„Kein Gesetz verlässt den Bundestag so, wie es in den Bundestag gekommen ist.“ Jenes „Strucksche Gesetz“ hat sich auch bei dem Gesetz zur Einführung eines Sachkundenachweises für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter bewahrheitet.
Von Dr. Christian Osthus
Der Beschluss der Bundesregierung sah einen solchen Sachkundenachweis als echte Berufszulassungsregelung noch vor. Der Bundestag hat sich dagegen entschieden und daraus eine Weiterbildungsverpflichtung gemacht. Die Gründe hierfür sind unterschiedlich. Im Kern sah der Wirtschaftsausschuss nicht genügend Potential, inwieweit Immobilienmakler bei Käufer oder Verkäufer einen Schaden verursachen können. Zudem wurden europarechtliche Bedenken ins Feld geführt, ein gern genommenes Todschlagargument. Zwar wird mit dem Gesetz für Wohnimmobilienverwalter eine echte Berufszulassungsregelung eingeführt. Da diese wie beim Maklergewerbe aber auf einen Sachkundenachweis verzichtet, ist diese nicht ausreichend, selbst wenn Wohnimmobilienverwalter künftig eine Berufshaftpflichtversicherung gegen Vermögenschäden abschließen müssen.
Bis vor einigen Wochen waren noch letzte Fragen offen, wie die Neuregelungen im Detail ausgestaltet sein werden. Diese Unklarheiten sind jetzt beseitigt. Denn der Bundesrat hat mit der novellierten Makler- und Bauträgerverordnung am 27. April 2018 den letzten Baustein der nachfolgenden Neuregelung gesetzt (BR-Drs. 93/18):
Berufszulassung für Wohnimmobilienverwalter
Ab dem 1. August 2018 steht die Tätigkeit des Immobilienmaklers unter dem Vorbehalt der Erlaubnis. Bisher musste lediglich ein entsprechendes Gewerbe angemeldet werden. Werden nur Gewerbeimmobilien verwaltet, bleibt es bei der Gewerbeanmeldung. WEG- und „Mietshausverwalter“ erhalten von ihrem für sie zuständigen Gewerbeaufsichtsamt die Erlaubnis nur, wenn sie in geordneten Vermögensverhältnissen leben, zuverlässig sind und Berufshaftpflichtversicherung gegen Vermögensschäden abschließen. Die Mindestversicherungssumme beträgt 500.000 Euro für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres. Die vom Versicherungsunternehmen erteilte Versicherungsbestätigung darf zum Zeitpunkt der Antragstellung nicht älter als drei Monate sein. Fällt der Versicherungsschutz etwa aufgrund einer Kündigung weg oder ist der Schutz entsprechend der Mindestvorgaben nicht mehr gewährleistet, informiert das Versicherungsunternehmen die Erlaubnisbehörde.
Diejenigen Wohnimmobilienverwalter, die vor dem 1. August 2018 als solche tätig sind, haben nach einer Übergangsregelung noch bis zum 1. März 2019 Zeit, eine Erlaubnis bei der zuständigen Behörde zu beantragen. Eine darüber hinausgehende „Alte-Hasen-Regelung“ mit der eine bestimmte Berufserfahrung einem Sachkundenachweis gleichgesetzt wird, ist freilich nicht mehr erforderlich.
Weiterbildungsverpflichtung für Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler
Gewerbetreibende sind verpflichtet, sich in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren weiterzubilden. Diese Pflicht gilt nicht nur für den Inhaber oder den Geschäftsführer, sondern auch für alle Beschäftigten, die an der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirken. Dies kann nach der Gesetzesbegründung bei Immobilienmaklern zum Beispiel die Erstellung von Exposés, die Durchführung von Wohnungsbesichtigungsterminen oder die aktive Teilnahme an Gesprächen mit interessierten Käufern oder Verkäufern bzw. Mietern oder Vermietern sein. Eine aktive Mitwirkung im Rahmen der Wohnungseigentumsverwaltung kann zum Beispiel durch die Erstellung von Wohngeldabrechnungen oder die Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen erfolgen. Nicht erfasst werden rein administrative Hilfstätigkeiten wie zum Beispiel Sekretariatsaufgaben und rein innerbetriebliche Tätigkeiten zum Beispiel in der Buchhaltung oder Personalabteilung.
Die Weiterbildung kann dabei in Präsenzform, in einem begleiteten Selbststudium, durch betriebsinterne Maßnahmen des Gewerbetreibenden oder in einer anderen geeigneten Form erfolgen. Bei Weiterbildungsmaßnahmen in einem begleiteten Selbststudium ist eine nachweisbare Lernerfolgskontrolle durch den Anbieter — wie der Europäischen Immobilienakademie (EIA) — der Weiterbildung erforderlich. Entscheidet sich der Gewerbetreibende für eine betriebsinterne Maßnahme, so kann dies grundsätzlich auch durch einen fähigen Mitarbeiter erfolgen. Zu empfehlen ist aber die Zuhilfenahme eines externen Experten.
Im Hinblick auf die Inhalte können die Verpflichteten auf einen umfangreichen Katalog zurückgreifen, der aufgeteilt nach den beiden Berufsgruppen in der Anlage zur Rechtsverordnung aufgeführt ist. Aufgeführt sind dort beispielsweise für Makler die Kundenberatung, die Wertermittlung, das Makler-, Grundstückskaufvertrags- oder Grundbuchrecht. Wohnimmobilienverwalter können u.a. Weiterbildungen wahrnehmen im Bereich der Erstellung der Jahresabrechnung, des Wirtschaftsplans und der Betriebskostenabrechnung.
Gewerbetreibende und Mitarbeiter, die in beiden Bereichen tätig sind, müssen jeweils 20 Stunden in drei Jahren absolvieren. Diejenigen, die sich gerade in einer Ausbildung zum Immobilienkaufmann/-frau oder Weiterbildung zum/zur Geprüften Immobilienfachwirt/-in befinden, sind von der neuen gesetzlichen Weiterbildungspflicht für die Dauer dieser Maßnahmen und für drei auf den Erwerb des Abschlusses folgenden Jahre befreit.
Der Gesetzestext sieht vor, dass die Gewerbetreibenden über eine Rechtsverordnung verpflichtet werden können, ihre Kunden über ihre berufliche Qualifikation und ergriffenen Weiterbildungsmaßnahmen zu informieren. Der Verordnungsgeber hat von dieser Möglichkeit letztlich keinen Gebrauch gemacht. Auch die Informationspflicht des Gewerbetreibenden im Hinblick auf die von ihm und seinen Mitarbeitern ergriffenen Weiterbildungsmaßnahmen gegenüber der Behörde hat man im letzten Moment der Beratungen im Bundesrat deutlich entschärft. Sahen die Verordnungsentwürfe noch vor, dass der Gewerbetreibende von sich aus jedes bzw. alle drei informieren muss, gilt zukünftig, dass die Behörde entsprechende Erklärungen einfordern kann. Frühestens kann sie von diesem Recht aber erst nach drei Jahren Gebrauch machen.
Letztlich sind 20 Stunden Weiterbildungsverpflichtung in drei Jahren nicht mit einem echten Sachkundenachweis zu vergleichen. Es liegt also an jedem einzelnen, sich darüber hinaus weiterzubilden, um so am Markt die beste und qualifizierteste Leistung zu erbringen.