Meine Meinung

Kai Wegner klein Fotocredit Yves Sucksdorff

Soziale Marktwirtschaft statt Mietendeckel

Der rot-rot-grüne Senat hat im Land Berlin eine historische Dummheit begangen. Mit dem sogenannten Mietendeckel hat er die Mieten für 1,5 Millionen Wohnungen für fünf Jahre eingefroren und damit die Instrumente der sozialen Marktwirtschaft außer Kraft gesetzt. Wer das Preissignal per Gesetz verbietet, wer massiv in Eigentumsrechte eingreift, wer auf Zwang und Plan setzt, erstickt die Freiheit, verhindert effizienten Ressourceneinsatz und sabotiert damit bezahlbares Wohnen und Bauen. Rot-Rot-Grün hat eine Rezeptur angerührt, die am Ende allen schadet: der Bau- und Immobilienwirtschaft, dem Handwerk, dem Vermieter — und auch dem Mieter selbst.

Von Kai Wegner

Eigentlich müsste Berlin, wo mehr als 100.000 Wohnungen fehlen, alles dafür tun, um den Neubau anzukurbeln und einer wachsenden Nachfrage endlich ein entsprechendes Angebot entgegenzusetzen. Dies gelingt nur im Zusammenspiel mit privaten Wohnungsunternehmen. Wichtig hierbei: Gerade bei langfristigen Investitionsentscheidungen ist das Vertrauen in stabile und faire politische Rahmenbedingungen und den Schutz des Eigentums unerlässlich. Wenn der Senat jedoch Mietpreise diktiert und sich überdies in Enteignungsphantasien ergeht, sollte sich niemand darüber wundern, wenn Investoren künftig einen großen Bogen um Berlin machen und zusätzlichen Wohnraum lieber in anderen Städten schaffen. Der Einbruch bei den Baugenehmigungen, der bereits jetzt feststellbar ist, ist ein erster empirischer Beleg für diese These.

Statt bezahlbaren Wohnraum erhalten die Berlinerinnen und Berliner wohl in immer schärferem Maße einen „Grauen Markt“ für Mietwohnungen. Denn wenn durch ein staatliches Preisdiktat die Miethöhe künstlich begrenzt wird, sich aber viele zahlungswillige Bewerber um wenige Wohnungen bemühen, werden die Preise an anderer Stelle zu zahlen sein. Die Wohnungen werden dann dem eigentlichen Markt entzogen und stattdessen unter der Hand vermietet werden — und dann zu hohen Preisen. Alternativ geht die Wohnung an den Mieter, der über die besten Verbindungen zur vermietenden Immobiliengesellschaft verfügt, womit der politischen Patronage und der Günstlingswirtschaft Tür und Tor geöffnet sind. Jeder, der innerhalb von Berlin eine neue Wohnung sucht — weil er heiratet oder ein Kind bekommt, weil er den Arbeitsplatz wechselt oder in Rente geht — hat es künftig noch schwerer.

Wenn schon kaum neue Wohnungen entstehen, können sich dann wenigstens diejenigen, die bereits eine Wohnung gefunden haben und dort auch langfristig wohnen wollen, zufrieden zurücklehnen? Weit gefehlt! Schon die Ankündigung des Mietendeckels hat eine Mieterhöhungswelle ausgelöst. Noch schwerer wiegt, dass der Mietendeckel den Berliner Wohnungsbestand dem Verfall preisgibt — und der klima- und altersgerechte Umbau des Wohnraums steht erst recht in den Sternen. Denn warum sollte ein Eigentümer umfangreiche und teure Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten in Auftrag geben, wenn es praktisch keine Aussicht gibt, dass sich seine Investitionen amortisieren können? Lissabon hat über Jahrzehnte ein abschreckendes Beispiel dafür abgegeben, wie fatal sich eine starre Mietpreisbindung auswirkt. Und auch die Erinnerung an die DDR-Wohnverhältnisse sollte gerade diesem Senat eigentlich eine Mahnung sein.

Nun will niemand bestreiten, dass es insbesondere in den Städten in der Vergangenheit zu Fehlentwicklungen auf den Mietwohnungsmärkten gekommen ist. Doch der Mietendeckel bestraft gerade diejenigen Vermieter, die sich seit Jahren zuverlässig für anständiges Wohnen zu fairen Preisen engagieren. Oft handelt es sich dabei um private Kleinvermieter. Deren Altersvorsorge ist nun gefährdet, weil Mietausfälle und Wertverlust drohen. Forscher des Instituts der Deutschen Wirtschaft rechnen mit einem massiven Werteverfall der Immobilien von rund 40 Prozent. Das dürfte bei nicht wenigen die gesamte Planung der Altersvorsorge über den Haufen werfen oder gar den finanziellen Ruin bedeuten. Wer wollte es in dieser Situation den Immobilienbesitzern verübeln, wenn sie ihre Miet- in Eigentumswohnungen umwandeln, um sich den massiven Eingriffen in ihr Eigentum zu entziehen? Die Lage für Mieter auf Wohnungssuche freilich wird das nur weiter verschärfen.

Wie weiter oben gesehen versetzt der Mietendeckel dem Neubau, aber auch der Sanierung und Modernisierung des Gebäudebestandes einen Tiefschlag. Die nächsten fast zwangsläufigen Folgen des Mietendeckels sind somit ökonomischer Natur. Konkret: Statt bezahlbaren Wohnraum aufzubauen, baut der Mietendeckel Arbeitsplätze ab: bei der Bau- und Immo-bilienwirtschaft, bei Mittelstand und Handwerk. Weniger Umsatz und entlassene Mitarbeiter bedeuten weniger Steuer- einnahmen. Hinzu kommen höhere Sozialkosten für den Staat.

Der Mietendeckel ist nicht nur in der Sache falsch und schädlich für alle Beteiligten, er ist zudem auch noch evident verfassungswidrig. Das Land Berlin ist kompetenzrechtlich gehindert, gesetzliche Vorschriften zur Mietenbegrenzung zu erlassen, weil der Bund mit der Regelung des Mietpreisrechts auf dem freien Wohnungsmarkt von seiner Regelungskompetenz abschließend Gebrauch gemacht hat. Rot-Rot-Grün verstößt also klar gegen die bundesstaatliche Kompetenzordnung. Auch die Eingriffe in die Eigentumsfreiheit der Wohnungseigentümer sind aus verfassungsrechtlicher Sicht hochproblematisch.

Dies führt wieder zurück zu den schädlichen Auswirkungen des Mietendeckels für die Mieter. Denn die Instrumente der Bundesregierung wie die Mietpreisbremse oder die Verlängerung des Betrachtungszeitraums bei den Mietspiegeln sind unter dem Mietendeckel außer Kraft gesetzt. Wenn schließlich der Mietendeckel vor Gericht fällt, wird es Jahre dauern, bis Berlin wieder einen rechtssicheren Mietspiegel erhält. Schwarze Schafe unter den Vermietern, die es wirklich darauf anlegten, könnten in dieser Zeit über Vergleichswohnungen besonders hohe Mieterhöhungen realisieren.

„Ich bin ein Teil von jener Kraft, die stets das Böse will und stets das Gute schafft“, lässt Goethe den Mephisto in seinem „Faust“ sagen. Beim Mietendeckel ist mehr oder weniger das Gegenteil der Fall. Das Gesetz ist vielleicht gut gemeint, aber mit Sicherheit nicht gut gemacht. Es produziert am Ende nur Verlierer. Modernisierungsarbeiten für die 1,5 Millionen Mietwohnungen werden zurückgestellt oder gar nicht mehr in Auftrag gegeben, die Handwerksbetriebe und Bau-unternehmen entlassen Mitarbeiter, die Immobilienwirtschaft hat keine sicheren Rahmenbedingungen mehr, der Wohnungsbestand verfällt, die wenigen modernisierten Wohnungen werden unter der Hand auf einem „Grauen Markt“ vertrieben. Immobilienbesitzer verlieren ein Standbein für ihre Altersvorsorge und die Baugenehmigungen brechen auch für Neubauten ein.

Soziale Marktwirtschaft statt Mietendeckel: Was heißt das konkret in Bezug auf das Wohnen und Bauen? Miteinander statt gegeneinander! Statt die Stadt zu spalten und dem Wohn-, Wirtschafts- und Arbeitsstandort Berlin zu schaden, muss eine nachhaltige Lösung her. Denn unbestritten ist das bezahlbare Wohnen eine zentrale soziale Herausforderung. Diese Herausforderung ist nur gemeinsam mit allen Akteuren am Wohnungsmarkt zu meistern, idealerweise in einem Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen in Berlin. Auf die Agenda gehören mehr Bauland und Dachgeschossausbau, schnellere Genehmigungsprozesse und weniger Bürokratie. Zudem muss die Mietpreisbremse des Bundes in Berlin wirksam durchgesetzt und kontrolliert werden. So kann es die Politik hinbekommen, auf dem Wohnungsmarkt wirtschaftliche Freiheit, Eigentumsschutz und soziale Absicherung miteinander zu verbinden.

 

Meine Meinung zum Bestellerprinzip bei Kaufimmobilien

Meine Meinung2
  • Feb 1, 2019
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Liebe Leserinnen und Leser, in unserer Rubrik „Meine Meinung…“ finden Sie Leserbriefe, Mails und Statements zu jenen Themen, die unsere Branche besonders beschäftigen. Momentan wird das sogenannte Bestellerprinzip für Kaufimmobilien kontrovers diskutiert. Vier Makler aus unterschiedlichen Regionen Deutschlands haben uns verraten, wie sie zum sogenannten Bestellerprinzip für Kaufimmobilien stehen.

Mischen Sie sich ein! Beteiligen Sie sich an der Diskussion. Wir freuen uns auf Ihre Zuschriften:
redaktion@aiz.digital.

Oliver Kamenisch, Sparkassen-Immobilien-Gesellschaft mbH, Freiburg

Kamenisch klein

Ich bin der Meinung, dass das Bestellerprinzip absolut nichts bringt. Dies ist letztlich nur linke Tasche – rechte Tasche. Das hat auch bei der Einführung für Mietimmobilien schon nicht zum gewünschten Ergebnis geführt. Der Vermieter hat den Eigenanteil der Provisionsrechnung nach Abzug der Steuer einfach auf die Miete umgelegt und auf 2-3 Jahre verteilt. Der Mieter sagt sich nun: „Die Miete ist zwar hoch, dafür keine Provision, die Wohnung nehm ich!“
Sollte das Bestellerprinzip auch bei Kaufimmobilien eingeführt werden, wird sich nix ändern. Der Käufer hat auch weiterhin sein maximales Budget. Nun ohne Provision. Der Makler holt sich die Provision dann eben vom Verkäufer und wird in den nun höheren Verkaufspreis eingepreist. Für den Käufer ändert sich nicht viel. Im Gegenteil: die Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, erhöhen sich.

 

Patrick Eckes, Eschenauer&Partner Immobilien, Region Mainz/Wiesbaden

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Grundgedanke der neuen Regelung ist die Senkung der Kaufnebenkosten, abgezielt auf eine höhere Eigentumsquote. Man stützt sich maßgeblich auf einen Kurzbericht des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln. Dieser Kurzbericht ist schlichtweg fehlerhaft und verzerrend! Größter Fehler ist hierbei die Datengrundlage. Es wurden zur Auswertung lediglich und vor allem ausschließlich Daten des Immobilienscouts24 herangezogen. Im Bericht heißt es „dass im Durchschnitt 59% aller bundesweit vorliegenden Immobilienangebote von Maklern stammen und somit provisioniert sind“. Der Immobilienscout ist aber nicht der Immobilienmarkt! Tatsächlich werden nur max. 50% aller zum Verkauf stehenden Immobilien überhaupt im Immobilienscout angeboten und gehandelt. Die tatsächliche Anzahl der Maklerangebote am Immobilienmarkt liegt also im Gesamten gerade einmal bei rd. 29%. Hier enthalten sind allerdings auch provisionsfreie Angebote für den Käufer, was die Quote weiter senkt.

 

Ursula Kratt, Ursula Kratt Immobilien, Trossingen
Kratt klein

Wenn ausschließlich der Verkäufer die Maklerprovision zahlt, dann entsteht für den Käufer ein deutlicher Nachteil. Denn wir Makler dürften dann nur noch die Interessen des Verkäufers vertreten und nicht, wie der Käufer von uns erwartet, auch seine Interessen. Wenn diese Regelung kommen sollte, werden die Verkäufer die Maklerprovision – soweit der Markt das hergibt – sicherlich in den Kaufpreis einpreisen. Gewinner wären in dieser Situation ausschließlich die Bundesländer. Denn durch die eingepreiste Maklerprovision würden höhere Kaufpreise entstehen und damit würden auch die Einnahmen mit der Grunderwerbssteuer steigen steigen. Die betragen je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.

 

Claus Falkenberg, Riker Wohnbau + Immobilien, Schorndorf

Falkenberg kleinWir arbeiten seit 36 Jahren mit der geteilten Provision für Käufer und Verkäufer, was sehr gut funktioniert. Als das Bestellerprinzip für Mietimmobilien vor ein paar Jahren eingeführt wurde, hat das zu einem totalen Zusammenbruch des Mietpreises geführt. Wir mussten beide Mitarbeiter, die für die Vermietung zuständig waren, entlassen. Ähnliches befürchten wir, sollte das Bestellerprinzip auch für Kaufimmobilien eingeführt werden. Deshalb können wir nur dringend davor warnen, hier eine katastrophale Auswirkung in Kauf zu nehmen, ohne dass es für irgendwen einen Vorteil hat.

 

Meine Meinung zum Bestellerprinzip bei Kaufimmobilien

Meine Meinung 1
  • Dez 13, 2018
  • 2895

Liebe Leserinnen und Leser, in unserer neuen Rubrik „Meine Meinung…“ finden Sie zukünftig Leserbriefe, Mails und Statements — auch aus Sozialen Medien — zu jenen Themen, die unsere Branche besonders beschäftigen. Momentan wird das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien kontrovers diskutiert. Vier Makler aus unterschiedlichen Regionen Deutschlands haben uns verraten, wie sie zum Bestellerprinzip stehen.

Auch in der nächsten Ausgabe wollen wir dieses Thema mit Ihnen diskutieren.

Mischen Sie sich ein! Beteiligen Sie sich an der Diskussion. Wir freuen uns auf Ihre Zuschriften:
redaktion@aiz.digital.

Mirko Kaminski, Arthax Immobilien, Hannover

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„…denn sie wissen nicht, was sie tun“

Schon das letzte Bestellerprinzip brachte keinen neuen Wohnraum, sondern verteuerte die Preise. Eine geplante Verlagerung des Maklerhonorars auf Verkäufer führt zu einer indirekten Grunderwerbsteuerhöhung, die der Käufer wieder mit dem Kaufpreis bezahlt. Unserer Politik fehlt es einfach an Nachhaltigkeit: Während in Ballungszentren Wohnraum immer stärker nachgefragt wird, boomt der Leerstand auf dem Land. Weniger Regeln schaffen Vertrauen und stärken das Miteinander. Neubauten machen Platz im Bestand und decken die Nachfrage. Und bezahlbare Mieten erreicht man nur mit angemessenen Löhnen. Aber dafür gibt es ja die Mietpreisbremse…

 

Regina Burchardt, Burchardt Immobilien, Berlin

MB DSC0764 BEA kleinDas Bestellerprinzip lässt Käufer im Regen stehen und machts teurer. Sündenböcke zu benennen ist leicht, eine differenzierte Betrachtung und neue Antworten sind wünschenswert, denn: „Wer immer dieselben Fragen stellt und auf andere Antworten hofft, ist verrückt.“ sagte schon Einstein. Also fragen wir doch mal: 30.000 neue Wohnungen sind bis 2021 allein in Berlin geplant, wer baut die? Gibt es eine Ausbildungsinitiative für Handwerker? Wohin kann gebaut werden? Wie Wohnungstausch, Erbbaupacht, Dachaufstockung (1,5 Mio. Whg. sind lt. TU Darmstadt damit möglich), Barrierefreiheit und Nahverdichtung schneller voranbringen? Kann stadtnahes Land bevölkert werden, z. B. mit ÖPNV, schnellem Internet, Kitas, Schulen? Wieviel Quadratmeter braucht jeder zum Leben? Liebe Politik, gibt es bessere Antworten auf Kostenspirale und Wohnraummangel als dieses Bestellerprinzip, dann finde sie! Leitplanken gegen unverantwortliche Immobilienspekulationen baut man so nicht.

 

Dirk Wullkopf, Wullkopf & Eckelmann Immobilien, Hamburgwullkopfeckelmann wullkopf dirk 108 re  klein

Das Bestellerprinzip und vor allem die kolportierte Deckelung der Courtage auf 2 Prozent werden eine echte Herausforderung. Und unabhängig davon, ob das alles richtig oder falsch ist: Wirklich schwierig finde ich, dass wir gerade eine kommunikative Chance verpassen! Wir Makler hätten jetzt einer breiten Öffentlichkeit transparent Inhalte und Nutzen unserer Serviceleistungen darlegen können. Stattdessen werden Argumente lanciert, bei denen die Öffentlichkeit zurecht müde abwinkt. Dennoch zweifeln wir im Team keine Sekunde daran, dass wir auch künftig die Kunden von unserem Service überzeugen können. Wir glauben auch nicht, dass sich durch die Einführung des Bestellerprinzips unsere Auftragslage groß ändern wird. Aber die Umsätze werden leiden. Und das betrifft dann nicht nur unsere Branche, sondern natürlich auch andere. Wenn die Immobilienbranche weniger verdient, merken das z. B. auch Werbeunternehmen und Verlage. Ich weiß nicht, inwiefern das alles als Ergebnis des Wohngipfels dazu beitragen soll, eine sicherlich notwendige Wohnraumoffensive zu befeuern.

 

Sebastian Hirn, Hirn Immobilien, Ulm

hirn2 kleinWir haben kein Problem mit dem Bestellerprinzip. Seit 2016 verkaufen wir ca. 85% unserer Gebraucht-Immobilien für den Käufer provisionsfrei. Dies ist unserer Meinung nach ein fairer Verkauf und wird so auch von den Verkäufern, mit denen wir zusammen arbeiten, akzeptiert. Womit wir auf keinen Fall leben möchten, ist die Einschränkung der Provisionsfreiheit in der Höhe. Der Vorschlag der Grünen wäre unserer Meinung nach ein sehr starker Eingriff in die Preisgestaltung und die freie Marktwirtschaft. Sollte dies als Gesetz festgelegt werden, müssten wir mit Sicherheit Personal entlassen und unsere Prozesse noch weiter digitalisieren, um Personalkosten zu sparen. Bisher kostenlose Serviceleistungen würden dann als separate Leistungen verkauft. Dies wäre ein starker Nachteil für die Käufer und Verkäufer und würde auch keine Kostenersparnis für die Käufer bringen. Eins ist aber ganz klar: Das Bestellerprinzip wird sicherlich nicht dazu führen, dass die Nebenkosten beim Immobilienkauf erheblich günstiger werden!