Wenn ein Gebäude teilweise umsatzsteuerpflichtig und teilweise umsatzsteuerfrei vermietet wird, müssen die in den Eingangsrechnungen enthaltenen Umsatzsteuern aufgeteilt werden. Denn als Vorsteuern können diese Beträge gemäß § 15 UStG nur insoweit abgezogen werden, wie sie dem umsatzsteuerpflichtig vermieteten Teil des Gebäudes zuzuordnen sind. In der Regel handelt es sich um Gebäude, die sowohl zu Wohnzwecken als auch für gewerbliche Zwecke vermietet werden.
Von Hans-Joachim Beck
Mit einem neuen Schreiben vom 20. Oktober 2022 hat die Finanzverwaltung hierzu ausführlich Stellung genommen (BStBl. I 2022, S. 1497).
Eingangsleistungen für die Nutzung, Erhaltung und Unterhaltung
Handelt es sich bei den bezogenen Leistungen um Aufwendungen, die ertragsteuerlich als Erhaltungsaufwand anzusehen sind, oder mit dem Gebrauch oder der Nutzung des Gebäudes zusammenhängen, ist zunächst zu prüfen, ob die betreffende Eingangsleistung einem bestimmten Teil des Gebäudes direkt zugeordnet werden kann. Ist diese Frage zu bejahen, kommt es für die Abzugsfähigkeit der Vorsteuern ausschließlich auf die Verwendung dieses Teils des Gebäudes an.
Beispiel
Im Erdgeschoss des Gebäudes befinden sich ein Laden und ein Restaurant. Das 1. OG ist an einen Rechtsanwalt vermietet. In den darüberliegenden Stockwerken befinden sich Wohnungen. Vermieter V lässt die Fassade im Erdgeschoss neu herrichten.
Lösung
Die Kosten sind direkt den umsatzsteuerpflichtig vermieteten Räumen zuzuordnen. Die Vorsteuern kann V daher in vollem Umfang abziehen.
Fallabwandlung
Vermieter V lässt das Dach des Hauses neu decken.
Lösung
Es handelt sich um Aufwendungen für die Erhaltung des Gebäudes. Die Arbeiten lassen sich jedoch nicht direkt bestimmten Räumen zuordnen. Daher sind die Vorsteuern nach einem einheitlichen Schlüssel aufzuteilen. Die Aufteilung muss nach Auffassung der Finanzverwaltung grundsätzlich nach dem Verhältnis der Fläche erfolgen.
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Handelt es sich um Eingangsleistungen für die Nutzung, Erhaltung und Unterhaltung des Grundstücks, die nicht direkt zugeordnet werden können oder um Anschaffungs- oder Herstellungskosten, müssen die Vorsteuern nach einem für das Gebäude geltenden Schlüssel aufgeteilt werden. Vorrangig anzuwenden ist der Flächenschlüssel. Nur wenn dieser im Einzelfall nicht sachgerecht ist, können die weiteren Schlüssel angewendet werden. Der Gesamtumsatzschlüssel kann nur ausnahmsweise angewendet werden, beispielsweise wenn es sich um Eingangsleistungen für ein Verwaltungsgebäude handelt.
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