Ein Einfamilienhaus hat viel höhere Betriebs- und Instandhaltungskosten als eine Stadtwohnung“, argumentiert Gerald B. Hörhan in seiner aktuellen Kolumne und betrachtet Wohnimmobilien unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit aus der Perspektive eines Investors. Von Gerald B. Hörhan
Ich war vor einigen Jahren auf einer Housewarming Party eingeladen, etwa 30km außerhalb von Wien. Kein Nobelvorort, sondern eine typische Vorstadtsiedlung, wo sich ein Einfamilienhaus an das nächste reiht. Die stolzen Besitzer hatten keine Mühen und kein Geld gescheut, um sich ein schönes Häuschen zu bauen, Wintergarten, Swimmingpool und großer Küche inklusive. Die Großeltern hatten Geld beigesteuert, und die Familie hatte einen hohen Kredit mit 30 Jahren Laufzeit aufgenommen um die hohen Investitionen zu stemmen.
So schön die weiße Fassade und der Wintergarten auch aussahen, als wirtschaftlich denkender Mensch bekam ich Magenkrämpfe. Denn eine gute Investition schaut anders aus. Das Baugrundstück wird auch in 20 Jahren seinen Wert behalten und Dank der Gelddruckorgien von Herrn Draghi & Co. vermutlich sogar steigern. Doch das Grundstück war nur ein Bruchteil der Gesamtinvestitionen, das Bauwerk, der Wintergarten, die großzügige Küche, die Möbel haben viel mehr Geld verschlungen.
Wie viel wird das Bauwerk nach 20 Jahren Wert sein, wenn der Kredit noch immer nicht abbezahlt ist, aber die Fassade grau ist, der Wintergarten undicht und die Möbel abgewohnt? Für die Möbel muss man vermutlich Entsorgungskosten zahlen. Und das Bauwerk? Null wird es nicht Wert sein, denn man kann es noch immer an den Staat für Sozialfälle vermieten. Aber der Wert des abgewohnten Bauwerks wird nicht ansatzweise das sein, was bei der Errichtung dafür bezahlt wurde. Ein gutes Geschäft? Nicht wirklich.
Aber das ist erst der Beginn. Ein Einfamilienhaus hat viel höhere Betriebs- und Instandhaltungskosten als eine Stadtwohnung, die Heizungsreparatur eines 1 Familienhauses kostet vielleicht die Hälfte als bei einem 20 Familienhaus, wo die Kosten auf 20 Parteien aufgeteilt werden.
Ich besitze viele Mietshäuser und Anlegerwohnungen und habe daher regelmäßig Heizungsreparaturen. Wenn ich den Installateur rufen muss, bezahle ich als Investor seine Rechnung aus unversteuertem Geld. Und der Eigenheimbesitzer? Der muss die Rechnung auch bezahlen, aber aus nachversteuertem Geld. Dasselbe gilt für die Bankzinsen, die Abschreibung und sonstige Kosten der Instandhaltung.
Willst Du eine Firma kaufen oder ein Unternehmen gründen, wenn Du bereits ein Eigenheim mit ordentlich Schulden hast? Wenn Du zur Bank gehst und einen Kredit benötigst, wird die Bank bereits auf Deine Eigenheimschulden verweisen und Dir empfehlen zuerst diese Schulden zu tilgen. Viel Spaß bei der Kapitalsuche. Und was passiert, wenn Du Deinen Job verlierst? Dann erhöht die Bank die Zinsen oder stellt den Kredit fällig und Du verlierst Dein geliebtes Eigenheim. Und wenn Du eine Scheidung hast, kann es Dir passieren, dass Du Kredite bezahlst für ein Haus das Du gar nicht mehr bewohnst.
Wenn Du eine 1-Zimmer-Wohnung in zentraler Stadtlage mieten willst, kannst Du lange suchen und extrem hohe Mieten pro m2 zahlen. Immobilieninvestoren lieben solche Objekte, denn sie sind leicht zu vermieten und bringen hohe Renditen.
Willst Du ein Einfamilienhaus mieten, wird Dir der rote Teppich gerollt, denn es gibt meist nur wenige Mietinteressenten.
Die Rendite bei der Vermietung von Einfamilienhäusern ist bescheiden, selbst millionenteure Villen bringen selten mehr als 3.000-4.000 Euro Nettomiete und die Instandhaltungskosten sind immens.
Das Eigenheim auf Pump in der Pampa ist der größte Finanzirrtum: Es verursacht viel Arbeit und Kosten, der Stau am Weg zur Arbeit ist im Preis inkludiert und der Eigenheimbesitzer ist 30 Jahre lang Sklave seiner Schulden, er gibt seine Freiheit bei der Bank ab.
Der Staat liebt Eigenheimbesitzer denn sie können fast nichts von der Steuer abschreiben. Menschen die wirtschaftlich denken kann der Staat viel weniger melken: Denn gute zentral gelegene Immobilien in wirtschaftlich starken Städten als Geldanlage zu kaufen und gleichzeitig zur Miete zu wohnen ist nicht nur steuerlich attraktiver, sondern das wesentlich bessere Geschäft.
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