Auf längere Sicht ist klar: Ab dem 1. Januar 2045 wird die Nutzung fossiler Brennstoffe für jede Art von Heizungen verboten sein. Gesetzesvorhaben im neuen Jahr richten sich auf diese schon länger bestehende gesetzliche Vorgabe aus. Neben dem umfangreich diskutierten Gebäudeenergiegesetz (GEG) werden 2024 zahlreiche weitere gesetzliche Vorgaben für den Immobilienbereich erwartet, die aus der Energie- und Klimapolitik abgeleitet sind.
Von Henner Schmidt
Im Folgenden finden Sie eine Übersicht einiger wesentlicher energiegesetzlicher Vorhaben:
Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Das GEG ist beschlossen und gilt ab dem 1. Januar 2024. Wesentliche Regelungen darin sind, dass alle nach diesem Stichtag eingebauten Heizungen Vorgaben für einen Mindestanteil an erneuerbaren Energien erfüllen müssen. Unter anderem muss ab Vorlage der jeweiligen kommunalen Wärmeplanung jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Heizungen, die in der Zeit zwischen dem 1. Januar 2024 und der Vorlage der kommunalen Wärmeplanung eingebaut werden, müssen ab dem 1. Januar 2029 15 Prozent erneuerbare Energien nutzen und in verschiedenen weiteren Stufen diesen Anteil weiter erhöhen. Das Gesetz verlangt zudem bei Mehrfamilienhäusern, die mit Etagenheizungen beheizt werden, innerhalb von fünf Jahren eine Entscheidung für oder gegen eine Zentralheizung zu treffen. Ohne eine Entscheidung wird die Umstellung auf eine Zentralheizung Pflicht.
Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
Um die Umsetzung des GEG zu unterstützen, werden zum 1. Januar 2024 neue Förderungen für den Einbau von Heizungen eingeführt, die erneuerbare Energien nutzen – beispielsweise Wärmepumpen oder der Anschluss an die Fernwärme. Die genauen Förderbedingungen sind aktuell aber noch nicht beschlossen. Angedacht ist, die genannten Investitionen in jedem Falle mit 30 Prozent zu fördern. Darüber hinaus können Hauseigentümer mit geringem Einkommen gefördert werden. Wenn der Ersatz einer bestehenden alten fossilen Heizung vorgezogen wird, kann zusätzlich gefördert werden. Insgesamt soll so ein Förderniveau von bis zu 75 Prozent erreicht werden. Allerdings soll sich diese Förderquote nur auf einen maximal förderfähigen Investitionsbetrag von 30.000 Euro je Einfamilienhaus beziehen. Für Mehrfamilienhäuser wird derzeit als maximal geförderte Investition eine Summe von 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, 15.000 Euro für die zweite bis sechste Wohneinheit und 8.000 Euro für jede weitere Wohneinheit angekündigt. Die mögliche Förderung wird durch die Deckelung der förderbaren Investitionssumme wohl in vielen Fällen stärker begrenzt werden als durch die maximal erreichbare Förderquote.
Kommunale Wärmeplanung
Die kommunale Wärmeplanung wird in einem gesonderten Gesetz geregelt werden, das ebenfalls um den Jahreswechsel herum beschlossen werden soll. Im aktuellen Gesetzentwurf ist vorgesehen, die Wärmeplanung in allen Großstädten bis zum 1. Juli 2026 und in allen anderen Kommunen bis zum 1. Juli 2028 zu erstellen. Sobald die Wärmeplanung vorliegt, greift die oben genannte Vorgabe des GEG, dass alle neuen Heizungen zu 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen. Dies gilt auch, wenn die jeweilige kommunale Wärmeplanung vor den genannten Stichtagen fertiggestellt wird. In Bundesländern, die bereits seit einiger Zeit kommunale Wärmeplanungen vorgegeben haben, greift die 65 Prozent-Pflicht also früher. Die kommunale Wärmeplanung soll im Ergebnis jeweils Gebiete ausweisen, in denen Fernwärme, Wasserstoff oder Biogas als erste Wahl für die Wärmeversorgung empfohlen werden und Gebiete, die keinen Anschluss an solche Netze erwarten können. Diese Empfehlung ist jedoch unverbindlich und verpflichtet nicht zur Nutzung der empfohlenen Energiequellen. Zusätzlich sollen lokale Abwärme- und Geothermie-Potenziale erschlossen werden und der notwendige Ausbau der Stromnetze, vor allem für die Versorgung von Wärmepumpe, abgeschätzt werden.
Europäische Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD)
Die EPBD wird zusätzliche Vorgaben für die Gebäudeeffizienz aller Gebäude, also auch der Bestandsgebäude machen. Der Ansatz des Europäischen Parlaments, Sanierungspflichten einzuführen, also für jedes einzelne Gebäude Stichtage vorzugeben, zu denen bestimmte Gebäudeeffizienzklassen verpflichtend erreicht werden müssen, ist inzwischen wohl vom Tisch. In jedem Fall müssen die einzelnen EU-Mitgliedsstaaten jedoch einen Fahrplan entwickeln, wie der gesamte nationale Gebäudebestand bis 2050 (in Deutschland: bis 2045) klimaneutral werden wird und die Umsetzung mit neuen Vorgaben für die Gebäudeeffizienz und für die Umstellung der Heizungen auf erneuerbare Energien zuverlässig unterlegen. Auch wenn es also wohl keinen Zwang zur Sanierung geben wird, ist doch künftig mit erhöhten nationalen Effizienzvorgaben für den Gebäudebestand zu rechnen. Zudem sollen flächendeckend Solarpflichten eingeführt werden – ab dem 1. Januar 2029 im Neubau, ab dem 1. Januar 2033 bei der Sanierung von Bestandsgebäuden.
Solarpaket
Zur stärkeren Nutzung von Solarenergie sind ebenfalls neue gesetzliche Regelungen in Arbeit. Dazu gehört ein zusätzlich zum bestehenden Mieterstrom-Modell eingeführtes Modell für die „gemeinschaftliche Gebäudeversorgung“. Dieses sieht vor, dass durch Vereinbarung zwischen Anlagenbetreiber und Wohn- oder Gewerbemieter beziehungsweise Wohnungseigentümer die Kosten einer Gebäudestromanlage untereinander frei aufgeteilt werden, ebenso wie der von der Anlage produzierte Strom. Somit wird ein neues, unbürokratisch handhabbares Modell geschaffen, das die Errichtung von Solaranlagen auf Mehrfamilienhäusern beschleunigen soll.Auch der Anspruch einzelner Mieter oder Wohnungseigentümer auf Zustimmung zur Installation eines Stecker-Solarkraftwerks („Balkonkraftwerk“) soll gesetzlich festgeschrieben werden. Die zulässige maximale Leistung solcher Anlagen wird auf von 600 Watt auf 800 Watt erhöht.
Eine große Herausforderung
Die neuen komplexen technischen, rechtlichen, energetischen und finanziellen Regelungen stellen hohe Anforderungen an die Qualifikation von Hausverwaltern und bedeuten für diese erhebliche zusätzliche Arbeit. In der Summe entstehen hier zahlreiche Regelungen, die umfangreiche zusätzliche Investitionen in Immobilien erfordern. Das übergeordnete Ziel, bis 2045 den gesamten Gebäudebestand in Deutschland klimaneutral zu machen, wird insgesamt wohl Investitionen in Billionenhöhe erfordern. Dieser erhebliche Finanzbedarf mindert den Wert vieler Gebäude, was bereits jetzt im Markt erkennbar wird. Selbst mit neuen, von der EU und der Bundesregierung angekündigten umfangreichen Förderungen wird das Ziel der Klimaneutralität Gebäudeeigentümer und Mieter vor finanzielle Herausforderungen stellen.
Foto: © shutterstock
