Kommt der Berliner Mietendeckel, hätte das erhebliche Folgen für den Immobilienmarkt im Großraum Berlin. Nicht nur Berlin wäre betroffen, sondern auch das Umland. Nicht nur Wohnimmobilien, sondern auch andere Assetklassen wie Gewerbe, Handel und Logistik. Hier sind die zwölf wichtigsten Folgen zusammengefasst.
Von Dr. Josef Girshovich
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1. Frei werdende Wohnungen werden zunehmend als Eigentumswohnungen angeboten. Das Angebot an Mietwohnungen in Berlin wird sinken.
Angenommen eine Mietwohnung wird frei, was macht der Vermieter? Lohnt es sich, für Mieten zwischen 3,92 Euro/m² (Altbau bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad) und 9,80 Euro/m² (Baujahre 2003 bis 2013) noch zu vermieten? Viele Eigentümer werden ihre Wohnungen lieber verkaufen. Und wenn sie doch vermieten, kommen 1.000 Wohnungssuchende zur Besichtigung. Dann bekommt nicht die bedürftige Familie, sondern der solventeste Bewerber die Wohnung — und das zu einem gedeckelten niedrigen Preis. Die Folge: Das Angebot an Mietwohnungen wird weiter sinken und die Menschen werden „gezwungen“, Eigentum zu erwerben — die Nachfrage und damit auch die Preise für Wohneigentum steigen.
2. Die Modernisierungsquote wird stark zurückgehen. Nur noch die nötigsten Instandhaltungsmaßnahmen werden durchgeführt. Das schadet den Beständen und dem Handwerk und konterkariert die Klimaziele.
Gedeckelte und gesenkte Mieten machen Reinvestitionen in die Bestände schwieriger. Da keine Refinanzierung durch Umlagen auf die Mieter möglich ist, werden Vermieter Modernisierungen zurückfahren. Das wird drei Folgen haben. Erstens: Wohnraum wird verfallen. Denn wenn nur noch „das Nötigste“ gemacht wird, nehmen die Bestände mittelfristig Schaden. Dadurch werden – zweitens – die Klimaziele verfehlt werden. Denn Bestandshäuser müssen energetisch ertüchtigt werden, um diese zu erreichen, und das wird nicht mehr möglich sein. Und drittens werden die gedrosselten Investitionen zu Auftragsausfällen beim Handwerk führen, was wiederum zu Entlassungen, höheren Sozialausgaben und Steuerausfällen führen wird.
3. Der frei finanzierte Neubau wird zurückgehen.
Selbst wenn Neubauwohnungen vom Mietendeckel ausgenommen sind, führt der Mietendeckel zu arger Verunsicherung am Markt. Wer weiß, wann der nächste „Deckel“ kommt, der dann auch den Neubau trifft? Investoren müssten dann die niedrigeren Mieten aus ihren Beständen durch noch höhere Mieten in den frei finanzierten Mietwohnungen kompensieren. Es ist fraglich, wie weit die Mietpreise im Wohnungsneubau noch steigen können.
4. Selbst „gute“ Vermieter (zum Beispiel Genossenschaften) kommen unter Druck und können nicht neu bauen.
Auch Genossenschaften erhöhen regelmäßig ihre Mieten. Nur dadurch können sie ihre Modernisierungen und Neubauten refinanzieren. Der Mietendeckel wird verhindern, dass Genossenschaften Wohnraum schaffen können.
5. Die Mieten für Gewerbe, Handel, soziale Träger etc. werden steigen, weil sich der Renditedruck auf dieses Segment verlagert.
Der Mietendeckel nimmt keinen Druck aus dem Markt, sondern verlagert ihn lediglich auf andere Assetklassen, die weniger oder nicht reguliert sind. Der Gewerbeimmobilienmarkt ebenso wie der Einzelhandel werden die Folgen des Mietendeckels direkt spüren. Angesichts sinkender Mieteinnahmen im Wohnbereich werden Eigentümer die Mieten im Gewerbebereich erhöhen, um die vereinbarten Renditen zu erzielen.
6. Berlin wird nochmals an Attraktivität gewinnen.
Es wird sich im In- und Ausland herumsprechen, dass Berlin einen Mietendeckel hat und die Mietkosten in der deutschen Hauptstadt niedrig sind. Das wird dazu führen, dass noch mehr Menschen nach Berlin ziehen wollen. Der dadurch beschleunigte Zuzug wird den Nachfrageüberhang in Berlin nochmals verschärfen. Tatsächlich sind die Mietpreise (auch ohne Mietendeckel) in Berlin deutlich niedriger als in vielen anderen europäischen Hauptstädten und Metropolen. Dadurch werden nochmals mehr Menschen aus dem EU-Ausland nach Berlin ziehen. Selbst in China wird darüber berichtet, wie günstig die Mieten in Berlin sind — googeln Sie mal!
7. Die Nachfrage nach Wohnraum im Berliner Umland wird steigen.
Der Rückgang der Neubautätigkeit in Berlin und die gleichbleibende/zunehmende Angebotsknappheit wird zu noch mehr Bevölkerungswachstum im Umland führen. Die Folge: Im Umland werden die Wohnkosten noch schneller steigen als bisher. Die Brandenburger können sich schon mal freuen. Das Einzige, was dagegen helfen könnte, ist ein Zusammenschluss von Berlin und Brandenburg, aber das ist eine andere Geschichte.
8. Insbesondere kleine private Vermieter werden unter wirtschaftlichen Druck geraten.
Viele Eigentümer in Berlin sind Privatpersonen, die aufgrund der Niedrigzinsphase in Wohnimmobilien investiert haben, um Vermögen aufzubauen und für das Alter vorzusorgen. Sie haben sich auf Mieteinnahmen verlassen und müssen nun Mindereinnahmen einkalkulieren — das ist ein erhebliches Risiko für die Altersvorsorge.
9. Der Mietendeckel wird zu Wertminderungen bei Wohnungsbeständen führen.
Wertminderungen im Bestand werden Neubewertungen durch die Banken zur Folge haben. Gerät der Verkehrswert des Bestandes unter Druck, werden die finanzierenden Banken das an die Eigentümer weiterreichen. Die Folge sind „Capital calls“, also Forderungen nach der Erhöhung der Eigenkapitalquote, um mögliche Schieflagen in den Bankbilanzen zu verhindern. Private und institutionelle Investoren werden Kapital nachschießen müssen, was zu erheblichen Mehrbelastungen und gegebenfalls zu Insolvenzen führen wird.
10. Der Mietendeckel würde den Markt in seiner Funktion aufheben.
Die reglementierte Preisbildung des Mietendeckels ignoriert grundsätzliche Marktregeln wie Angebot und Nachfrage, Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung des Standorts und weitere. Zwei Beispiele, die für sich sprechen. Erstens: Eine 50-m²-Wohnung in einem 1970er-Jahre-Bau in Berlin-Marzahn wäre teurer als eine gleichgroße Wohnung in einem Gründerzeitpalais in einer Ku’Damm-Seitenstraße. Zweitens: Neuvermietungen in Berlin wären günstiger als in Castrop-Rauxel.
11. Ein Wohnungsschwarzmarkt wird entstehen und die ungerechte Verteilung von Wohnraum fördern.
Wer den Markt seiner Regeln beraubt, fördert die Bildung von Parallel- und Schwarzmärkten. Wohnungen werden unter der Hand gegen hohe Aufschläge vergeben —das gibt es bereits seit Jahren in Stockholm. Dort ist der Markt komplett reglementiert. Mietverträge werden auf Umwegen vererbt, etwa durch Anmeldung erwachsener Kinder und Enkel in der Wohnung. Dadurch kommt es zu einer immer größeren Spreizung zwischen den glücklichen „Alteingesessenen“, die günstig wohnen, und den Zuzüglern.
12. Der Mietendeckel ist ein Bürokratiemonster: Das Gesetz schafft erneut mehr Bürokratie, bindet Personal und ist nicht effektiv.
Mit dem Mietendeckel werden über 1,5 Millionen Mietwohnungen zum behördlichen Prüffall. Geprüft werden müssen die Herabsetzung überhöhter Mieten, die Bestimmung und Einhaltung der Mietobergrenzen, die Anträge auf Modernisierung, Härtefälle von Vermietern, Mietzuschüsse, vorsätzliche und fahrlässige Verstöße — und dann kommt das alles noch vor Gericht. Der Mietendeckel ist also nicht nur ein Bürokratiemonster, das Gesetz wird auf Jahre auch die Berliner Justiz lahmlegen.
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