Hans Werner Gloßner beschäftigt sich seit Jahren intensiv mit Haus- und Wohnungsmietverträgen, mit Praxisfällen, Neuigkeiten und Kuriositäten der Rechtsprechung. In seiner AIZ-Kolumne schreibt der Immobilienprofi aus Neumarkt in der Oberfalz darüber. In seinem neuen Beitrag geht es unter anderem um das Thema Schadenersatz im Zuge einer Wohnungsrückgabe.
Von Hans Werner Gloßner
In meiner vorhergehenden Kolumne über unseren Themenkreis Mieter und Vermieter bei der Wohnungsrückgabe habe ich einige nicht selbstverständliche Punkte angesprochen, zum Beispiel was die Beweislast des Vermieters betrifft. Heute möchte ich Ihnen weitere Erlebnisse aus der täglichen Berufspraxis zum Besten geben, die Ihnen jederzeit selbst passieren können.
Die letzten 42 Jahre meiner beruflichen Praxis habe ich es vermieden, wegen irgendwelcher Belanglosigkeiten zu Gericht zu gehen. Aber ein Fall war so krass, dass ich dem Mieter geraten habe, das Gericht in Anspruch zu nehmen, weil die Forderung der Gegenseite so wahnwitzig erschien. Mir ging es um die Gerechtigkeit. Aber es ist anders gekommen als ich gedacht habe.
Spuren auf dem Echtholz-Parkett
Zum Fall: Der Mieter zog aus und hinterließ bei einem etwa 30 Jahre alten Echtholz-Parkettbodenbelag Gebrauchsspuren, die ich als üblich empfand. Auch der von mir hinzugezogene öffentlich vereidigte Sachverständige für Baumängel sah den Fall genauso. Denn man sollte wissen, dass ein Parkettboden nach 30 Jahren in sich verbraucht ist, so der Fachjargon und vom Mieter bei normaler Abnutzung nicht zu ersetzen ist. Das Instandhaltungsrisiko lag also beim Vermieter.
Es ging um zirka 3.000 Euro Schadenersatzforderung. Beim ersten Termin vor Gericht war der ausführende Handwerker und ein Fußbodensachverständiger geladen, der eine war krank, der andere ist nicht erschienen. Beim zweiten Termin war die Sachverständige unbekannt verzogen, wieder kein Urteil. Beim dritten Termin vor Gericht musste derAmtsgerichtsdirektor, der keine Ahnung von der Materie, geschweige denn vom Fall, hatte, seinen erkrankten Kollegen vertreten. Und es gelang ihm tatsächlich, die Parteien in einen Vergleich mit über 800 Euro plus Anwalts- und Gerichtskosten zu zwingen, so möchte ich das vorsichtig formulieren.
Fazit: Ich hatte das Vertrauen in die Justiz verloren und werde für die Zukunft meine Konsequenzen daraus ziehen. Die abstrusen Forderungen des Vermieters auf der einen Seite und die Ereignisse im Gericht auf der anderen Seite sind sicherlich nicht alltäglich. Aber selbst als kompetenter Makler können Sie solche Streitigkeiten nicht schlichten, weil die Forderungen des Vermieters jeglicher Grundlage entbehrten. Und dass der Richter den Vergleich herbei geführt hatte, ist aus seiner Vorstellung heraus verständlich, aber nicht nachvollziehbar. Aber wenn Sie als Beteiligter dreimal bei Gericht erscheinen müssen, Zeit und Geld aufwenden, haben Sie irgendwann die Nase davon voll und wollen nur noch Ihre Ruhe haben, selbst wenn es am Schluss noch Geld kostet.
Rückgabe einer Kücheneinrichtung
Ein weiteres Erlebnis hatte ich bei der Rückgabe einer Kücheneinrichtung. Eine ältere Dame, so um die 85 Jahre alt, ist ausgezogen und hat die Wohnung durch ihren Sohn zurückgeben lassen. Ich war als Vertreter des Vermieters bestellt und sollte die Rückgabe vornehmen. Nachdem ich die Kücheneinrichtung soweit inspiziert und fotografiert hatte, stellte ich dem Mietervertreter die Frage, ob denn die Funktion der Spülmaschine gegeben sei, ich wollte sie nicht unbedingt testen, denn das würde mich zuviel Zeit kosten, dachte ich.
Eine Erklärung, dass sie funktioniere, würde mir reichen, dachte ich. Leider weit gefehlt. Der Mietvertreter entgegnete mir, die Mutter habe die Geschirrspülmaschine nie benutzt, also gehe er davon aus, dass sie funktioniert. Das war leider nicht der Fall, das Gerät musste, wie nachher festgestellt wurde, ausgetauscht werden. Wer hatte den Schaden zu bezahlen? Gute Frage. Der Verursacher, weil er die Maschine nicht benutzt hatte? Nach Rücksprache mit meinem Rechtsprofessor, den ich in solch kniffligen Fragen zu konsultieren pflege, meinte er in seiner Stellungnahme:
„Eine Nutzungspflicht für bestimmte Geräte kann formularvertraglich nicht vorgeschrieben werden; denn den Mieter trifft grundsätzlich keine Gebrauchspflicht. Wohl aber entspricht es der Obhutspflicht des Mieters, die Geräte betriebsbereit zu halten, soweit es sich nicht um Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen Gebrauch oder um Beschädigungen, die der Mieter nicht zu vertreten hat, handelt. Beispiele für gewisse Handlungspflichten sind etwa das (gelegentliche) Durchspülen von Wasserleitungen zur Vermeidung von Legionellenbildung und das (regelmäßige) Heizen und Lüften zur Vermeidung von wohnbedingten Feuchtigkeitsniederschlägen.
Außerdem lassen sich Gebrauchspflichten daraus ableiten, wenn infolge des Nichtgebrauchs ein Schaden entstehen würde. Derartige Pflichten können auch formularvertraglich begründet werden, soweit das Risiko infolge vertragsmäßiger Abnutzung und nicht schuldhaft verursachter Beschädigungen ausgenommen wird. Die Pflicht zur Rückgabe in betriebsbereitem Zustand führt auch in diesem Zusammenhang nicht zu einer Erweiterung der Rückgabepflicht nach § 546 BGB, sondern enthält nur die Folge aus der Erfüllung von Obhutspflichten“.
Empfehlung für den Mietvertrag
Die Konsequenz aus diesem Erlebnis war, dass ich künftig in meinen Mietverträgen folgende Klausel aufnahm:
Der Mieter ist verpflichtet, die Anlagen, Installationen und Einrichtungen, die dem vertragsgemäßen Mietgebrauch dienen und die ihm zugänglich sind, in betriebsbereitem und funktionsfähigen Zustand zurückzugeben. Ausgenommen hiervon sind Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen Gebrauchs und Schäden, die der Mieter nicht zu vertreten hat. Der Mieter wird darauf hingewiesen, dass infolge einer dauernden Nichtnutzung die Betriebsbereitschaft von Installationen und Einrichtungen (zum Beispiel Herde, Geschirrspüler) beeinträchtigt werden und es zu Schäden kommen kann.
Fortsetzung folgt.
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