Steigende Preise im Land Niedersachen — vorwiegend Preisanstiege in den großen Städten. Wohneigentum in der Landeshauptstadt wird erneut teurer. Wohnungsmieten bleiben stabil. Die Dynamik an den Wohnungsmärkten der Landeshauptstadt Hannover und in der Region hält weiter an. Von Peter-Georg Wagner
Dazu tragen auch anhaltend positive demografische Prognosen bei den Einwohnerzahlen bei. Hannover und seine Region wachsen, Neubürger sorgen für Nachfrage und einen wachsenden Markt, auch im Landkreis Hannover. Nicht nur gute bis sehr gute Lagen stehen in der Gunst der Käufer nach wie vor ganz oben, seit drei bis vier Jahren ist auch ein „Ausweichen“ auf Objekte in normalen Wohnlagen stärker zu beobachten. Weiterhin niedrige Zinsen unterstützen auch 2017 das Bedürfnis nach Wohnen im Eigentum oder den Wunsch nach einer sicheren Anlage.
Die Preise für Baugrundstücke, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen sind in den großen Städten Niedersachsens gestiegen. Dabei sind die Preissteigerungen in der Landeshauptstadt im Vergleich zum Bundesdurchschnitt in diesem Jahr nur unterdurchschnittlich. Der Gesamtmarkt Niedersachsen ist jedoch traditionell differenziert zu betrachten — jenseits der großen Städte, Ballungszentren und attraktiven Ferienregionen ist in der Fläche vorwiegend mit Preisstabilität oder auch schon mal mit Preisrückgängen zu rechnen.
Wohnen in den eigenen vier Wänden: Der Markt für Einfamilienhäuser
Die Preise für freistehende Einfamilien- und Reihenhäuser im Bestand sind in der Mehrzahl der beobachteten Städte gestiegen.
In der Stadt Hannover liegen die Preise für freistehende Einfamilienhäuser mit mittlerem Wohnwert (normale Wohnlage, durchschnittliche Ausstattung und Bausubstanz, Wohnfläche ca. 125 m2, ortsüblich großes Grundstück und Garage) bei 300.000 Euro (plus 1,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr) und für Häuser mit gutem Wohnwert (gute Wohnlage, gute Ausstattung und Bausubstanz, Wohnfläche ca. 150 m2) bei 445.000 Euro (plus 1,1 Prozent). Während die Preise für ein Einfamilienhaus in der Landeshauptstadt zwischen 1 und knapp 5 Prozent angezogen sind, haben sich die Preise für die günstigere Alternative des Einfamilienhauses, das Reihenhaus, um durchschnittlich 5,5 Prozent verteuert.
Aktuell beobachten die IVD-Experten in einigen norddeutschen Großstädten — nach Jahren des Preisanstiegs — eine gewisse Marktberuhigung und preisliche Stabilisierungstendenzen. Kaufentscheidungen werden nicht mehr so schnell getroffen, Privatkunden und Anleger werden sichtlich kritischer und Beratungen werden intensiver, wissen IVD-Experten zu berichten.
In Niedersachsen werden die höchsten Preise für Bestandsimmobilien im Landkreis Harburg bezahlt — was unter anderem der Nähe zur Metropole Hamburg geschuldet ist. Ein freistehendes Einfamilienhaus mit mittlerem Wohnwert kostet hier durchschnittlich etwa 315.000 Euro. Im benachbarten Landkreis Lüneburg kosten vergleichbare Objekte rund 220.000 Euro. Weitere vom IVD Nord ermittelte Preise: Für ein freistehendes Einfamilienhaus in guter Lage und guter Ausstattungsqualität (guter Wohnwert) werden in Braunschweig 400.000 Euro erzielt, in Delmenhorst 250.000 Euro, in Göttingen 350.000 Euro, in Hameln 220.000, in Hildesheim 250.000 Euro, in Lüneburg 370.000 Euro, in Nienburg 250.000 Euro, in Oldenburg 350.000 Euro, in Osnabrück 290.000 Euro, in Salzgitter 220.000 Euro, in Wilhelmshaven 230.000 und in Wolfsburg 260.000 Euro. In nahezu allen Großstädten (ab 100.000 Einwohner) und vielen großen Städten in Niedersachsen sind die Verkaufspreise für freistehende Einfamilienhäuser weiter angezogen. Die durchschnittlichen Preissteigerungen liegen oftmals zwischen 5 und 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Die Kaufpreise für Reihenmittelhäuser, Reihenendhäuser und Doppelhaushälften im mittleren und guten Wohnwert haben sich in Hannover im Durchschnitt um knapp 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr erhöht. Damit liegt die Landeshauptstadt unter dem Niveau des Bundesdurchschnitts. In den Städten Braunschweig, Göttingen, Lüneburg, Oldenburg und Osnabrück sind die Preise für Reihenhäuser im Durchschnitt zwischen 5 und 10 Prozent gestiegen.
Im Durchschnitt aller beobachteten niedersächsischen Städte haben sich die Preise für freistehende Eigenheime um 7 Prozent, für Reihenhäuser um 8 Prozent und für Doppelhaushälften um 6 Prozent verteuert.
Eigentum auf der Etage
Insbesondere in den norddeutschen Großstädten favorisieren private Anleger und Selbstnutzer immer noch das „Wohneigentum auf der Etage“. „Hier hat sich die erhöhte Nachfrage nach der Finanzmarktkrise bereits ab dem Jahr 2011/2012 auf die Preise ausgewirkt“, erläutert die Stellvertretende Vorsitzendes des IVD Nord, Maria del Carmen Weber. Eigentumswohnungen hatten in den letzten Jahren nicht nur in den norddeutschen Großstädten eine relativ hohe Preisdynamik. Jetzt hat die Preisdynamik im Bestand jedoch nachgelassen.
Aktuell sind die Preise für eine Eigentumswohnung in Hannover (Verkaufspreis in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, 3 Zimmer, wohnwerttypische Größe, bezugsfrei) je nach Wohnwert (Lage und Ausstattung) durchschnittlich um rund 4 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. „Anleger suchen — wie bereits in den Vorjahren — einen sicheren Hafen für ihr Erspartes“, berichtet IVD-Expertin Weber. Eine Eigentumswohnung mit mittlerem Wohnwert kostet in der Landeshauptstadt rund 1.500 Euro/m2 (plus 7 %). In den guten Lagen der Stadt zahlt man bereits 2.650 Euro/m2 (plus 4 %) und den sehr guten Lagen 3.550 Euro/m2 (plus 1,4 %). Weitere vom IVD Nord ermittelte Preise: Für eine Eigentumswohnungen in guter Lage und guter Ausstattungsqualität werden in Braunschweig gut 2.100 Euro/m2 erzielt, in Delmenhorst 1.550 Euro/m2, in Göttingen 2.000 Euro/m2, in Lüneburg 2.700 Euro/m2, in Oldenburg 2.300 Euro/m2, in Osnabrück 2.000 Euro/m2, in Salzgitter 1.350 Euro/m2, in Stade 1.500 Euro/m2 und in Wolfsburg 1.900 Euro /m2.
In den kleineren Städten Niedersachsens — fernab der Metropolregionen — sind die Preise für Wohneigentum auf der Etage, ähnlich wie in den meisten Flächengebieten, unverändert geblieben. Jedoch steigen die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen auch dort, vorwiegend aufgrund der ständig steigenden Baukosten bezüglich der energetischen Standards, in steter Regelmäßigkeit.
Im Durchschnitt aller vom IVD Nord beobachteten niedersächsischen Städte haben sich die Preise für Eigentumswohnungen um rund 8 Prozent verteuert. Weitere Perspektive am Wohnungsmarkt: In der Mehrzahl der vom IVD Nord beobachteten größeren Städte Niedersachsens sind die Preise für Wohneigentum und die Nettokaltmieten für eine neu zu beziehende Wohnung erneut gestiegen. Jedoch hat die Dynamik bereits vor zwei bis drei Jahren nachgelassen. Die Immobilienpreise in der Landeshauptstadt sind in diesem Jahr nur gering gestiegen, im Bereich der Wohnungsmieten sogar stagniert. „Trotzdem sind in gefragten Stadtteilen beispielsweise 3-4 Zimmerwohnungen nach wie vor ein knappes Gut“, so Maria del Carmen Weber.
„Jedoch beobachten wir unlängst in einigen Segmenten des Immobilienmarktes deutliche Beruhigungstendenzen, die auf eine Seitwärtsbewegung des Marktverlaufs hinweisen“, so die IVD-Expertin Weber weiter.