Zum 1. Januar 2025 tritt die neue Grundsteuer in Kraft. Doch schon dieses Jahr werden alle Eigentümer vom Finanzamt aufgefordert, eine Grundsteuer-Erklärung abzugeben. Der Verwalter kann hierbei unterstützen. Dabei gibt es einiges zu beachten.
Von Hans-Joachim Beck
Sie sollten an Ihre Kunden aktiv herantreten und ihnen ein Angebot machen, die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes für sie einzureichen. Hierüber sollten Sie einen gesonderten Vertrag abschließen, der ein konkretes Honorar, eine spezielle Vollmacht, eine Haftungsbeschränkung und die Erklärung enthält, dass der Kunde den Bescheid über den Grundsteuerwert von seinem Steuerberater überprüfen lassen wird.
Sachnähe
Für die Abgabe der Erklärung zur Feststellung der neuen Grundsteuerwerte haben Sie und Ihr Verwaltungsunternehmen eine größere Sachnähe als das Steuerbüro Ihrer Kunden. Denn die Daten, die dabei erklärt werden müssen, sind völlig andere als die Angaben, die für die Steuererklärung erforderlich sind. In der Steuererklärung sind vor allem die Höhe der Mieten und Instandhaltungskosten zu erklären. Diese Daten spielen in der Erklärung für die neue Grundsteuer dagegen keine Rolle, da nach dem Bewertungsgesetz (BewG) nicht die tatsächlichen, sondern gesetzlich typisierte Werte maßgeblich sind. Daher sind in der Erklärung für die Grundsteuer statt der Mieten und der Kosten lediglich die Wohnflächen und die Nutzflächen des Gebäudes anzugeben. Bei Gewerbeimmobilien muss statt der Wohn- und der Nutzflächen die sogenannte Bruttogrundfläche des Gebäudes angegeben werden. Diese Zahl liegt aber weder Ihnen noch dem Steuerbüro vor und muss in jedem Fall erst noch ermittelt werden.
Sie müssen auch keine Bewertung des Grundstücks vornehmen. Denn in der Erklärung geben Sie nicht den Wert des Grundstücks an, sondern lediglich die für die Bewertung maßgeblichen Daten. Die eigentliche Bewertung nimmt der Computer der Finanzverwaltung vor. Wie diese Berechnung funktioniert, müssen Sie nicht verstehen. Es genügt, wenn Sie wissen, welche Daten Sie wo in den Vordruck eingeben müssen.
Höhe des Honorars
Die Höhe des Honorars müssen Sie danach ausrichten, welcher Zeitaufwand in Ihrem Büro entstehen wird. Daher könnte es sich anbieten, dass sie mit dem Kunden ein Stundenhonorar vereinbaren. Dies ist meines Eindrucks jedoch aus mehreren Gründen nicht zu empfehlen. Für Ihren Kunden ist eine derartige Regelung nicht angenehm, weil er nicht abschätzen kann, wie hoch das Honorar sein wird. Außerdem wäre eine solche Regelung ungerecht. Denn der Zeitaufwand für die ersten Erklärungen wird größer sein als für die späteren, sodass die Ersten zu viel zahlen.
Unterscheidung nach der Art des Grundstücks
Handelt es sich um ein reines Wohngebäude ohne gewerbliche Nutzung dürfte der Zeitaufwand gering sein. Handelt es sich um ein Gebäude, in dem sich sowohl Wohnungen als auch gewerblich genutzte Räume befinden, ist der Aufwand größer, weil Sie zunächst prüfen müssen, ob es sich um ein Mietwohngrundstück oder um ein gemischt genutztes Grundstück beziehungsweise sogar um Geschäftsgrundstück handelt.
Handelt es sich um ein Grundstück, das im Sachwertverfahren zu bewerten ist, entsteht sicherlich ein größerer Zeitaufwand. Denn in diesem Fall müssen Sie statt der Wohnfläche und Nutzfläche die sogenannte Bruttogrundfläche (BGF) angeben. Diese Zahl liegt Ihnen mit ziemlicher Sicherheit nicht vor, da sie ansonsten nicht benötigt wird.
Sinnvoll dürfte es sein, für jedes Grundstück einen Grundpreis zu definieren. Wird das Grundstück sowohl betrieblich als auch privat genutzt, sollten Sie einen Zuschlag vereinbaren, der den Aufwand für die Ermittlung des Verhältnisses von Nutzfläche und Wohnfläche abdeckt. Handelt es sich um ein Mietwohngrundstück, das im Ertragswertverfahren zu bewerten ist, können Sie je Wohnung (und Gewerbeeinheit) einen weiteren Zuschlag vereinbaren. Sollte das Grundstück im Sachwertverfahren zu bewerten sein, kommt es für die Höhe des Honorars darauf an, welche Daten Ihr Kunde Ihnen zur Verfügung stellt.
Haftung
Dem Haftungsrisiko können Sie dadurch begegnen, dass Sie Ihre Haftung in der Vereinbarung mit dem Kunden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt wird. Wenn Sie mit dem Kunden vereinbaren, dass er den Bescheid über den Grundsteuerwert seinem Steuerberater zur Überprüfung übergibt, besteht für Sie im Ergebnis kein Haftungsrisiko.
Datenerfassung
Sinnvoll ist es, die Abgabe der Erklärung vorzubereiten und die erforderlichen Daten rechtzeitig bereits vor dem 1. Juli 2022 zusammenzutragen. Denn das Zeitfenster für die Abgabe der Erklärung ist kurz und fällt in die Sommerzeit, in der viele Mitarbeiter in den Urlaub gehen wollen.
Programm oder Erfassungsbogen
Für die Datenerfassung werden derzeit bereits einige Programme angeboten. Ehe man dafür Geld ausgibt, sollte man prüfen, was das Programm leistet.
Büroorganisation
Bei der internen Verteilung der Arbeit sollte man die Erfassung der Daten demjenigen Mitarbeiter übertragen, der für das betreffende Grundstück zuständig ist.
Die Eingabe sollte man dagegen aus meiner Sicht nicht auf sämtliche Mitarbeiter verteilen, sondern damit ein oder zwei Mitarbeiter betrauen, die sich darauf spezialisieren. Denn es wird ein paar Erklärungen brauchen, bis man sich mit dem Vordruck vertraut gemacht hat.
WEG-Verwalter
Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen sind nach dem StBerG nicht befugt, die Erklärung für die einzelnen Eigentümer abzugeben. Sie können den Eigentümern jedoch anbieten, ihnen die erforderlichen Daten, wie insbesondere, die Nummer des Flurstücks, die Größe des Gesamtgrundstücks, den Bodenrichtwert, und das Baujahr des Gebäudes mitzuteilen.
Foto: © Canetti/Depositphotos.com