Es ist das ideale Szenario: Die Kaltmiete steigt, die Warmmiete jedoch bleibt annähernd auf dem gleichen Niveau. Während der Vermieter seine Einnahmen erhöht und den Wert seiner Immobilien steigert, wird der Mieter kaum stärker belastet. Möglich ist das, indem der Vermieter die Betriebskosten senkt.
Von Christian Hasiewicz
Hierfür gibt es mehrere Methoden, vor allem aber werden Wohnhäuser oft energetisch saniert. Seltener werden die Rahmenverträge für Gas, Öl, Fernwärme und Strom angetastet und neu verhandelt.
Während diese Vorgehensweise bei wenigen Objekten und Verträgen noch vertretbar ist, bleibt bei größeren Portfolios enormes Einsparpotenzial ungenutzt. Man denke an ein Wohnportfolio mit 100 Objekten, das über zwanzig Standorte verteilt ist. Bei nahezu allen Wohnimmobilienportfolios dieser Art und Größe ist die Situation ähnlich: die Wärmebelieferung der Wohnungen ist sehr heterogen. In diesem Beispiel hatte jedes einzelne Gebäude einen unterschiedlichen Energieversorger: mal sind es die Stadtwerke, mal die Big Four. Darüber hinaus machen unterschiedliche Wärmeträger (Gas, Fernwärme, Öl, Erdwärme), eine unterschiedliche Heiztechnik und eine Vielzahl von Vertragspartnern (Gaslieferanten, Contractoren etc.) es der Verwaltung schwer, einen guten Überblick zu behalten. Ebendieser ist jedoch dringend erforderlich, sollen die Energiekosten sinnvoll gesenkt werden. Entscheidungen werden stattdessen meist situativ getroffen, zum Beispiel wenn Heizanlagen ausfallen oder die entsprechenden Verträge schlicht auslaufen. Jeder dieser Verträge kann — für sich genommen — unter Kostenaspekten zwar durchaus sinnvoll sein. Als Paket aber sind die 100 Einzelverträge in Relation zu ihrem Volumen komplett überteuert und zudem unflexibel.
Abhilfe schafft ein Dienstleister, der die Verträge und Immobilien genaustens analysiert und anschließend zu einem Paket bündelt. Verträge für mehrere Portfolioobjekte mit einem einzelnen Anbieter abzuschließen, ermöglicht in der Regel Preisnachlässe, die bei einzeln verhandelten Verträgen nicht zu erzielen wären. Dass davon zuvorderst die Mieter profitieren, ist ein Trugschluss. Gewiss, die besseren Konditionen führen auf der einen Seite dazu, dass der Nebenkostenanteil an der Bruttomiete sinkt. Auf der anderen Seite kann dadurch aber auch mit höheren Kaltmieten und damit besseren Renditen kalkuliert werden.
Zudem sind geringere Nebenkosten ein wichtiger Faktor im Vermietungsmanagement. Potenzielle Mieter achten vermehrt auf die Energiekosten, die auf sie zukommen werden, Bestandsmieter freuen sich über sinkende Kosten und bleiben den Vermietern treu — beste Voraussetzungen für die langfristige Mieterbindung und eine gesicherte Rendite. Der Clou liegt in der Provisionslage mit den Energieversorgern. Denn der Dienstleister, der die Betriebskosten analysiert, wird vom Energieversorger bezahlt und nicht vom Eigentümer.
Aus Sicht des Verwalters hingegen bringt die Optimierung des Energiemanagements vor allem eine deutliche Entlastung seiner Arbeit:
Erstens reduziert eine objektübergreifend einheitliche Abrechnung der Energielieferung — samt den entsprechenden Objektnummern für alle Lieferstellen zu einem festen Stichtag — den Verwaltungsaufwand. Die Rechnungen können in verschiedenen Formaten — auch digital — vom Versorger bereitgestellt werden, zudem sorgt eine Vertragsstrafenregelung dafür, dass dieser seine Jahresabrechnungen pünktlich bereitstellt, sodass auch der Verwalter seinen Reportingpflichten nachkommen kann.
Zweitens wird dank der Erfassung, Vervollständigung und durch das laufende Benchmarking der bestehenden Energielieferverträge eine transparente Verwaltungs- und Informationsgrundlage geschaffen. Diese ist hilfreich für Investitionsentscheidungen hinsichtlich der Energieinfrastruktur und macht ein ganzheitliches Energiecontrolling überhaupt erst möglich.
Drittens verbessert der Verwalter seine Auskunftsfähigkeit gegenüber Mietern und Investoren: Durch den Aufbau eines strategischen Energiemanagements ist der Verwalter in der Lage, auf entsprechende Anforderungen der Mieter und Investoren zu reagieren und Risiken frühzeitig zu erkennen. Viertens erfährt der Verwalter durch die Konzentration des Energiemanagements eine deutliche Aufwertung seines Kundenstatus beim Energieversorger. Eine umständliche Betreuung per Telefon-Hotline gehört der Vergangenheit an. Zudem lassen sich beim Versorger bessere Konditionen für Mehr- und Mindermengenregelungen aushandeln, falls Objekte hinzukommen oder wegfallen — etwa in Form eines Sonderkündigungsrechts im Falle eines Verkaufs.
Der gebündelte Einkauf — zum Beispiel bei Gasverträgen, Heizthermen oder Wartungsdienstleistungen — führt daher nicht nur zu spürbar niedrigeren Betriebskosten. Durch das Zusammenlegen, Vereinfachen und Standardisieren der Verträge wird vor allem auch der Verwaltungsaufwand auf Vermieterseite reduziert.