Anfang Mai wurde das Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft vorgestellt. Dabei untersucht der Rat der Immobilienweisen wichtige Entwicklungen in unterschiedlichen Immobilien-Assetklassen. Die AIZ fasst das Gutachten und die Kernaussagen zusammen.
Die Immobilienwirtschaft im zweiten Jahr der Corona-Pandemie: Welche Spuren hat die Krise unterlassen?
Wohnimmobilien
Bundesweit ist das Umsatzvolumen bei Wohnimmobilien 2020 auf rund 215,5 Milliarden Euro gestiegen. Das ist ein Umsatzplus von 5,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Wie in den Jahren zuvor bleibt Berlin umsatzstärkster Markt Deutschlands, während München weiterhin das höchste Preisniveau in Deutschland hat.
Die Auswirkungen der Corona-Pandemie haben Wohnimmobilien in den Metropolen und erweiterten Ballungsgebieten (bis zu 70 Minuten Fahrzeit zur nächsten Metropole) nicht zu spüren bekommen.
Fakten-Check
- Fast die Hälfte des Umsatzes bei Wohnimmobilien entfällt auf Eigentumswohnungen.
- Bei Ein- und Zweifamilienhäusern gab es insgesamt 10.200 Kauffälle.
- In allen A-Städten sind die Kaufpreise weiter gestiegen, am stärksten erneut in Berlin mit 10,7 Prozent (Q4 2020 gegenüber Q4 2019).
Das Risiko für Investitionen in A-Städten bleibt weiterhin überschaubar. Die Bedeutung der eigenen Wohnung ist als Folge der Pandemie gestiegen, dieser Trend wird sich auch weiter fortsetzen. Für 2021 ist von weiteren Preissteigerungen auf Kauf- und Mietmarkt auszugehen. Dabei ist nicht in allen A-Städten die Lage identisch. In Köln, Frankfurt und insbesondere Berlin besteht weiterhin eine große Bedarfslücke, die jährliche Bauleistung ist nicht ausreichend. In München, Hamburg und Düsseldorf ist hingegen eine Abschwächung der Mieten- und Kaufpreisdynamik zu erwarten — das ist auch eine Folge der starken Bautätigkeit der vergangenen Jahre.
Wohnimmobilien im ländlichen Raum
Die Preise für Wohnimmobilien im ländlichen Raum sind unabhängig von der Nähe zum Zentrum gestiegen. Ländlicher Raum gewinnt insgesamt an Attraktivität, die Einwohnerzahlen steigen infolge von Zuzug, wodurch Geburtendefizite kompensiert werden. Insbesondere die Umlandkreise der Metropolen wachsen. Dafür gibt es mehrere Gründe: Die Mieten in den Metropolen steigen weiter ebenso wie die Kaufpreise. Dadurch werden längere Fahrtwege von der eigenen Immobilie im Umland in Kauf genommen. Von dem Trend zur Suburbanisierung sind vor allem die Metropolen und Schwarmstädte betroffen.
Fakten-Check
- Die Suburbanisierung betrifft Regionen mit einer Fahrtzeit von bis zu 70 Minuten bis zur nächsten Metropole.
- Der Medianpreis für Einfamilienhäuser in den ländlichen Gebieten ist zwischen 2012 und 2016 um 9,5 Prozent gestiegen.
Büroimmobilien
Die Leerstandzahlen und Mieten bei Büroimmobilien sind weiterhin stabil. Zugleich gibt es wichtige Einflussfaktoren auf die Nachfrage. Home Office und mobile Arbeitsplatzkonzepte nehmen auf der einen Seite zu und werden auf der anderen Seite durch neue Flächenkonzepte für geringere Arbeitsplatzdichte begleitet. Zugleich steigen insgesamt die Bürobeschäftigungszahlen in Deutschland. Die Auswirkungen der Corona-Pandemie sind deutlich zu spüren, gleichzeitig bleiben die Aussichten für die Zeit nach der Pandemie optimistisch.
Fakten-Check
- Der Büroflächenumsatz ist fast ein Drittel auf 4,7 Millionen Quadratmeter gesunken.
- Das Transaktionsvolumen lag bei 25,1 Milliarden Euro, das ist ein Rückgang von 37 Prozent im Vergleich zu 2019, dennoch aber über dem Zehn-Jahres-Mittel (22,3 Milliarden Euro).
- Das Neubauvolumen im Bürosegment befindet sich mit 2,6 Millionen Quadratmetern auf einem Zehnjahreshoch.
- Der Leerstand beträgt im Jahr 2020 7,2 Millionen Quadratmeter.
Unternehmensimmobilien
Die Nachfrage nach Produktionsimmobilien steigt weiterhin deutlich. Das macht sich auch bei den Mietpreisen bemerkbar, die ebenfalls kräftig anziehen. Dem gegenüber sinkt das absolute Vermietungsvolumen seit 2018, insbesondere bei Gewerbeparks und Lagerimmobilien, hierfür ist das knappe Angebot hauptursächlich. Der Markt hat auf diese Nachfrageverschiebungen reagiert: Die Fertigstellungszahlen von Gewerbeparks ziehen inzwischen an. Transformationsimmobilien spielen hingegen eine marginale Rolle.
Fakten-Check
- Bei Unternehmensimmobilien wird unterschieden zwischen Büro, Flex, Produktion und Lager.
- Das durchschnittliche Fertigstellungsvolumen für Produktionsimmobilien liegt 2020 bei rund 1,6 Millionen Quadratmetern.
- Das Transaktionsvolumen für Unternehmensimmobilien beträgt 2,1 Milliarden Euro.
Einzelhandelsimmobilien
Der Einzelhandel ist — neben der Veranstaltungsbranche, der Gastronomie und dem Tourismus — von der Corona-Pandemie besonders stark betroffen. Dennoch konnte der gesamte Einzelhandel in Deutschland seinen Umsatz 2020 im Vergleich zum Vorjahr um 5,7 Prozent auf 577,4 Milliarden Euro steigern. Insbesondere profitierte dabei der Onlinehandel und erzielte einen Umsatz von 71,5 Milliarden Euro. Insbesondere lebensmittelgeankerte Handelsimmobilien werden weiterhin im Fokus des Transaktionsgeschehens stehen. Für High-Street-Objekte und Shoppingcenter sind hingegen geringe Transaktionsvolumina zu erwarten.
Fakten-Check
- 2020 wurden 12,3 Milliarden Euro in deutsche Handelsimmobilien investiert. Das ist ein Anstieg von 21 Prozent gegenüber dem Vorjahr (10,1 Milliarden Euro).
- Transaktionsvolumen nach Nutzungsarten teilen sich auf in Fachmarktobjekte (6,3 Milliarden Euro, 52 Prozent des Gesamtvolumens), innerstädtische Geschäftshäuser in Top-Lagen (3,3 Milliarden Euro, 27 Prozent) und Shoppingcenter (1,5 Milliarden Euro, 12 Prozent).
- Einzelhandelsimmobilien verzeichnen mit einem Plus von 16 Prozent die höchste Portfolioquote seit zehn Jahren.
Logistikimmobilien
Aufgrund des wachsenden Onlinehandels und neuer internationaler Lieferketten ist die Nachfrage nach modernen Lager- und Umschlagsimmobilien deutlich gestiegen. Insgesamt wurden in den vergangenen fünf Jahren rund 23,5 Millionen Quadratmeter Logistikflächen fertiggestellt. Das Neubauvolumen im Jahr 2020 betrug dabei 5,1 Millionen Quadratmeter. Infolge der hohen Nachfrage steigen die Mietpreise, zudem wächst die Attraktivität von Logistikimmobilien für Investoren.
Fakten-Check
- Das Transaktionsvolumen für Lager- und Logistikimmobilien steigt um 37 Prozent auf 7,4 Milliarden Euro.
- In den A-Städten steigen die Mieten für großflächige Lager- und Logistikflächen von 6,42 Euro je Quadratmeter auf 6,50 Euro.
Hotelimmobilien
Die Hotelbranche ist am stärksten von der Corona-Pandemie getroffen worden. Nach zehn Jahren des Wachstums insbesondere im Bereich Tourismus ist der Markt 2020 drastisch eingebrochen. Das hat unmittelbare Auswirkungen auf die Immobilienassetklasse Hotel. Projektentwicklungen wurden nach Möglichkeit angehalten, das Transaktionsvolumen ist massiv zurückgegangen, Investoren verhalten sich überaus zurückhaltend. Dennoch ist das Angebot an Hotelzimmern aufgrund langfristiger Investitionen weiter angestiegen. Wie lange es bis zu einer Erholung des Marktes dauern wird und welche Transformationen die Hotelbranche erwarten, lässt sich derzeit nicht sagen. Es wird davon ausgegangen, dass die Ferienhotellerie sich voraussichtlich früher erholen wird als die Stadthotellerie. Neue Projektentwicklungen für Hotelimmobilien werden aufgrund der Investitionen der vergangenen Jahre eher in C- und D-Standorten benötigt.
Fakten-Check
- Das Transaktionsvolumen für Hotelimmobilien ist um rund 60 Prozent auf rund 2 Milliarden Euro gesunken.
- Hotels haben 2020 rund 40 Prozent weniger Auslastung.
- Der Nettozuwachs an Zimmern ist aufgrund von Projektfertigstellungen um 6.200 gewachsen.
- C- und D-Städte haben in Zukunft mehr Potenzial als die Metropolen.
Dem Rat der Immobilienweisen gehören an:
- Prof. Dr. Lars Feld (Universität Freiburg)
- Michael Gerling (EHI Retail Institute)
- Andreas Schulten (bulwiengesa)
- Prof. Dr. Harald Simons (empirica)
- Carolin Wandzik (GEWOS Institut)