Makler

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„Ein Rucksack voller Erfahrung und regionaler Kenntnisse“

Claudia Klahn hat seit vielen Jahren Immobilien mit Außenprovision verkauft. Durch die Neuregelung muss sie also — wie viele Makler — ihr Provisionsmodell umstellen. Sie will allerdings nicht bis Ende des Jahres warten, sondern hat jetzt die Umstellung schon eingeleitet. Im AIZ-Interview erzählt, was ihre Strategie ist.

 

Wie erklären Sie Eigentümern die Provisionsteilung?

 

Wir erklären dem Eigentümer, dass die neue Teilung der Provision an sich einfach transparenter und fairer ist. Wir haben nun die Möglichkeit, mit ruhigem Gewissen für beide Seiten tätig zu werden. Die ersten Schritte gelten, wie bisher auch dem Verkäufer. Wir machen eine gute Marktbewertung, arbeiten das Exposé entsprechend auf und starten mit der Vermarktung.  Nun kommt der Käufer „ins Spiel“, es folgen Besichtigung, Beratung und im Idealfall die Verkaufsabwicklung. Beide Parteien werden für die eigene Situation ideal beraten.

 

Verhandeln Sie mit Eigentümern die Provision?

 

Eigentlich möchte ich darüber nicht verhandeln. Ich biete meinen Kunden und Auftraggebern die ideale Beratung, gerade wir als IVD-Makler sind entsprechend qualifiziert und bilden uns stetig weiter. Die Zertifizierung nach der Europäischen Dienstleistungs-Norm ist noch eine weitere Möglichkeit, die uns vom IVD ermöglicht wurde, um uns vom Wettbewerb abzuheben. Dementsprechend bringe ich einen „Rucksack“ voller Erfahrung und regionaler Kenntnisse mit. Vor diesem Hintergrund erachte ich unsere Provision als gerechtfertigt.

 

Wer Provision in Prozent nimmt, bei dem lässt es sich ja nicht vermeiden, dass man über den Außenanteil der Provision erkennt, wie gut die Provision verhandelt wurde. Kann man das als eine Messlatte für gutes Verhandeln sehen?

 

Ich befürworte die neue Transparenz am Markt. Als Qualitätsmakler, die wir ja nun mal sind, brauchen wir den Vergleich nicht scheuen. Mit der neuen Regelung müssen wir ohnehin Farbe bekennen und beim Käufer offenlegen, wieviel Provision vereinbart wurde. Grundsätzlich finde ich das völlig in Ordnung. Wenn man Qualität mitbringt, kann man sich auch Transparenz leisten.

 

Wie überzeugen Sie Eigentümer von Ihren Leistungen, also den Vorteilen, wenn Sie ihre Immobilie von Ihnen verkaufen lassen?

 

Zum einen durch meine langjährige und erfolgreiche Tätigkeit am Immobilienmarkt. Zum anderen ist es dann auch die Regionalität, die es ausmacht. Ich bin hier im Hamburger Westen vor Ort und kenne den Markt. Ich weiß also genau, welches Käuferpotenzial zu welcher Immobilie passt und sich angesprochen fühlt. Besonders wenn es um das Thema „Verkauf aus Altersgründen“ geht, ist es wichtig, Vertrauen und Verständnis aufzubauen. Es ist das Gesamtpaket, mit dem ich gut überzeugen kann.

 

Wie beugen Sie dem vor, dass Sie nicht in eine Treuepflichtverletzung geraten?

 

Ich denke nicht, dass es dort Konfliktpotential gibt. Es wird so sein, dass man zu gleichen Teilen aufteilt und kann das auch beiden Seiten offenlegen. Außerdem werden alle Eckdaten in einem schriftlichen Vertrag festgehalten. Auch im Exposé ist es für den Käufer ersichtlich, wie hoch sein Provisionsanteil ist.

 

Was würden Sie Maklern raten, die jetzt damit beginnen wollen, mit Provisionsteilung zu arbeiten?

 

Ich denke, wir sollten alle frühzeitig unsere Kunden darauf hinweisen. In diesem Moment ist es wirklich am besten, transparent zu sein und die Änderungen und Optionen einfach im Gespräch zu erläutern. Wir sind jetzt in der Aufklärungspflicht. Wenn es zum Ende des Jahres erst einmal von den Medien noch intensiver aufgegriffen wird, kann das zu sehr viel Unruhe auf dem Markt führen. Um dem vorzubeugen, hilft nur Aufklärung.

Optionen für den Makler bei der Neuregelung der Maklerprovision

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  • Jul 29, 2020
  • 1965

Der Käufer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung soll künftig nicht mehr Maklerprovision zahlen als der Verkäufer. Das ist die schlichte Idee, die der Neuregelung der Verteilung der Maklerprovision, die am 23. Dezember 2020 in Kraft tritt, zugrunde liegt.

Von Dr. Christian Osthus

Für die Immobilienmakler ergeben sich aus der gesetzlichen Regelung zukünftig mehrere Optionen, wenn sie mit ihren Kunden ins Geschäft kommen wollen. Praxisrelevant sind dabei vor allem die folgenden vier Varianten:

Variante A — Doppelmakler/Doppelprovision in paritätischer Teilung

Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Maklervertrag. Er gestattet ihm darin, auch für den potentiellen Käufer tätig zu werden. Die zwischen Makler und Verkäufer vereinbarte Innenprovision ist auch maßgeblich für die Vereinbarung mit dem Käufer. Die Provisionshöhe muss nach § 656c BGB mithin identisch sein. Spätere Nachlässe zugunsten des einen gelten auch für den anderen. Kommt es zum Abschluss des vermittelten Kaufvertrages, wird beiden eine Rechnung gestellt, die sofort fällig ist.

Variante B — einseitige Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers mit partieller Abwälzungsmöglichkeit auf den Käufer „nicht mehr als der andere“

Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Maklervertrag, wobei der Makler nur die Interessen des Verkäufers vertreten soll. Wird der Makler nur für eine Seite tätig, ist es nach der Neuregelung unzulässig, die vereinbarte Provisionslast vollständig auf den Käufer abzuwälzen. § 656d BGB n.F. sieht vor, dass eine Übernahme zwar möglich, aber auf maximal 50 Prozent begrenzt ist. Zudem muss der Käufer seinen gedeckelten Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer seiner Zahlungsverpflichtung nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages nachgekommen ist. Der Nachweis kann auch vom Makler erbracht werden. Ein zentraler Nachteil für den Käufer ist, dass er auf den übernommenen Anteil Grunderwerbsteuer zahlen muss.

Variante C — einseitige Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers ohne partielle Abwälzungsmöglichkeit auf den Käufer

Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Maklervertrag, wobei der Makler nur die Interessen des Verkäufers vertreten soll. Der Käufer verspricht weder die Zahlung einer Provision, noch verpflichtet er sich, sich an der vom Verkäufer versprochenen Provision zu beteiligen. Nach Abschluss des Kaufvertrages erhält der Makler nur eine Provision vom Verkäufer.

Variante D — einseitige Interessenvertretung zugunsten des Käufers (Suchauftrag)

Ein potentieller Käufer beauftragt einen Makler mit der Suche nach einem passenden Objekt. Für den Fall, dass der Makler einen entsprechenden Kaufvertrag vermittelt, wird ihm eine Provision versprochen (vgl. § 652 BGB). Im Unterschied zu der Regelung in der Wohnungsvermittlung, wonach der Makler ausschließlich für einen Suchenden tätig werden darf, kann er im Fall des Kaufs auch für mehrere Suchende tätig werden. Voraussetzung für den Provisionsanspruch ist aber auch, dass dem Makler das Objekt nicht bereits vor Erhalt des Suchauftrages oder der Suchaufträge an die Hand gegeben wurde (vgl. § 656c Abs. 1 Satz 2 BGB n.F.). Verstößt der Makler hiergegen, hat dies zur Folge, dass er die vom Käufer versprochene Provision nicht beanspruchen kann. Gibt der Makler vor, dass er das Objekt vor Erhalt des Suchauftrages noch nicht an die Hand bekommen hat, kann das sogar als Betrug qualifiziert werden. Eine Verurteilung wegen Betruges hätte zudem einen Verlust der Gewerbeerlaubnis zur Folge.

 

FAQ – Detailfragen und Antworten

Die zuvor dargestellten Handlungsoptionen stellen die Rechtslage vereinfacht dar. Gleichzeitig bietet die Darstellung aber auch die Chance, die Grundsystematik besser zu verinnerlichen, um sich die eine oder andere Frage zu beantworten. Es gibt aber auch Fragen, die noch von der Praxis zu beantworten sind. Allen voran steht sicherlich die Frage, welche Variante künftig am häufigsten vorzufinden sein wird. Zudem ist zu erwarten, dass auch die Rechtsprechung Einfluss auf die von der Praxis gegebenen Antworten Einfluss nehmen wird. Nachstehend soll auf einen Teil der Fragen eingegangen werden, die uns im Rahmen des Deutschen Immobilientages 2020 erreichten. In den nächsten Ausgaben der AIZ sollen weitere Fragen aufgegriffen werden.

Gelten die Neuregelungen auch für noch nicht realisierte Projekte im Bauträgervertrieb?

Ja, das ist anzunehmen, wenn Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag nicht voneinander getrennt werden können. Der Wortlaut des Gesetzes spricht von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern (jeweils Singular). Ob diese bereits errichtet sind oder nicht, dürfte keine Rolle spielen, wenn klar ist, dass ein entsprechendes Objekt errichtet werden soll. Übrigens: Aus demselben Grund sind auch Einfamilienhäuser auf einem Erbbaugrundstück erfasst.

Was ist mit unbebauten Grundstücken? Gelten die Regelungen da auch?

Nein. Die Begründung, warum keine Baugrundstücke erfasst sind, ist recht einfach. Eigentlich wollte man Käufer von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen „entlasten“, die das Objekt selbst nutzen wollen. Da man aber zum Zeitpunkt des Maklervertrages nicht weiß, ob das Objekt tatsächlich auch selbst genutzt wird oder ob das Baugrundstück auch mit einem Einfamilienhaus bebaut wird, hat man den Anwendungsbereich so gefasst wie er ist. Es spielt damit auch keine Rolle, ob das Objekt bereits vermietet ist oder nicht, da auch insoweit eine Prognose erforderlich wäre.

Sind künftig Mehrerlösvereinbarungen möglich?

Ja, allerdings nur in den Varianten B oder C, also im Fall der einseitigen Interessenvertretung für den Verkäufer. Bei einer Doppeltätigkeit (Variante A) führt die Mehrerlösvereinbarung zu einer Interessenkollision. Der Makler kann sich nicht verpflichten, einen hohen Preis für den Verkäufer zu erzielen und gleichzeitig einen guten Preis für den Käufer zu verhandeln.

Wie setzt man das neue Textformerfordernis um?

Maklerverträge, welche den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand haben, bedürfen der Textform. Dies soll unabhängig von der Frage gelten, wer den Makler bezahlt. Im Verhältnis zum Eigentümer ist der Vertragsschluss in der Regel unproblematisch nachweisbar, da hierzu oftmals ein Formular für einen Alleinauftrag verwendet wird. Der Makler unterbreitet durch die Vorlage eines Vertragsformulars (Alleinauftrag) das notwendige Angebot, das der Verkäufer durch Unterschrift oder Bestätigung per Mail annimmt. In beiden Fällen ist das erforderliche Textformerfordernis erfüllt. Soweit es den Käufer betrifft, sollte künftig ebenfalls der Makler das Angebot unterbreiten. Hierzu genügt es, wenn er dem Interessenten die Vertragsbestandteile (Maklervertrag, Provisionsverlangen inkl. Provisionshöhe) zusammengefasst per Mail zusendet. Der Käufer sollte gebeten werden, den Vertragsinhalt (Annahme) und gegebenenfalls den Erhalt der Widerrufsbelehrung zu bestätigen.

Im Fall der Doppeltätigkeit und paritätischen Doppelprovision (Variante A) muss zwar kein Zahlungsnachweis erbracht werden, um die Fälligkeit des Provisionsanspruches auszulösen. Wie kann man hier Transparenz herstellen, um Misstrauen des Käufers zu begegnen?

Bei der Variante A empfiehlt sich die Aufnahme einer deklaratorischen Maklerklausel im Notarvertrag. Diese gibt dem Makler zwar keinen eigenen Anspruch, sorgt aber für Transparenz, indem sie den Inhalt der Verträge mit beiden wiedergibt. Diese könnte wie folgt formuliert werden: § … Maklerprovision – Dieser Vertrag ist zustande gekommen durch Nachweis des Maklers XY, der vom Verkäufer und Käufer jeweils beauftragt wurde. Der Käufer hat das Exposé nebst Verbraucherinformationen erhalten. Die vereinbarte und vom Verkäufer und Käufer an den Makler zu zahlende Provision beträgt jeweils … Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer und ist fällig mit wirksamem Abschluss des Kaufvertrags.

 

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IVD: Mietpreisanstieg verlangsamt sich in allen Segmenten

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  • Nov 10, 2017
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Das Mietpreiswachstum in Deutschland verlangsamt sich gegenüber dem Mietpreiswachstum der vergangenen Jahre. So sind die Neuvertragsmieten für Wohnungen in allen Wohnwertklassen sowie fast allen Städtegrößen langsamer gestiegen als 2016. Dies ist das zentrale Ergebnis des IVD-Wohnpreisspiegels 2016/2017. Selbst in Metropolen wie Frankfurt am Main, Stuttgart oder Düsseldorf stagnierten die Mieten. Im Deutschland-Durchschnitt zahlt man für eine Wohnung mit mittlerem Wohnwert, die nach 1949 errichtet wurde, eine Nettokaltmiete von 6,28 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Anstieg von lediglich 2,35 Prozent (2015/2016: 3,43 Prozent). Darüber hinaus verzeichneten auch die Mieten von Neubauwohnungen nur einen moderaten Anstieg. „Der in Deutschland zu verzeichnende Neubau zeigt Wirkung. Mehr Wohnungen entlasten die Märkte und sind der beste Schutz vor starken Mietanstiegen“, erklärt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD.

Mietanstieg in fast allen Segmenten verlangsamt
Der Mietanstieg ebbt in fast allen Städteklassen auf breiter Front ab. So fällt in den Metropolen das Plus bei Wohnungen mit mittlerem Wohnwert mit 2,92 Prozent deutlich weniger kräftig aus als noch 2016 (3,28 Prozent). Bereits im Vorjahr war ein leichter Rückgang des Mietpreiswachstums zu verzeichnen gewesen. In Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf blieben die Mieten zum Vorjahr sogar konstant und veränderten sich nicht. In Düsseldorf stagnierten sie damit zum zweiten Mal in Folge. Die Mieten in Hamburg verlangsamten sich ebenfalls und stiegen um 2,1 Prozent (2016: 3,78 Prozent). Auch in München verlangsamte sich das Mietpreiswachstum. Die Mieten stiegen um 1,6 Prozent (2016: 2,38 Prozent). In Berlin sind weiterhin Nachholeffekte zu beobachten. Die Mieten stiegen um 6,1 Prozent.
Sehr deutlich haben sich Mieten in Großstädten mit 250.000 bis 500.000 Einwohnern verlangsamt. Sie sind mit einem Plus von 2,31 Prozent deutlich weniger stark gestiegen als im Vorjahr (4,44 Prozent). In Kleinstädten mit weniger als 30.000 Einwohnern stagnierten die Mieten 2017 nahezu. Lediglich um 0,79 Prozent legten die Mietpreise dort zu. „Nachdem in dieser Städteklasse in den Vorjahren noch ein deutlicher Nachholeffekt zu verzeichnen war, ist dieser Trend offenbar erst einmal gestoppt“, so Schick. Ausnahme sind Mittelstädte mit 50.000 bis 100.000 Einwohnern. In diesen Städten legten die Mieten mit 3,85 Prozent leicht stärker zu als im Vorjahreszeitraum (3,44 Prozent). Bei Wohnungen mit gutem Wohnwert fällt das Nachlassen der Preisdynamik in den Metropolen sogar noch deutlicher aus. Bis auf mittelgroße Städte hat sich in allen Städteklassen das Mietwachstum verlangsamt.

Trotz des Mietwachstums liegt Berlin mit einer Durchschnittsmiete von 8,75 Euro/qm immer noch deutlich unter den Werten von Hamburg (9,80 Euro/qm), Frankfurt (10.00 Euro) und München (13,10 Euro). Während in vielen anderen EU-Ländern die Hauptstädte häufig die teuersten Städte sind, bleibt Berlin die preisgünstigste der Top-7-Städte. „Bemerkenswert ist: Obwohl in Berlin eine strenge Regulierungspolitik auf dem Mietmarkt durchgesetzt wird, steigen die Mieten dort so stark wie in keiner anderen der Top-7-Städte“, sagt Schick. Auch bei Altbauwohnungen, die bis 1948 errichtet wurden, verzeichnet Berlin mit 5,77 Prozent den höchsten Anstieg der Mieten. Die Mieten in Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf stagnierten in diesem Segment ebenfalls. Bundesweit sind die Mieten für Altbauten um 3,54 Prozent zum Vorjahr gestiegen (2015/2016: 3,29 Prozent). Im Jahr 2017 lag die Miete in Deutschland im Durchschnitt bei 6,05 Euro pro Quadratmeter. In Berlin liegen die Mieten jetzt bei 7,50 Euro pro Quadratmeter, also über dem bundesweiten Durchschnitt.

Mieten in Großstädten steigen aktuell kaum stärker als Inflation
„Betrachtet man das Mietniveau in den zehn größten Städten inflationsbereinigt, so zeigt sich, dass es keine empirischen Belege für explodierende Mieten gibt“, so Schick. So sind die Mieten im Durchschnitt der zehn größten deutschen Städte seit 1996 kaum über die Inflation dieses Zeitraums hinaus angestiegen. Im Zeitraum von 1996 bis 2015 befand sich das Mietpreiswachstum in den zehn größten Städten Deutschlands sogar unterhalb der Inflation im selben Zeitraum. Im bundesdeutschen Durchschnitt liegt das indexierte Mietpreiswachstum nach wie vor um 13 Punkte unterhalb der Inflation des Zeitraums 1996-2017.
 
Nur moderater Anstieg bei Neubaumieten
Auch die Mieten im Neubausegment verlangsamten sich. Bei neuen Wohnungen mit mittlerem Wohnwert stagnierte das Mietpreiswachstum beziehungsweise ging sogar leicht zurück. Die Mieten sind um 0,4 Prozentpunkte weniger gestiegen als noch im Vorjahr. Lediglich bei Neubauwohnungen mit qualitativ hochwertigem Wohnraum hat sich das Mietpreiswachstum im Mittel auf 3,37 Prozent erhöht, im Vorjahreszeitraum lag es bei 3,2 Prozent. Das Plus geht vor allem auf die Großstädte und Metropolen zurück, in denen die Mieten in diesem Segment in besonders deutlichem Maß stärker stiegen als im Vorjahr. In den Metropolen ab 500.000 Einwohner legte das Mietpreiswachstum um 3,7 Prozent zu und in Städten mit 250.000 bis 500.000 Einwohner um 3,3 Prozent. In den Klein- und Mittelstädten dagegen stagnierte die Preisdynamik.

Kundenservice digital

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  • Jul 17, 2017
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Die aus den USA kommende Abkürzung 24/7 steht dafür, rund um die Uhr für den Kunden da zu sein. Ohne Maschinen oder Schichtdienste: Unmöglich. Und dennoch gewinnt das Prinzip immer mehr an Bedeutung. Denn die meisten Menschen kommen erst am Abend dazu, sich über Produkte und Dienstleistungen zu informieren. In Zukunft helfen dabei interaktive Videos, die Unterscheidungen zulassen und auf Interessen eingehen. Und nach den Tagesthemen noch einen Termin ausmachen? Geht nicht? Geht! Von Jan Kricheldorf weiter lesen

Wie das Schwarmverhalten der Deutschen die Wohneigentumsquote beeinflusst – Wer auf dem Land bleibt fördert die Eigentumsquote

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  • Mai 5, 2017
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Professor Dr. Harald Simons äußert sich im Interview zur Wohneigentumsquote in Deutschland und Europa, erläutert wieso es von Vorteil wäre, wenn die Menschen weiter auf dem Land wohnen bleiben und weshalb der soziale Wohnungsbau keine Lösung des Wohnungsmarktproblems darstellt.

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