Geldwäscheprävention ist ein Dauerbrenner. Im Koalitionsvertrag der neuen Ampel-Regierung wird der Geldwäsche in der Immobilienbranche sogar eine eigene Passage gewidmet. Warum das Thema so wichtig ist, erklärt der Compliance-Experte Sebastian Krolzcik von Kerberos Compliance im AIZ-Interview.
Interview von Heiko Senebald
AIZ: Herr Krolzcik, wieso ist Geldwäscheprävention für Immobilienmakler derzeit so wichtig?
Sebastian Krolzcik: Der Immobiliensektor ist aufgrund der Stabilität und Bargeldintensität besonders attraktiv und damit anfällig für Geldwäscher. Zu dieser Bewertung kommt auch die nationale Risikoanalyse Deutschland. Wenn Medien über Geldwäsche in Deutschland berichten, so wird der Immobiliensektor häufig in Verbindung mit der organisierten Kriminalität in Verbindung gebracht. Umso spektakulärer für die Öffentlichkeit erscheinen dann Berichte von scheinbar Erwerbslosen, die in Luxusvillen leben. Eine effektive Geldwäscheprävention ist für Immobilienmakler nicht nur wichtig, sondern entscheidend, da Bußgelder und Reputationsschäden bei Nichtbefolgung existenzbedrohende Ausmaße erreichen können.
Glauben Sie, dass das Bargeldverbot für Immobilienkäufe und der Versteuerungsnachweis für Immobilienkäufer aus dem Ausland effektive Maßnahmen darstellen?
Es ist keine Überraschung, dass das Bild einer Person, die die Anzahlung einer Immobilie aus einem Kofferraum voller Bargeld tätigen möchte, mehr als ungewöhnlich erscheint. Ich denke, dass das Bargeldverbot sowie der Versteuerungsnachweis, wie im Koalitionsvertrag formuliert, einen wichtigen Beitrag leisten, um die Mittelherkunft von Geldern zu ermitteln und das Einschleusen von Erlösen aus Menschen- und Drogenhandel sowie Erpressungsgeschäften erschweren. Am Ende benötigen wir jedoch nicht nur Teillösungen, sondern ein einheitliches Konzept zur Bekämpfung von Geldwäsche, um als Immobilienmakler, Käufer und Gesellschaft vor dem Missbrauch durch Geldwäscher geschützt zu sein und zu bleiben. Denn Geldwäscher schlafen nicht und halten nicht an Grenzen.
Was muss die Politik in Sachen Geldwäschebekämpfung im Immobiliensektor besonders angehen?
Mit dem umfassenden Maßnahmepaket der Europäischen Kommission, welches unter anderem eine zentrale EU-Aufsicht sowie eine bessere Vernetzung und Kooperationen zwischen Aufsichtsbehörden vorsieht, wurden wichtige Schritte beschlossen. Der Flickenteppich der EU in Sachen Aufsicht und Regelwerk stellt für den gesamten Immobiliensektor ein Problem dar, da Geldwäscher durch ein verzweigtes, internationales Schattennetzwerk die Herkunft von Geldmitteln verschleiern und nicht nur den Immobiliensektor für Geldwäsche missbrauchen. Der Immobiliensektor ist nicht nur in Deutschland bedroht, sondern in ganz Europa. Umso wichtiger sind europäische Antworten auf europäische Probleme und internationale Visionen zur Geldwäschebekämpfung. Dazu gehört auch eine straffere Verfolgung von Geldwäschetaten sowie eine Digitalisierung der Arbeit von Behörden, die die Kooperation mit Behörden verbessert — nicht nur in der Theorie.
Können Sie kurz zusammenfassen, was derzeit Immobilienmakler nach dem Geldwäschegesetz (GwG) erfüllen müssen?
Die Verpflichtungen nach dem Geldwäschegesetz für Immobilienmakler basieren auf drei Säulen: dem Risikomanagement, der Erfüllung der Sorgfaltspflichten und der Meldung von Verdachtsfällen bei Geldwäsche. Die Verpflichtungen setzen bereits bei einem ernsthaften Kaufinteresse an und bei der Vermittlung von Miet- oder Pachtbeiträgen ab einem Schwellenwert von 10.000 Euro. Zum risikobasierten Ansatz gehören neben der Erstellung von Risikoanalysen eine Richtlinie und Schulungen, um das Geldwäscherisiko bei der Anbahnung von Geschäftsabschlüssen festzustellen. Dazu gehört auch die jährliche Erstellung von Risikoanalysen und die regelmäßige Überprüfung der Risikoanalysen und der Richtlinie zur Geldwäscheprävention.
Zu den Sorgfaltspflichten von Immobilienmaklern gehören besonders die “Know-Your-Customer“-Prüfungen, bei denen die Identität des Käufers beziehungsweise des Vertreters festgestellt wird. Dazu gehört auch die Klärung der wirtschaftlich Berechtigten sowie der Abgleich mit PEP- (Politisch exponierte Person) und Sanktionslisten. Als Verpflichtete müssen Immobilienmakler unverzüglich Verdachtsmeldungen bei Geldwäsche an die FIU („Financial Intelligence Unit“) übermitteln, da eine Nicht-Beachtung dazu führen kann, für die Straftaten anderer zu haften und sich damit auch strafbar zu machen.
Wichtig ist hierbei auch die Dokumentation der Überprüfung, um für Behördenprüfungen gerüstet zu sein. Auf Anfrage der zuständigen Aufsichtsbehörde müssen Immobilienmakler alle Unterlagen vorlegen, die für die Einhaltung der Pflichten des GwG erforderlich sind. Nur auf diese Weise können Unternehmen nachweisen, dass Risiken vollständig und regelmäßig überprüft werden und etablierte Maßnahmen dem eigenen Unternehmensrisiko entsprechen.
Was sind für Sie die wichtigsten Instrumente 2022, um Immobilienmakler vor dem Missbrauch durch Geldwäscher zu schützen?
Für mich versammeln sich die wichtigsten Instrumente in einer Lösung: einer digitalen 360-Grad-Compliance für Immobilienmakler. Damit können sie sich auf das konzentrieren, was sie am besten können — ihr Geschäft. Anstelle von teuren und zeitaufwändigen Insellösungen muss sich Geldwäsche-Compliance wie ein Chamäleon in den Geschäftsbetrieb integrieren, um nicht zu einem Hindernis zu werden, und gleichzeitig einen rechtssicheren und effektiven Schutz bieten.
Im Idealfall passt Geldwäsche-Compliance als App in die Hosentasche, angebunden an eine Plattform, wo Immobilienmakler die Ergebnisse ihres Risikomanagements auf einen Blick einsehen können. Eines steht fest — auch im Jahr 2022 wird Geldwäsche im Immobiliensektor eine wichtige Rolle spielen. Solange sich Verbrechen durch Geldwäsche finanziert und sich bezahlbar macht, zahlt nicht nur der Immobiliensektor, sondern wir alle als Gesellschaft.
Sebastian Krolczik
ist Partnership Manager & Geldwäschebeauftragter bei Kerberos Compliance. Das Unternehmen ist Compliance-Experte im Immobiliensektor mit besonderer Expertise für praxistaugliche Geldwäscheprävention. Kerberos ist Gründer des Bundesverbands der Geldwäschebeauftragten (BVGB) und Kooperationspartner des IVD.
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