Als 2017 das Gesetz zur Einführung von Berufszugangsvoraussetzungen für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler verabschiedet wurde, war klar, dass sich die Immobilienbranche – mal wieder – grundlegenden Veränderungen stellen muss. Was genau die Auswirkungen für die einzelnen Unternehmen sein werden, war zu diesem Zeitpunkt noch unklar.
Von Florian Glaab
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Neben der Pflicht zur Weiterbildung wurde für die Wohnimmobilienverwalter auch die Versicherungspflicht eingeführt. Quasi in der letzten Änderung des Gesetzes wurde auch die bis dahin angedachte Differenzierung zwischen Miet- und WEG-Verwaltern fallen gelassen. Nun müssen sich alle Wohnimmobilienverwalter versichern.
Die Versicherungspflicht sieht eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung mit einer Versicherungssumme von 500.000,- Euro je Vermögensschaden vor, pro Jahr auf eine Million Euro maximiert. Diese Maximierung bedeutet nicht, dass der Versicherer pro Jahr nur zwei Schäden reguliert. Die Maximierung bezieht sich rein auf die Versicherungssumme. Mit den konkreten Zahlen bedeutet dies, dass im Jahr vom Versicherer nicht mehr als eine Million Euro an Entschädigungsleistungen inklusive Kosten (Anwälte, Gericht) ausgezahlt wird — unabhängig von der Anzahl der Schäden.
Zum Thema Vermögensschäden, da auch dies oft verwechselt wird: ein Vermögensschaden liegt vor, wenn an den Versicherungsnehmer Schadensersatzansprüche aufgrund seiner betrieblichen Tätigkeit gestellt werden, diese Schadensersatzansprüche müssen privatrechtlicher Natur sein (keine Ansprüche des Staates), und es dürfen hierbei weder Personen noch Sachen zu Schaden gekommen sein. Die Reparatur eines Holzbodens, weil der Hausverwalter mit Steinen unter den Schuhen den Boden verkratzt hat, mag ein Vermögen kosten, ist aber ein Sachschaden.
Anhand dieses Beispiels lässt sich aber sehen, dass neben der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung (im Sprachgebrauch oft „Berufshaftpflichtversicherung“) auch eine Betriebshaftpflichtversicherung zur Absicherung gegen die Forderungen aus Personen — und Sachschäden — sinnvoll ist.
Nachdem wir erörtert haben, wie sich der Wohnimmobilienverwalter spätestens mit Ablauf der Übergangsfrist bis Ende Februar 2019 versichern muss, stellt sich die Frage: „Was müssen Immobilienmakler tun? Und was müssen Unternehmen tun, die makeln und verwalten?“
Hierzu ist Folgendes zu sagen: Firmen, die gewerbliche Wohnimmobilienverwaltung betreiben, müssen, um die nötige Versicherungsbestätigung zur Vorlage bei der zuständigen Behörde (IHK bzw. Gewerbeamt) zu erlangen, eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung gemäß den gesetzlichen Vorgaben abschließen. Immobilienmakler, die keine Hausverwaltung betreiben, sollten natürlich auch eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung wie auch eine Betriebshaftpflichtversicherung haben. Hier ist die Versicherungssumme in der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung so zu wählen, dass mögliche im Raum stehende Schäden durch Beratungsfehler und falsche Aussagen ausreichend gedeckt sind. Die teuersten Schäden im Bereich des Immobilienmaklers entstehen durch falsche Bewertungen der Immobilien oder durch Rückabwicklungen, zum Beispiel wegen falscher Angabe zu Baurechten. Man sieht anhand der Beispiele, dass beim Immobilienmakler die Versicherungssumme an die Immobilienpreise in seiner Region und natürlich vor allem an die Durchschnittspreise der Objekte, die er im Portfolio hat, angepasst sein sollte.
Unternehmen, die als Immobilienmakler und als Wohnimmobilienverwalter tätig sind, müssen aber nicht — wie oft am Versicherungsmarkt kommuniziert — zwei Vermögensschadenhaftpflichtversicherungsverträge abschließen. Um die gesetzlichen Versicherungsvorgaben zu erfüllen, ist es so, dass die Versicherungssumme in Höhe von 500.000,- Euro rein für die Tätigkeit der Wohnimmobilienverwaltung zur Verfügung stehen muss. Dennoch kann man in einem Vertrag beide Tätigkeiten kombinieren; der Unternehmer muss auch deshalb nicht mehr Versicherungsbeiträge zahlen. Um den gesetzlichen Vorschriften zu genügen, reicht es, die gesetzlich geforderten Summen innerhalb des Versicherungsvertrages als „Untersumme“ für die Tätigkeit Wohnimmobilienverwaltung zur Verfügung zu stellen. Ansonsten müsste beispielsweise ein Vertrag für die Tätigkeit der Immobilienmakler, einer für die Tätigkeit der Wertermittlung, einer für die Wohnimmobilienverwaltung und einer für die Gewerbeimmobilienverwaltung geschlossen werden. Das kann, wie gesagt, problemlos und für das Immobilienbüro günstiger und einfacher kombiniert werden.
Sie sehen also, dass es mit dem richtigen Versicherungsschutz möglich ist, den Gefahren des geschäftlichen Alltags zu trotzen und mit der richtigen Ausgestaltung auch die Anzahl der eigenen Versicherungspolicen und somit die Firmenkosten zu reduzieren. Die Jahresbeiträge zur Vermögensschadenhaftpflichtversicherung beginnen schon bei ca. 140,- Euro, mit der Pflichtversicherungssumme von 500.000,- Euro geht es bei ca. 370,- Euro jährlich los.
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