Der deutsche Büromarkt profitiert vom konjunkturellen Aufschwung. Doch nicht alle Bürostandorte profitieren gleichermaßen davon, wie der aktuelle IVD-Gewerbe-Preisspiegel zeigt. Es sind in erster Linie die Großstädte, in denen sich eine steigende Nachfrage nach Büroflächen abzeichnet.
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In den 14 größten deutschen Städten – mit jeweils mehr als 500.000 Einwohnern – stiegen 2018 die Büromieten mit mittlerem Nutzungswert um 7,4 Prozent an. Damit hat sich die Preisdynamik in den Metropolen und Großstädten deutlich beschleunigt (Vorjahr: 4,6 Prozent), während das Wachstum in sämtlichen anderen Städteklassen dagegen teilweise kräftig zurückging.
Vor allem in den Kleinstädten lässt die Preisdynamik nach beziehungsweise sinken die Büromieten sogar. Auch im Langzeittrend zeigt sich diese Tendenz: Während die Büromieten (mittlerer Nutzungswert) in den 14 größten Städten seit 2011 um ein Drittel zulegten, stagnierten oder sanken die Mietpreise in den Kleinstädten. „Diese Entwicklung der Büronachfrage ist ein klares Anzeichen dafür, dass es Unternehmen und Arbeitsplätze vermehrt aus den kleineren Städten in die Ballungszentren zieht“, kommentiert Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD.
Spitzenmieten: München und Frankfurt am Main teuerste Bürostandorte
Laut IVD-Marktrecherche legten die Spitzenmieten in fast allen Top-Bürohochburgen zu. Dabei belegen Frankfurt am Main und München mit 38,50 Euro/Quadratmeter bei den Bürospitzenmieten gemeinsam den 1. Platz im Ranking (2017: Frankfurt am Main: 38,50 Euro/Quadratmeter; München: 35,50 Euro/Quadratmeter). Berlin liegt auf Platz 2 mit 32,50 Euro/Quadratmeter (2017: 27,50 Euro/Quadratmeter), gefolgt von Düsseldorf (27,50 Euro/Quadratmeter; 2017: 26,50 Euro/Quadratmeter) und Hamburg (26,00 Euro/Quadratmeter; 2017: 25,00 Euro/Quadratmeter).
Schwerpunktmieten: Berlin noch nicht unter den Top 10
Die gewichteten Schwerpunktmieten stiegen ebenso in allen Metropolen an. Mit einer Schwerpunktmiete von 26,00 Euro pro Quadratmeter (mittleren Nutzungswert) erreichte München einen neuen Rekordwert (2017: 24 Euro pro Quadratmeter). Die Mieten in München haben sich in den vergangenen zehn Jahren damit fast verdreifacht. Auch in folgenden Städten kam es zu einem Preisplus: in Hamburg 10,90 Euro (2017: 10,20 Euro/Quadratmeter) und in Berlin 11,00 Euro (2017: 9,25 Euro/Quadratmeter). In Frankfurt am Main dagegen betrug die Schwerpunktmiete wie im vergangenen Jahr 15,50 Euro pro Quadratmeter.
„Der Überblick über die zehn teuersten Bürostandorte der Republik bei den Schwerpunktmieten (mittlerer Nutzungswert) überrascht an zwei Stellen. Sylt als teuerster Standort und Norderney auf Rang vier rahmen die beiden klassischen Büromärkte München und Frankfurt am Main. Das lässt sich mit dem prinzipiell sehr hohen Preisgefüge der Nordseeinseln und der geringen Größe der dortigen Büromärkte erklären. Außerdem fällt auf, dass alle zehn Standorte im alten Bundesgebiet liegen. Berlin, das gerade im Dienstleistungsbereich einen wahren Boom erlebt, ist mit einer Schwerpunktmiete von 11 Euro pro Quadratmeter nicht vertreten. Allerdings rechnen wir damit, dass sich dies bei gleichbleibender makroökonomischer Situation ändern wird“, erläutert Schick.
Leerstandsquoten sinken
Das starke Mietpreiswachstum in den Großstädten hat neben der hohen Nachfrage aber eine weitere Ursache: das sehr geringe Angebot. Büroflächen in den Metropolen sind so knapp, dass in den Top-7-Städten teilweise Vollvermietung herrscht.
In Berlin und München beträgt die Leerstandsquote laut IVD-Marktrecherche im dritten Quartal 2018 nur noch 1,6 Prozent respektive 2,2 Prozent (Q4/2017: 2,0 Prozent und 2,4 Prozent). Der Markt in diesen Städten ist nahezu leergefegt. Ebenso sieht es, trotz leichter Erholung, mit 2,5 Prozent in Stuttgart aus (Q4/2017: 2,1 Prozent). Die Leerstandsquote in Frankfurt/Main beträgt dagegen noch 7,3 Prozent (Q4 2017: 9,6 Prozent. „Auch in Frankfurt am Main reduzieren sich mittlerweile die Leerstandsquoten deutlich. Mit dem Brexit dürfte sich diese Entwicklung weiter beschleunigen“, so Schick.
Stabiler Büromarkt vom starken Arbeitsmarkt getragen
„Zur stabilen Entwicklung des Büromarktes tragen in hohem Maße die gute Konjunktur und der starke Arbeitsmarkt bei. Die Zahl der Arbeitslosen in Deutschland ist im November 2018 mit 2,186 Millionen Menschen (4,8 Prozent) zurückgegangen. Das ist der niedrigste Wert seit Beginn der Zählung durch die Bundesagentur für Arbeit. Diese positive Entwicklung treiben auch die Nachfrage und damit die Preise für Büroflächen in Deutschland, insbesondere in den Top-14-Standorten. Das Wirtschaftswachstum dürfte kurz- bis mittelfristig weiter anhalten und somit der stabile Positivtrend auf dem Büromarkt“, sagt Schick.
Erläuterungen zum IVD-Gewerbe-Preisspiegel
Im IVD-Gewerbe-Preisspiegel wird die Entwicklung des Immobilienmarktes in ca. 350 Städten der Bundesrepublik erfasst. Grundlage für die Preisangaben bilden aktuelle Marktpreise im dritten Quartal des Jahres. Einfacher Nutzungswert: Objekte in geschäftlicher Randlage, gut erhaltener Vorkriegsbau oder Neubau der ersten Nachkriegsjahre in gemischtwirtschaftlich genutzter Geschäftslage ohne besondere Ansprüche an Repräsentation. Mittlerer Nutzungswert: Normal ausgestattetes Büro bzw. Bürogebäude, verkehrsmäßig normal zu erreichen. Guter Nutzungswert: Nach modernen Erkenntnissen ausgestatteter und geschnittener, repräsentativ angelegter Bürobau, der mit technischen Einrichtungen wie z.B. Fahrstuhl, Klimaanlage oder mit Parkmöglichkeit im repräsentativen Kernbereich der Stadt oder in sonstiger guter Adresse liegt. Alle Preisangaben der Marktberichterstatter sind aktuelle Schwerpunktpreise: Der Schwerpunktpreis wird aus einer Spanne gebildet und stellt nicht das rechnerische Mittel der Preisspanne dar. Lautet z.B. die Spanne für eine Miete 9,00 bis 11,00 EUR, ergibt sich ein Mittelwert von 10,00 EUR. Der Schwerpunkt könnte aber ebenso gut bei 9,50 oder bei 10,50 EUR bzw. bei jedem beliebigen anderen Wert dieser Spanne liegen. Die Gewichtung des Preises innerhalb der Spanne erfolgt einerseits durch die Marktberichterstatter vor Ort und andererseits durch die Zusammenführung mehrerer Preise innerhalb des gleichen Angebots.
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