Berliner Mietendeckel in Kraft getreten: Eine Roadmap für Vermieter

Am 30. Januar 2020 ist der Berliner Mietendeckel (Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin, MietenWoG Bln) vom Abgeordnetenhaus verabschiedet worden. Das Gesetz ist am 23. Februar 2020 in Kraft getreten. Was heißt das nun für Vermieter? Was müssen sie bis wann unternehmen?

Von Hans-Joachim Beck

In dieser Roadmap sind einige wichtige Handlungsempfehlungen für Vermieter zusammengefasst.

Beschränkung der Mietzahlung

Wenn die Miete nach dem 18. Juni 2019 nicht erhöht wurde, müssen Vermieter nichts veranlassen. Die Miete kann weiterhin gefordert werden. Das Gleiche gilt, wenn der Mietvertrag erst nach dem 18. Juni 2020 abgeschlossen wurde. Die in diesem Vertrag vereinbarte Miete stellt die Stichtagsmiete dar, die auch nach Inkrafttreten des Gesetzes gefordert werden dar.

Wenn die Miete nach dem 18. Juni 2019 erhöht wurde, darf der Vermieter die ab März 2020 fällig werdenden Mieten nur noch in der Höhe fordern und entgegennehmen, die am 18. Juni 2019 vereinbart war. Die Vereinbarung über die Mieterhöhung bleibt bestehen. Nur der Zahlbetrag wird herabgesetzt.

Es handelt sich insbesondere um folgende Fälle:

Anhebung der Miete gem. § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete und Zustimmung des Mieters nach dem 18. Juni 2019.
Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB. Wenn die Maßnahmen nach dem 18. Juni 2019 durchgeführt wurden, kann die erhöhte Miete weiterhin gefordert werden, soweit die Erhöhung 1 EURO/m² nicht übersteigt.
Staffelmieten.
Indexmieten.
Bei Staffel- und Indexmieten ist die am 18. Juni 2019 geschuldete Miete maßgeblich.

Hat der Mieter eine Einziehungsermächtigung/SEPA-Lastschrifteinzug erteilt und ziehen Vermieter die Miete im Wege einer Lastschrift ein, müssen sie den Betrag entsprechend herabsetzen.

Wenn der Mieter die Miete überweist, muss der Vermieter ihn darüber informieren, dass die Miete ab März 2020 nur noch in der Höhe zu zahlen ist, die für den Monat Juni 2019 vereinbart war. Keinesfalls sollten Vermieter die vereinbarte Miete herabsetzen. Denn das Gesetz verlangt nur die Beschränkung der Zahlung der erhöhten Miete. Die Information können dem Mieter in jeder Form übermittelt werden. Eine förmliche Zustellung ist nicht erforderlich. Eine bloß mündliche Mitteilung ist jedoch nicht ratsam, weil Vermieter diese nicht beweisen können. Verfügen Vermieter über die E-Mail-Adresse des Mieters, kann ihm die Information per E-Mail übermittelt werden. Anderenfalls empfiehlt es sich, einen Brief per Post zu senden oder zusammen mit einem Zeugen die Briefe in die Hausbriefkästen der Mieter einzuwerfen. Zur Beweissicherung sollten in diesem Fall eine Liste der Mieter angefertigt, der Namen des Mieters bei Einwurf des Schreibens abgehakt und die Liste anschließend zusammen mit dem Zeugen unterschrieben werden.

Wahrscheinlich werden einige Mieter die Miete trotz des Schreibens in der bisherigen Höhe überweisen. Ob Vermieter verpflichtet sind, den überzahlten Betrag zurück zu überweisen, ist derzeit noch nicht geklärt. Möglicherweise reicht es aus, wenn sie den Betrag nicht als gezahlte Miete verbuchen, sondern als Sicherheitsleistung für eine etwaige Nachforderung der Miete. Wenn Vermieter nachweisen können, dass sie den Mieter über die Einschränkung der Zahlungspflicht informiert haben, begehen sie jedenfalls keine Ordnungswidrigkeit, weil Vermieter den Mieter nicht daran hindern können, den vereinbarten Betrag zu überweisen.

Vermietung nach dem Inkrafttreten des Berliner MietenWoG

Wenn Vermieter nach Inkrafttreten des MietenWoG Bln einen neuen Mietvertrag abschließen, unterliegt die Höhe der zu zahlenden Miete gem. § 4 MietenWoG zwei Begrenzungen. Die Miete darf die Tabellenmiete des § 6 und die am 18. Juni 2019 geltende Stichtagsmiete nicht überschreiten. Es ist also der niedrigere der beiden Werte maßgeblich. Haben Vermieter die Wohnung nach dem 18. Juni 2019 modernisiert und mindestens eine der nach § 7 MietenWoG Bln „privilegierten“ Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, erhöht sich die Tabellenmiete des § 6 um die Mieterhöhung nach § 559, höchstens aber um 1 EURO/m².

Wenn Vermieter erreichen wollen, dass sie bei einer Aufhebung des MietenWoG durch das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) rückwirkend die volle Miete verlangen können, sollten sie bei der Vereinbarung der Miethöhe die Vorschrift des § 4 unberücksichtigt lassen und lediglich die Grenzen des BGB und des § 5 WiStG beachten. Ob die Mietpreisbremse in Berlin ordnungsgemäß bekanntgegeben wurde, wird der BGH demnächst in einem bereits anhängigen Verfahren entscheiden. Nur den vom Mieter zu zahlenden Betrag müssen Vermieter auf die nach § 4 MietenWoG zulässige Höhe begrenzen. Der Betrag, den der Mieter zahlen muss, darf nicht höher sein als die Stichtagsmiete beziehungsweise die Tabellenmiete gem. § 6. Maßgeblich ist der niedrigere dieser beiden Werte. Haben Vermieter eine Modernisierung im Sinne des § 7 durchgeführt, erhöhen sich diese Werte um bis zu 1 EURO/m². Dies können Vermieter gefahrlos tun, weil nach § 11 Nr. 4 Berliner MietenWoG eine Ordnungswidrigkeit nur vorliegt, wenn sie eine über der Mietobergrenze liegende Miete fordern oder entgegennehmen.

Außerdem müssen Vermieter dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages die am 18. Juni 2019 geltende Stichtagsmiete und die Mietobergrenze nach den §§ 6 und 7 MietenWoG mitteilen. Auch in diesem Fall sind gem. § 6 Abs. 4 Satz 2 die für die Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu benennen. Diese Information müssen sie vor Unterzeichnung des Mietvertrages geben, am besten in dem Mietvertrag selbst. Auf Verlangen müssen Vermieter diese Auskunft auch der für das Wohnungswesen zuständigen Senatsverwaltung geben. Wenn sie die Auskunft nicht, nicht richtig oder nicht vollständig erteilen, begehen sie nach § 11 Nr. 3 MietenWoG Bln eine Ordnungswidrigkeit.

Bis zum 22. April 2020

Innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des MietenWoG Bln, also bis zum 22. April 2020, müssen Vermieter ihre Mieter gem. § 6 Abs. 4 MietenWoG Bln unaufgefordert über die Tatsachen informieren, die für die Berechnung der Mietobergrenze maßgeblich sind. Dies sind:

Baujahr (der Wohnung),
ob die Wohnung über eine Sammelheizung und/oder ein Bad verfügt,
ob sie in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen liegt und
ob sie über eine moderne Ausstattung im Sinne des § 6 Abs. 3 MietenWoG Bln verfügt.

Sie müssen die Mietobergrenze nicht berechnen und keinen bestimmten Betrag nennen. Es genügt die Mitteilung, ob die Wohnung über eine moderne Ausstattung verfügt. Die dafür maßgeblichen Merkmale müssen nicht dargelegt werden.

Wenn Vermieter seit dem Inkrafttreten des Gesetzes eine Modernisierungsmieterhöhung gem. § 559 BGB erklärt haben, müssen sie dem Mieter mitteilen, um wieviel sich dadurch die Mietobergrenze gemäß § 7 Abs. 1 erhöht hat. Damit der Mieter nachprüfen kann, ob seine ‚Wohnung eine moderne Ausstattung hat, können Vermieter ihm die in § 6 Abs. 3 MietenWoG Bln aufgeführten Merkmale benennen: Eine moderne Ausstattung liegt gemäß § 6 Abs. 3 MietenWoG Bln vor, wenn der Wohnraum mindestens drei der folgenden fünf Merkmale aufweist:

schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Aufzug,
Einbauküche,
hochwertige Sanitärausstattung,
hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a).

Wenn diese Merkmale für sämtliche Wohnungen eines Hauses gleich sind, könnten Vermieter die Mitteilung auch durch Aushang im Treppenhaus bekannt machen. Ob dies empfehlenswert ist, können Vermieter selbst am besten entscheiden. Wenn die Merkmale für einzelne Wohnungen abweichen, müssen sie diese dem Mieter individuell bekanntgeben. Auch hier ist eine Bekanntgabe per E-Mail zulässig.

Modernisierung

Aufgrund des Berliner MietenWoG ist nach dem Inkrafttreten des Gesetzes eigentlich jede Erhöhung der Miete verboten. Um bei Modernisierungen zumindest eine kleine Mieterhöhung nach § 559 BGB zu ermöglichen, hat der Berliner Gesetzgeber in § 7 geregelt, dass sich die Stichtagsmiete (§ 3 MietenWoG) und die Tabellenmiete (§ 6 MietenWoG) um 1 EURO/m² erhöhen, wenn folgende Maßnahmen durchgeführt worden sind.

Modernisierungsmaßnahmen,

zu denen der Vermieter aufgrund eines Gesetzes verpflichtet ist,
zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches,
zur Nutzung erneuerbarer Energien,
zur energetischen Fenstererneuerung,
zum Heizanlagenaustausch mit Heizanlagenoptimierung,
zum Aufzugsanbau oder
zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau.

Mehrfache Modernisierungsmaßnahmen während der Geltung des MietenWoG führen insgesamt nur zu der Erhöhung um 1 EURO/m². Im Ergebnis darf die Miete gemäß § 559 BGB nur um höchstens 1 EURO/m² erhöht werden.

Die Mieterhöhung muss der Vermieter der Investitionsbank Berlin elektronisch oder schriftlich anzeigen. Am einfachsten geschieht dies durch Übersendung einer Kopie der Modernisierungsankündigung, aus der sich auch die künftige Miethöhe ergibt.

Ist die Modernisierungsmaßnahme zwischen dem 18. Juni 2019 und dem Inkrafttreten des Gesetzes durchgeführt worden, muss die Anzeige an die IBB innerhalb von drei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes erfolgen.

Am 22. November 2020

Neun Monate nach Inkrafttreten des MietenWoG Bln wird auch die Regelung über eine Absenkung der Miete in Kraft treten. Da das Gesetz am 23. Februar 2020 in Kraft getreten ist, wird dies der 22. November 2020 sein. Die ab Dezember 2020 fällig werdenden Mieten muss der Vermieter von sich aus und unaufgefordert auf die sogenannte Kappungsgrenze absenken. Dies betrifft nicht die vereinbarte Miete, sondern nur den Zahlbetrag. Die Kappungsgrenze ist nach § 5 Abs. 1 MietenWoG Bln in der Weise zu berechnen, dass die Mietobergrenze zunächst um einen Zu- oder Abschlag je nach der Wohnlage zu korrigieren und dann um 20 Prozent zu erhöhen ist. Da die Wohnlage erst noch von der Senatsverwaltung festgelegt wird, kann man die Kappungsgrenze derzeit noch nicht errechnen. Insofern sollten Vermieter und Mieter daher derzeit noch nichts veranlassen und die Verordnung abwarten.