Bundesgerichtshof – Vermietung und Verkauf möblierter Wohnungen

15. Januar 2018


In den städtischen Ballungsgebieten werden Wohnungen zunehmend möbliert vermietet. Entgegen einer weit verbreiteten Meinung gilt jedoch auch in diesen Fällen die Mietpreisbremse. Zwar gibt es bisher für möblierte Wohnungen keine Mietspiegel. Dies bedeutet aber nicht, dass deshalb die Mietpreisbremse nicht gelten würde. Von Hans-Joachim Beck 

Geltung der Mietpreisbremse

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist vielmehr auf andere Weise zu ermitteln. Eine gesetzliche Regelung gibt es hierfür nicht. Nach der Rechtsprechung ist hierzu der ortsüblichen Miete für eine vergleichbare unmöblierte Wohnung ein Möblierungszuschlag hinzuzurechnen. Da der Vermieter die Kalkulation des Möblierungszuschlags nicht offenlegen muss, ist eine Überprüfung, ob die Grenzen der Mietpreisbremse eingehalten sind, schwierig.

Ausnahmen des § 549 Abs. 2 BGB

Nach § 549 Abs. 2 BGB sind von den Regelung des sozialen Wohnraummietrechts bestimmte Mietverhältnisse ausgenommen. Hierzu gehört Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird und möblierter Wohnraum in der Wohnung des Vermieters.

Möblierte Wohnungen werden häufig zu einem vorübergehenden Zweck vermietet. Typische Fälle sind etwa die Vermietung an Montagearbeiter, Schauspieler und Studenten für das erste Semester. In diesen Fällen bietet es sich an, die Wohnung möbliert zu vermieten, da die Mieter sich nicht mit der Einrichtung der Wohnung belasten wollen. Möblierter Wohnraum in der Wohnung des Vermieters liegt nur dann vor, wenn auch der Vermieter selbst die Wohnung benutzt. Der möblierte Wohnraum muss Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung sein. Zwar ist nicht erforderlich, dass der Vermieter die Wohnung durchgängig bewohnt. Dennoch kann diese Ausnahme nur bei einer „privaten“ Wohnung genutzt werden.

Wann ist die Wohnung möbliert?

Eine Wohnung gilt als möbliert, wenn mehr als die Hälfte der für die Führung eines Haushalts erforderlichen Einrichtungen mitvermietet werden. Die übliche Einbauküche reicht hierfür also nicht aus. In dem Mietvertrag muss ausdrücklich vereinbart sein, dass es sich um eine möblierte Wohnung handelt. Dem Vertrag sollte eine Inventarliste beigefügt werden. Um den Zustand der Einrichtung zu dokumentieren, bietet es sich an, Fotos der Möbel anzufertigen. Wenn der Mieter die Möbel beschädigt, ist er zum Schadenersatz verpflichtet. Andererseits hat der Mieter einen Anspruch auf Austausch der mitvermieteten Gegenstände, wenn diese aufgrund des vertragsgemäßen Gebrauchs erneuerungsbedürftig sind (vgl. Landgericht Stuttgart, Urteil v. 1.7.2015 — 13 S 154/14  zum Austausch eines abgenutzten Teppichbodens).

Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Nach der Rechtsprechung ist die ortsübliche Vergleichsmiete für möblierte Wohnungen in der Weise zu ermitteln, dass der ortsüblichen Vergleichsmiete für vergleichbaren unmöblierten Wohnraum ein angemessener Möblierungszuschlag hinzugerechnet wird. Dieser errechnet sich aus einer Verzinsung des eingesetzten Kapitals und der Abschreibung für die Möbel. Nach h. M. darf die Kapitalverzinsung mit 12 bis 15 Prozent angesetzt werden und die Abschreibung — je nach Restnutzungsdauer der Möbel — mit 10 bis 15 Prozent. Nach dem sogenannten Berliner Modell, das auf dem Urteil des LG Berlin,  vom 21.3.03 – 63 S 365/01 beruht, ist ein Möblierungszuschlag von monatlich 2 Prozent des Zeitwerts der Möbel bei Abschluss des Mietvertrages zulässig. Dem liegt eine lineare Abschreibung auf den Zeitwert der Möbel von 10 Prozent und eine Kapitalverzinsung von 14 Prozent zugrunde. Nach dem sogenannten Hamburger Modell sollen die Möbel nur auf sieben Jahre und damit in Höhe von jährlich 15 Prozent abgeschrieben werden. Allerdings handelt es sich um eine degressive Abschreibung auf den jeweiligen Restwert der Möbel nach Abzug der Abschreibung für das vorangegangene Jahr. Dies hätte zur Folge, dass der Möblierungszuschlag und dementsprechend auch die Miete jedes Jahr sinken. Diese Methode dürfte deshalb nicht sehr praktikabel sein.

Die Einbauküche ist allerdings in vielen Mietspiegeln bereits als wohnwerterhöhendes Merkmal berücksichtigt. Ob der Vermieter ein Wahlrecht hat, die Einbauküche bei Anwendung des Mietspiegels außer Acht zu lassen und sie stattdessen bei Berechnung des Möblierungszuschlags zu berücksichtigen, ist bisher ungeklärt.

Der Möblierungszuschlag muss in dem Mietvertrag nicht gesonderte ausgewiesen werden. Daher ist auch nicht erforderlich, dass der Vermieter den Zeitwert der Möbel und die Berechnung des Möblierungszuschlags offenlegt. Dies hat zur Folge, dass es bei möblierten Wohnungen häufig nur schwer möglich ist, die Einhaltung der Mietpreisbremse zu überprüfen.

Steuerrecht

Vermietung

Die Vermietung von Grundstücke ist nach § 4 Nr. 12 a UStG von der Umsatzsteuer befreit. Die Vermietung von Möbeln fällt für sich genommen nicht unter diese Befreiung. Im Umsatzsteuerrecht gilt die Mitvermietung der Möbel jedoch als unselbständige Nebenleistung der Wohnungsvermietung, so dass sie von der Steuerbefreiung der Wohnungsvermietung umfasst wird (vgl. BFH, Urteil vom 11.11.2015, Az. V R 37/14). Die kurzfristige Vermietung von Räumen fällt nach § 4 Nr. 12 a Satz 2 UStG nicht unter die Steuerbefreiung fällt. Als kurzfristig gilt dabei ein Zeitraum von sechs Monaten. Entscheidend ist die Absicht des Vermieters, die Räume nicht für einen dauernden Aufenthalt  des Mieters zu vermieten.  In diesen Fällen gilt gemäß § 12 Nr. 11 UStG der ermäßigte Steuersatz von 7 Prozent.