Sachverständige

Wertermittlung von Immobilien

Die Arbeiten zur geplanten Zusammenführung der bisher veröffentlichten Einzelrichtlinien zur neuen Immobilienwertermittlungsrichtlinie (ImmoWertR) wurden aufgrund der Bauplanungsrechtsnovelle später als geplant aufgenommen.

Prof. Dr. Martin Ingold

Am 13.09.2017 wurden Vertreter der mit der Grundstückwertermittlung befassten Fachverbände, darunter auch Vertreter des IVD, zu einem ersten Gespräch ins Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) nach Berlin eingeladen, um den Novellierungsbedarf frühzeitig zu diskutieren.

Ziel der neuen Immobilienwertermittlungsrichtlinie (ImmoWertR) ist eine systematisierte und in sich konsistente Konkretisierung der Verfahrensgrundsätze der Immobilienwertermittlungsverordnung. In der neuen lmmoWertR sollen daher die Regelungen der bisherigen Einzelrichtlinien (Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertrichtlinie) zusammengeführt werden. Darüber hinaus ist vorgesehen, auch die bisher noch nicht von diesen „neuen“ Richtlinien erfassten Teile der Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006) in die neue ImmoWertR zu integrieren.

Bereits bei der Einführung in das Thema wurde das Problem der „Richtliniengläubigkeit“ von Behörden und Gerichten intensiv diskutiert. Eine sture Richtlinientreue erschwert, nach Ansicht vieler Diskussionsteilnehmer, das Arbeiten der Sachverständigen und macht die notwendige sachverständige Würdigung individueller Merkmale im Einzelfall immer mehr zum Angriffspunkt. Eine mögliche Lösung dieses Problems bestünde darin, der Richtlinie eine Art Präambel voranzustellen, die nochmals konkretisiert, dass es sich bei der (nachfolgenden) Richtlinie um eine allgemeine Empfehlung handle, deren Anwendung nicht automatisiert bzw. dogmatisch erfolgen könne, sondern in jedem Einzelfall durch den Sachverständigen mit Sachverstand ausgefüllt werden müsse. Nach Ansicht der Vertreter des Ministeriums würde eine derartige Präambel kein Problem darstellen. Das Voranstellen einer derartigen Präambel wäre daher sehr zu empfehlen.

Nach der Einführung waren vorrangig einzelne Themen von grundsätzlicher Bedeutung Gegenstand der Sitzung am 13.09.2017, welche insbesondere in der Bewertungspraxis aufgetretene Unstimmigkeiten bzw. kontrovers diskutierten Regelungen oder Anlagen der bisherigen Einzelrichtlinien betreffen. Diskussionsbedarf wurde dabei insbesondere für folgende Einzelthemen gesehen:

Wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ):

ln der Bodenrichtwertrichtlinie wird für Zwecke der Verkehrswertermittlung eine wertrelevante Geschossflächenzahl definiert, die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen bei der Ermittlung der Geschossfläche stets zu berücksichtigen sind. Dabei spielt die GFZ bzw. WGFZ bei der Wertermittlung nur eine Rolle, wenn die Ausnutzbarkeit des Grundstücks wertrelevant ist, wie dies insbesondere in stark verdichteten lnnenstadtbereichen der Fall ist. Hier wird die Meinung vertreten, dass sich die tatsächliche Ausnutzbarkeit eines Grundstücks und somit auch der Bodenwert durch die WGFZ besser abbilden lassen. Im Gegensatz dazu hat in ländlich geprägten Gebieten und im Einfamilienhausbereich die GFZ bzw. WGFZ oftmals keine Wertrelevanz und ist somit bei den Bodenrichtwerten auch nicht als charakteristisches Merkmal auszuweisen. Gleichwohl weisen einige Gutachterausschüsse in den Bodenrichtwerten zum Teil eine GFZ bzw. WGFZ aus, obwohl sich hieraus gar kein Werteinfluss ergibt. Die Frage, ob die WGFZ als Maßzahl für die Bodenwertermittlung beibehalten oder besser abgeschafft werden sollte, wurde sehr intensiv und mit unterschiedlichsten Meinungen diskutiert.

Aktualisierungsbedarf bei den Kostenkennwerten:

Die Kostenkennwerte in den NHK 2010 beruhen auf Daten von abgerechneten Bauprojekten aus der Zeit vor 2005. Mittlerweile sind 12 Jahre vergangen, die Baustandards haben sich geändert und die NHK-Kostenkennwerte entfernen sich, trotz der erforderlichen Indexierung mit dem Baupreisindex, immer mehr von tatsächlichen Baukosten. Es stellt sich daher die Frage, ob die NHK-Kostenkennwerte in mäßigen aber regelmäßigen Abständen aktualisiert werden sollten, obwohl jede Aktualisierung zu einem Bruch in der Kontinuität der Sachwertermittlung führen würde. Bei dieser Frage wurde vom Fachpublikum die vorherrschende Meinung vertreten, dass eine Aktualisierung der NHK-Kostenkennwerte in mäßigen aber regelmäßigen Abständen vorzunehmen ist, um die Akzeptanz der Sachwertermittlung in der Öffentlichkeit nicht zu gefährden.

Wiedereinführung von Regionalfaktoren:

Mit der Sachwertrichtlinie wurde die bisher vorgenommene Anpassung an die regionalen Baupreisverhältnisse mit Hilfe eines Regionalfaktors zugunsten einer Gesamtmarktanpassung auf der Basis eines Sachwertfaktors aufgegeben. Dies führt dazu, dass in hochpreisigen Regionen Sachwertfaktoren von 2,0 und mehr erforderlich sind, um vom „synthetischen“ vorläufigen Sachwert zum Marktwert zu gelangen. Derart hohe Marktanpassungsfaktoren führen zu Akzeptanzschwierigkeiten des Sachwertverfahrens. Eine Öffnungsklausel könnte für Regionen aufgenommen werden, in denen derzeit hohe Marktanpassungen notwendig sind. An die Stelle der Marktanpassung in einem Schritt (Sachwertfaktor) würde dann eine Marktanpassung in zwei Schritten treten: Schritt 1: Anpassung des NHK-Kostenkennwerts an regionale Verhältnisse mit Hilfe eines spezifischen Regionalfaktors. Schritt 2: Anpassung des an die regionalen Preisverhältnisse angepassten vorläufigen Sachwerts an die örtlichen Marktverhältnisse. Auch diese Frage wurde im Fachkreis kontrovers diskutiert. M. E. handelt es sich bei einer 2-stufigen Marktanpassung um einen „Etikettenschwindel“, da eine geringere Marktanpassung vorgetäuscht wird, obwohl eine ggf. deutlich höhere Marktanpassung bei einer einstufigen Anpassung erforderlich wäre.

Gesamtnutzungsdauer:

Bei den in der Anlage 3 der Sachwertrichtlinie (SW-RL) angegebenen Gesamtnutzungsdauern, die sowohl im Sach- als auch im Ertragswertverfahrens anzuwenden sind, handelt es sich nicht um tatsächliche Gesamtnutzungsdauern sondern vielmehr um Modellwerte. Dies soll künftig auch in der Überschrift zum Ausdruck kommen. Die derzeit in der Anlage 3 der SW-RL angegebenen Bandbreiten für die Gesamtnutzungsdauern spezifischer Gebäudetypen haben bei der Ableitung von Liegenschaftszinssätzen in der Praxis zu Problemen geführt. Deshalb wird darüber nachgedacht, auf die bisher angegebenen Bandbreiten zu verzichten und sowohl für Einfamilienhäuser eine von der Standardstufe unabhängige als auch für Mehrfamilienhäuser eine einheitliche Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren vorzugeben. Die Aufgabe der Bandbreiten bei der Gesamtnutzungsdauer schien beim anwesenden Fachpublikum mehrheitsfähig zu sein, obwohl es auch einige Stimmen gab, die auf die bisherigen Bandbreiten nicht verzichten wollen.

Bewirtschaftungskosten (Anlage 1 Ertragswertrichtlinie):

Die Diskussion um die Bewirtschaftungskosten hat gezeigt, dass es keine brauchbare Alternative zur II. BV zu geben scheint. Da die Anlage 1 der Ertragswertrichtlinie (EW-RL) mittlerweile in der Praxis angewendet wird, würde eine Änderung erneut zu Anpassungserfordernissen beim Liegenschaftszinssatz und dessen Ableitung führen.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Themen meist kontrovers diskutiert wurden und es für die unterschiedlichen Meinungen oft gute Gründe gab. Es wäre daher sinnvoll, Dinge nur dann zu ändern, wenn die Wertermittlung dadurch auch besser (genauer) und nicht einfach nur anders wird.

IVD: Mietpreisanstieg verlangsamt sich in allen Segmenten

  • Nov 10, 2017
  • 123

Das Mietpreiswachstum in Deutschland verlangsamt sich gegenüber dem Mietpreiswachstum der vergangenen Jahre. So sind die Neuvertragsmieten für Wohnungen in allen Wohnwertklassen sowie fast allen Städtegrößen langsamer gestiegen als 2016. Dies ist das zentrale Ergebnis des IVD-Wohnpreisspiegels 2016/2017. Selbst in Metropolen wie Frankfurt am Main, Stuttgart oder Düsseldorf stagnierten die Mieten. Im Deutschland-Durchschnitt zahlt man für eine Wohnung mit mittlerem Wohnwert, die nach 1949 errichtet wurde, eine Nettokaltmiete von 6,28 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Anstieg von lediglich 2,35 Prozent (2015/2016: 3,43 Prozent). Darüber hinaus verzeichneten auch die Mieten von Neubauwohnungen nur einen moderaten Anstieg. „Der in Deutschland zu verzeichnende Neubau zeigt Wirkung. Mehr Wohnungen entlasten die Märkte und sind der beste Schutz vor starken Mietanstiegen“, erklärt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD.

Mietanstieg in fast allen Segmenten verlangsamt
Der Mietanstieg ebbt in fast allen Städteklassen auf breiter Front ab. So fällt in den Metropolen das Plus bei Wohnungen mit mittlerem Wohnwert mit 2,92 Prozent deutlich weniger kräftig aus als noch 2016 (3,28 Prozent). Bereits im Vorjahr war ein leichter Rückgang des Mietpreiswachstums zu verzeichnen gewesen. In Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf blieben die Mieten zum Vorjahr sogar konstant und veränderten sich nicht. In Düsseldorf stagnierten sie damit zum zweiten Mal in Folge. Die Mieten in Hamburg verlangsamten sich ebenfalls und stiegen um 2,1 Prozent (2016: 3,78 Prozent). Auch in München verlangsamte sich das Mietpreiswachstum. Die Mieten stiegen um 1,6 Prozent (2016: 2,38 Prozent). In Berlin sind weiterhin Nachholeffekte zu beobachten. Die Mieten stiegen um 6,1 Prozent.
Sehr deutlich haben sich Mieten in Großstädten mit 250.000 bis 500.000 Einwohnern verlangsamt. Sie sind mit einem Plus von 2,31 Prozent deutlich weniger stark gestiegen als im Vorjahr (4,44 Prozent). In Kleinstädten mit weniger als 30.000 Einwohnern stagnierten die Mieten 2017 nahezu. Lediglich um 0,79 Prozent legten die Mietpreise dort zu. „Nachdem in dieser Städteklasse in den Vorjahren noch ein deutlicher Nachholeffekt zu verzeichnen war, ist dieser Trend offenbar erst einmal gestoppt“, so Schick. Ausnahme sind Mittelstädte mit 50.000 bis 100.000 Einwohnern. In diesen Städten legten die Mieten mit 3,85 Prozent leicht stärker zu als im Vorjahreszeitraum (3,44 Prozent). Bei Wohnungen mit gutem Wohnwert fällt das Nachlassen der Preisdynamik in den Metropolen sogar noch deutlicher aus. Bis auf mittelgroße Städte hat sich in allen Städteklassen das Mietwachstum verlangsamt.

Trotz des Mietwachstums liegt Berlin mit einer Durchschnittsmiete von 8,75 Euro/qm immer noch deutlich unter den Werten von Hamburg (9,80 Euro/qm), Frankfurt (10.00 Euro) und München (13,10 Euro). Während in vielen anderen EU-Ländern die Hauptstädte häufig die teuersten Städte sind, bleibt Berlin die preisgünstigste der Top-7-Städte. „Bemerkenswert ist: Obwohl in Berlin eine strenge Regulierungspolitik auf dem Mietmarkt durchgesetzt wird, steigen die Mieten dort so stark wie in keiner anderen der Top-7-Städte“, sagt Schick. Auch bei Altbauwohnungen, die bis 1948 errichtet wurden, verzeichnet Berlin mit 5,77 Prozent den höchsten Anstieg der Mieten. Die Mieten in Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf stagnierten in diesem Segment ebenfalls. Bundesweit sind die Mieten für Altbauten um 3,54 Prozent zum Vorjahr gestiegen (2015/2016: 3,29 Prozent). Im Jahr 2017 lag die Miete in Deutschland im Durchschnitt bei 6,05 Euro pro Quadratmeter. In Berlin liegen die Mieten jetzt bei 7,50 Euro pro Quadratmeter, also über dem bundesweiten Durchschnitt.

Mieten in Großstädten steigen aktuell kaum stärker als Inflation
„Betrachtet man das Mietniveau in den zehn größten Städten inflationsbereinigt, so zeigt sich, dass es keine empirischen Belege für explodierende Mieten gibt“, so Schick. So sind die Mieten im Durchschnitt der zehn größten deutschen Städte seit 1996 kaum über die Inflation dieses Zeitraums hinaus angestiegen. Im Zeitraum von 1996 bis 2015 befand sich das Mietpreiswachstum in den zehn größten Städten Deutschlands sogar unterhalb der Inflation im selben Zeitraum. Im bundesdeutschen Durchschnitt liegt das indexierte Mietpreiswachstum nach wie vor um 13 Punkte unterhalb der Inflation des Zeitraums 1996-2017.
 
Nur moderater Anstieg bei Neubaumieten
Auch die Mieten im Neubausegment verlangsamten sich. Bei neuen Wohnungen mit mittlerem Wohnwert stagnierte das Mietpreiswachstum beziehungsweise ging sogar leicht zurück. Die Mieten sind um 0,4 Prozentpunkte weniger gestiegen als noch im Vorjahr. Lediglich bei Neubauwohnungen mit qualitativ hochwertigem Wohnraum hat sich das Mietpreiswachstum im Mittel auf 3,37 Prozent erhöht, im Vorjahreszeitraum lag es bei 3,2 Prozent. Das Plus geht vor allem auf die Großstädte und Metropolen zurück, in denen die Mieten in diesem Segment in besonders deutlichem Maß stärker stiegen als im Vorjahr. In den Metropolen ab 500.000 Einwohner legte das Mietpreiswachstum um 3,7 Prozent zu und in Städten mit 250.000 bis 500.000 Einwohner um 3,3 Prozent. In den Klein- und Mittelstädten dagegen stagnierte die Preisdynamik.

Diskussionen um eine neue Immobilienwertermittlungsrichtlinie

  • Nov 7, 2017
  • 2757

 

Die Arbeiten zur geplanten Zusammenführung der bisher veröffentlichten Einzelrichtlinien zur neuen Immobilienwertermittlungsrichtlinie (ImmoWertR) wurden aufgrund der Bauplanungsrechtsnovelle später als geplant aufgenommen.

Von Prof. Dr. Martin Ingold weiter lesen

Sachverständigen-Treff im IVD West

  • Jul 4, 2017
  • 89

IVD-Mitglied Bernd Täffner aus Worms ist seit über 30 Jahren mit Leib und Seele Immobiliensachverstän- diger. Fast genauso lange ist der Rheinhesse Verbandsmitglied. Doch nach Kamen in Westfalen hatte er esnoch nie geschafft. Bei der letzten Sitzung des Sachverständigenausschusses im IVD West war nun seineTeilnahmepremiere. von Joerg Utecht
weiter lesen

Immobilienbewertung 4.0

  • Jun 19, 2017
  • 215

Zukunftsvisionenim Rahmen der Digitalisierung gibt es jeden Tag in den Medien zu lesen – sie sind mindestens aber genau so häufig wie übersteigerte Erwartungen in diesem Zusammenhang. Wie so oft glaubt man, dass die Wahrheit in der goldenen Mitte liege. Vielleicht sind aber auch eher die Zeiten der Marktsegmentierung gekommen. Verschiedene Profile werden unterschiedliche Entwicklungspfade nehmen. Von Prof. Dr. Marco Wölfle

weiter lesen

EU-Datenschutzgrundverordnung – Unternehmen müssen jetzt handeln

  • Mai 5, 2017
  • 204

Die EU hat am 27. April 2016 den Beschluss zur Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) gefasst. Die DSGVO wird ab dem 25. Mai 2018 gelten. Sie schafft ein einheitliches Datenschutzrecht innerhalb der gesamten EU und wird die bestehende Rechtslage rund um Datenschutz und -sicherheit erheblich verschärfen. Die Umsetzung stellt Unternehmen vor große strukturelle und organisatorische Herausforderungen. weiter lesen