Umsatzsteuersatzes klingt zwar zunächst erfreulich. Für Makler und Verwalter ergeben sich daraus jedoch praktisch keine Vorteile, sondern nur Mehrarbeiten.
Von Hans-Joachim Beck
Gemäß § 27 Abs. 1 Satz 1 Umsatzsteuergesetz (UStG) kommt es für die Anwendung der geänderten Umsatzsteuersätze darauf an, wann die Leistung erbracht wird. Dagegen kommt es nicht darauf an, wann der Maklervertrag abgeschlossen worden ist, wann die Rechnung erstellt wird oder wann die Zahlung erfolgt. Das gilt auch dann, wenn der Kunde bereits vor dem 1. Juli 2020 gezahlt hat und der leistende Unternehmer die Einnahme deshalb bereits mit 19 Prozent versteuert hat. In diesen Fällen muss die Besteuerung in dem Monat korrigiert werden, in dem die Leistung erfolgt.
Makler
Von dem Vermittlungsmakler wird die Leistung dann erbracht, wenn der Erfolg eintritt und der Hauptvertrag abgeschlossen wird. Erst dann entsteht gemäß § 652 BGB der Anspruch auf die Provision. Der abgesenkte Steuersatz ist deshalb von dem Makler dann anzuwenden, wenn der Kaufvertrag in den Monaten Juli bis Dezember 2020 wirksam abgeschlossen wird. Bei Vermittlung eines Mietvertrages kommt es darauf an, wann der Mietvertrag wirksam abgeschlossen wird.
Höhe des Provisionsanspruchs
Hat der Makler mit dem Kunden einen Bruttopreis vereinbart, etwa weil dieser Verbraucher ist, so ändert sich die vereinbarte Provision durch die Absenkung des Umsatzsteuersatzes nicht. Gemäß § 14 Abs. 2 Nr. 1 UStG muss der Makler jedoch innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung ausstellen, in der er den anzuwenden Steuersatz sowie den Steuerbetrag ausweist. Wird der Kauf- oder Mietvertrag im zweiten Halbjahr 2020 ausgeführt, sind dies 16 Prozent des Leistungsentgelts.
Wenn der Makler eine Courtage von 3,57 Prozent vereinbart hat, müsste die Rechnung wie folgt aussehen:
Kaufpreis___________________________________100.000
Maklerprovision (3,57 %)__________________3.570
Darin enthaltene Umsatzsteuer (16 %)___492,41
Die Steuer von 492,41 errechnet sich, indem eine Steuer von 16 Prozent aus dem Bruttobetrag von 3.570 Euro herausgerechnet wird:
3.570 x 100
= 357.000
: 116
= 3077,58
x 16 %
= 492,41
Damit erhöht sich die Netto-Maklerprovision von drei Prozent auf 3,07 Prozent. Denn 3.570 – 492,41 sind 3.077,59. Bei der Vermittlung von Kaufverträgen ist dies kein Problem, weil es keine gesetzliche Obergrenze für die Maklerprovision gibt. Handelt es sich um die Vermittlung eines Mietvertrages an einen Wohnungssuchenden, muss die Provision abgesenkt werden, um die die Grenze des § 3 Abs. 2 WoVermRG einzuhalten.Will der Makler den Steuervorteil an seinen Kunden weitergeben, muss er die Provision von 3,96 auf 3,48 Prozent absenken.
Vereinbarung neuer Verträge
Die Absenkung des Umsatzsteuersatzes soll nur bis zum Ablauf des Jahres 2020 gelten. Für Leistungen, die im Jahre 2021 erbracht werden, soll dann wieder der Steuersatz von 19 Prozent gelten.
Wenn der Makler einen neuen Maklervertrag abschließt, in dem er mit einem Umsatzsteuersatz von 16 Prozent kalkuliert, fragt sich, ob er eine höhere Provision verlangen kann, wenn der Hauptvertrag erst nach dem Dezember 2020 abgeschlossen wird. Wenn der Makler mit seinem Kunden eine Bruttoprovision vereinbart hat, berechtigt die Anhebung des Umsatzsteuersatzes nicht zur Anhebung der Provision. Daher sollte der Makler seine Maklerprovision weiterhin unter Zugrundelegung eines Steuersatzes von 19 Prozent kalkulieren. Für den Fall, dass der Hauptvertrag noch im Jahre 2020 abgeschlossen wird, kann er eine Provision vereinbaren, die er unter Zugrundelegung des Steuersatzes von 16 Prozent kalkuliert ist. Beispielsweise kann er mit seinem Kunden eine Provision von 3,57 Prozent vereinbaren und für den Fall, dass der Kaufvertrag noch im Jahre 2020 wirksam abgeschlossen wird, von 3,48 Prozent. Eleganter wäre sicher eine Netto-Vereinbarung, dass die Provision x Euro zuzüglich der gesetzlich geschuldeten Mehrwertsteuer beträgt. Dies ist bei Verträgen mit Verbrauchern aber nicht zulässig.
Hausverwalter
Verwalter schließen in der Regel Nettovereinbarungen ab. Dann ist die Sache einfach. Für die Monate Juli bis Dezember 2020 müssen Rechnungen mit der Umsatzsteuer von 16 Prozent ausgestellt werden. Wenn der Verwalter oder Vermieter seinem Kunden fälschlich eine Rechnung mit 19 Prozent Umsatzsteuer ausstellt, muss er diesen Betrag gemäß § 14 c Abs. 1 UStG an sein Finanzamt abführen. Trotzdem hat der Kunde gemäß § 15 Abs. 1 UStG nur einen Vorsteuerabzug in Höhe der gesetzlichen Umsatzsteuer von 16 Prozent.
Vermietung
Werden Gewerberäume umsatzsteuerpflichtig vermietet, so unterliegen Mieten, die für die Zeiträume Juli bis Dezember 2020 gezahlt werden, dem Steuersatz von 16 Prozent. Nachzahlungen, die der Mieter für die Monate vor Juli 2020 leistet, unterliegen daher unverändert dem Steuersatz von 19 Prozent.
Mietverträge
Wenn der Mietvertrag nicht als Rechnung ausgestaltet ist und der Steuersatz und die Umsatzsteuer nicht als absoluter Betrag angegeben sind, sondern der Mieter eine separate Rechnung erhält, muss man für die Monate Juli bis Dezember 2020 eine Rechnung mit 16 Prozent Umsatzsteuer erstellen.
Hat der Mieter für die Monate Juli bis Dezember 2020 schon eine Rechnung mit 19 Prozent Umsatzsteuer erhalten, etwa weil der Vermieter im Voraus eine Jahresrechnung oder eine Dauerrechnung erteilt hat, muss die Rechnung berichtigt werden. Hierfür genügt die Übersendung einer korrigierten Rechnung an den Mieter (Abschnitt 14 c Abs. 6 UStAE).
Wenn der Mietvertrag so formuliert ist, dass er zugleich die Voraussetzungen einer Rechnung erfüllt, muss die Berichtigung der Rechnung dadurch erfolgen, dass der Mietvertrag geändert und an den neuen Steuersatz angepasst wird. Da die Umsatzsteuer ab Januar 2021 voraussichtlich wieder 19 Prozent betragen wird, sollte die Vertragsänderung von vorneherein auf die Monate Juli bis Dezember 2020 beschränkt werden.
Wird der Mietvertrag nicht geändert, stellt der Vermieter für die Monate Juli bis Dezember 2020 eine falsche Rechnung aus und muss gemäß § 14 c Abs. 1 UStG die fehlerhaft ausgewiesene Umsatzsteuer von 19 Prozent an sein Finanzamt zahlen, auch wenn der Mieter ihm nur die 16 Prozent zahlt. Der Mieter könnte trotzdem nur die gesetzliche Umsatzsteuer von 16 Prozent als Vorsteuer abziehen.
Schriftformerfordernis
Wird der Vertrag geändert und die Miete herabgesetzt, so handelt es sich meines Erachtens um eine Vertragsänderung, die unter §§ 550, 578 BGB fällt. Da eine Verletzung der Schriftform es beiden Parteien ermöglicht, den Mietvertrag wie einen auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Vertrag zu kündigen, sollte man vorsichtshalber das Formerfordernis des § 550 BGB einhalten.
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