Seit den 1970er Jahren führt Kantar (ehemals Infratest) alle drei bis vier Jahre eine Befragung zur Wohneigentumsbildung durch. Erfasst werden dabei rund 20.000 Haushalte, persönlich befragt rund 500. Die Ergebnisse der Befragungen aus 2022 für die Jahre 2018 bis 2021 wurden kürzlich vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in Zusammenarbeit mit Kantar veröffentlicht. Die Kantar-Erhebungen erfassen — im Gegensatz zu den meisten anderen Studien — auch Haushalte, die ihr Wohneigentum vollständig aus eigener Liquidität finanzieren. Weiterhin werden Erbschaften beziehungsweise Schenkungen von Immobilien berücksichtigt.
Objekttypen
Gebrauchte Wohnimmobilien dominieren zunehmend die Wohneigentumsbildung. Dieser Trend hat sich im Zeitverlauf verstärkt. Der Anteil von Bestandsimmobilien bei der Wohneigentumsbildung liegt bei 79 Prozent, die restlichen 21 Prozent entfallen auf den Neubau. (s. Abb. 1 „Art des Erwerbs 1979-2021“)
Die Nachfragepräferenzen bei den Gebäudetypen haben sich im Zeitverlauf verschoben. 2018 bis 2021 machten freistehende Einfamilienhäuser rund 45 Prozent der Objekte zur Wohneigentumsbildung aus. Rund ein Drittel waren Reihen- und Zweifamilienhäuser sowie Doppelhaushälften. Eigentumswohnungen hatten einen Anteil von etwa 17 Prozent. (s. Abb. 2 „Wohneigentumsbildung nach Objekttyp 1994-2021“)
Wohnflächeninanspruchnahme
Je mehr Personen in einem Haushalt leben, desto eher werden Häuser erworben beziehungsweise gebaut und desto geringer fällt der Anteil der Eigentumswohnungen aus. Damit einher geht ein sinkender Pro-Kopf-Flächenverbrauch bei größeren Haushalten. Zwar verbrauchen Eigentümerhaushalte mit 52 Quadratmetern durchschnittlich mehr Fläche pro Kopf als Mieterhaushalte (38,2 Quadratmeter), jedoch sind insbesondere die Single- und Zwei-Personen-Haushalte für eine hohe durchschnittliche Wohnfläche verantwortlich. Zwischen den Altersgruppen hingegen unterscheidet sich die Pro-Kopf-Wohnfläche nur geringfügig.
Es zeigt sich somit, dass die Pro-Kopf-Wohnfläche im Wesentlichen durch die Haushaltsgröße und den Wohnstatus (Miete/Eigentum) bestimmt wird. Durch die Tendenz zu immer mehr Ein-Personen-Haushalten und den demografischen Wandel wird die Wohnflächeninanspruchnahme zunehmen. Der Remanenzeffekt, das heißt, das Verbleiben bis ins hohe Alter in Haus oder Wohnung, auch nach Auszug der Kinder oder Verlust des Lebenspartners, wird diese Zunahme noch einmal verstärken.
Aufgrund des Bedeutungsgewinns des Wohneigentums und der steigenden Haushaltszahlen ist laut BBSR/Kantar auch zukünftig mit einer steigenden Wohnflächennachfrage zu rechnen. (s. Abb. 3 „Entwicklung der Pro-Kopf-Wohnfläche von Eigentümerhaushalten“)
Eigentümerquote
Hinsichtlich der Eigentümerquote lassen sich größere Unterschiede nach dem Alter und der Haushaltsgröße feststellen. In der Klasse Familienhaushalte, vier Personen, wobei die Eltern zwischen 45 bis 60 Jahre alt sind, lebten 2018 rund 75 Prozent im selbstgenutzten Wohneigentum. Zwei- und Mehr-personenhaushalte weisen eine Eigentümerquote von jeweils über 50 Prozent auf, wohingegen weniger als ein Drittel der Einpersonenhaushalte im selbstgenutzten Wohneigentum lebt.
Insgesamt stagniert die Wohneigentumsquote in den letzten zehn Jahren bei rund 46 Prozent. Das BBSR rechnet damit, dass diese Quote in Zukunft stabil bleibt oder leicht steigt. Vor dem Hintergrund jüngster Marktentwicklungen, die so noch nicht in der Studie berücksichtigt sind, rechnet der IVD eher mit einer Stagnation der Quote. Der Erwerb von Wohneigentum ist unter den gegebenen Marktbedingungen mit stark angestiegenen Zinsen für viele Familien deutlich erschwert.
Nur wenn die Zinsen nicht weiter steigen und die Preise weiter etwas nachgeben, wird der Erwerb von Wohneigentum wieder erschwinglicher, sofern es mit einem durchschnittlichen Anteil Fremdkapital erworben wird, wieder leicht ansteigen. Von diesen aktuellen Entwicklungen losgelöst hat das BBSR Prognosen zur Wohneigentumsquote nach Haushalts- und Alterstypen erstellt. (s. Abb. 4, „Entwicklung der Eigentümerquote in Deutschland“)
Zukünftige Entwicklungen
Hinsichtlich der Haushalte in Deutschland geht das BBSR von einem Anstieg aus, insbesondere aufgrund der zu beobachtenden Singularisierung und Überalterung der Gesellschaft. Das wird auch die Wohnflächeninanspruchnahme erhöhen. Der Anteil der Bevölkerung, der in kleinen Haushalten lebt, wird dem BBSR zufolge bis 2040 um drei Prozentpunkte zunehmen und dann bei etwa 48 Prozent liegen. Natürlich wird es hier regional zu unterschiedlichen Entwicklungen kommen.
Die vollständige Studie „Wohneigentumsbildung und Wohnflächenverbrauch“ des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) ist als Download abrufbar unter: