Das junge EducationTech-Startup Immocation hat sich zum Ziel gesetzt, Menschen beim Vermögensaufbau mit Immobilien zu helfen. Die beiden Gründer und Geschäftsführer Stefan Loibl und Marco Lücke haben selbst vor wenigen Jahren mit dem Investieren in Immobilien erfolgreich begonnen. Im AIZ-Interview berichtet Marco Lücke, warum Immobilieninvestments auch ein Thema für Makler ist.
Interview von Jan Kricheldorf
AIZ: Herr Lücke, warum haben Sie selber angefangen, in Immobilien zu investieren?
Stefan und ich haben zehn Jahre lang in einem Konzern gearbeitet und hatten irgendwann das Gefühl, da muss ein bisschen mehr möglich sein. Wir waren beide Wirtschaftsinformatiker, Stefan wurde dann Finanzer, ich Vertriebler. Und obwohl unsere Karrieren ganz gut aussahen, war das sehr, sehr, sehr viel Arbeit, und wirklich Vermögen, im Sinne von Rente oder man baut sich was auf, ist so nicht entstanden.
Ich hatte zwar in Aktien investiert, mich auch intensiv damit beschäftigt und nach System investiert. Das war auch sehr viel Arbeit und am Ende habe ich den DAX auch nicht geschlagen, sondern „nur“ erreicht — also ich hätte auch einfach nur in den Index investieren können. Damit war ich also auch nicht zufrieden.
Und dann habe ich einen Blog-Post gelesen, in dem jemand beschrieben hatte, wie er eine Wohnung gekauft hat, die sich von selbst abbezahlt und wie der sogenannte Hebel-Effekt funktioniert. Darüber habe ich mit Stefan gesprochen, ihn als Finanzer auch schnell überzeugt und dann haben wir das probiert. Und sechs kleine Wohnungen später hatten wir eine Altersvorsorge, die sich selbst abbezahlt. Und aus diesen Erfahrungen entstand unsere Ausbildungsplattform.
Sind Eigentumswohnungen also für Sie eine Art Einstiegsklasse?
Also Immocation ist inzwischen eine große Firma. Und es ist nicht so, dass wir nur eine Investmentstrategie vermitteln. Wir haben ja ein sehr großes Coaching-Programm mit vierundzwanzig Coaches. Die haben unterschiedliche Strategien: Mehrfamilienhausentwicklung, Eigentumswohnungen, Fix & Flip, Bestand, Neubau und so weiter. Wir selbst haben aber unsere Erfahrungen mit sechs Wohnungen gemacht. Das beschreiben wir auch in unserem Buch „Die Do-it-yourself-Rente“. Also damit fing schon alles an.
Nach unserer Erfahrung ist beispielsweise ein Investment in eine Eigentumswohnung mit einem Netto-Einkommen von etwa 3.000 Euro und einem Eigenkapitalanteil von 10/20.000 Euro machbar. Das wissen aber die Wenigsten und sparen immer auf das große Eigenheim.
Wie lief denn Ihr erstes Investment?
Mein erstes Investment, Ende 2015, in eine Wohnung hat 58.000 Euro gekostet. 7.000 Euro waren Eigenkapital, der Kapitaldienst an die Bank ist 256 Euro, die Miete ist 420 Euro. Da geht es in die Breite. Viele können sich vorstellen, sich zu verpflichten und 256 Euro an die Bank zu überweisen, wenn dem 420 Euro Mieteinnahmen gegenüberstehen — auch wenn die vielleicht mal ausfällt, weil man vielleicht Pech mit dem Mieter hat. Aber das kann man zur Not über einen kurzen Zeitraum auch mal selber tragen.
Das ist der Unterschied zum Invesmtent in ein 20-Parteien-Haus. Ein solches Investment zum Vermögensaufbau ist natürlich weniger etwas für die Breite. Und für die Breite gedachte Investments gab es noch keine Coachings und genau da wollten wir eben viele Leute erreichen.
Woher kam dann die Idee, das Investieren in Immobilien anderen zu vermitteln?
Das kam aus zwei Richtungen. Einmal durch Stefan, mit dem das Immobilieninvestment eine Art Hobby geworden ist. Der zweite Impuls kam aus unserem Umfeld. Als wir festgestellt haben, dass es Menschen gibt, die sich nicht gerne mit finanziellen Themen beschäftigen, denen das schwerfällt und die sich auch nicht vorstellen konnten, in Immobilien zu investieren, kam uns der Gedanke, das muss man viel verständlicher vermitteln und leichter konsumierbar machen. Die Inhalte, die es bis dahin online gab, waren für uns nicht ansprechend. Das war immer so ein bisschen von oben herab, Männer in Anzügen, die über Millionensummen reden. Dann haben wir auf YouTube angefangen, zu erzählen, was wir mit dem Investment in sechs kleine Wohnungen erlebt haben und dann wurde das sehr schnell sehr viel größer, als wir gedacht hatten.
Makler haben ja eine Nähe zu Immobilien. Gibt es eine Verbindung zu Immocation, wo man sagen könnte, daraus können Makler schöpfen?
In unserer Community haben wir etwa fünf Prozent Makler. Aber wir haben sonst auch sehr viel mit Maklern zu tun. In unserem Coaching-Team haben wir einen ausgewiesenen Profi-Makler mit 40 bis 45 Prozent Marktanteil in seiner Region. Und wir erklären auch jedem — ob er beispielsweise nur eine Wohnung kaufen will oder mehrere — stelle dich mit Maklern gut. Du kannst selber gar nicht so viel und so gut Akquise machen, wie wenn du ein funktionierendes Makler-Netzwerk hast.
Das heißt, der Makler ist eigentlich der, der ja auch aus Investorensicht für mich den Akquise-Job übernehmen kann. Der Riesenvorteil — und das sagen auch die Makler in unseren Coaching-Programmen — ist: Sie machen eben nichts anderes als den ganzen Tag Akquise. Und warum nicht Objekte selber kaufen?
Der Makler in unserem Coaching-Team, von dem ich eben sprach, hatte selber zwei, drei größere Einheiten. Seitdem er aber bei uns im Team ist und sich mit ganz vielen Investoren umgibt, hat er selber aufgerüstet. Alles, was sehr günstig auf den Markt kommt, schaut er sich selbst an und hat angefangen, sich selbst einen Bestand aufzubauen. Dadurch hat er jetzt die Möglichkeit, viel freier zu agieren und ist nicht mehr so darauf angewiesen, wann die nächste Provision kommt und ob er den Umsatz schafft. Und deswegen glaube ich, ein Makler ist in einer sehr glücklichen Lage.
Ich kenne einige, die als Angestellte tätig sind und schnell finanzielle Freiheit erreichen möchten, indem sie in der Immobilienwirtschaft Fuß fassen und Investor werden. Einige kündigen ihre Jobs, um Makler zu werden, weil sie sagen, dann können sie den ganzen Tag Akquise machen. So können sie sich darauf konzentrieren, eine gute Immobilie zu finden, und die anderen vermakeln sie.
Das ist an sich eine gute Doppelstrategie. Also wenn ein Objekt reinkommt, das vielleicht günstig zu haben ist — aus welchen Gründen auch immer —, können sie das entweder selber übernehmen oder in ihrem Netzwerk anbieten…
…genau. Und wenn es kein passendes Objekt für Investoren ist, dann können sie es in die Vermarktung geben. Da kann der Makler dann immer noch helfen, den bestmöglichen Preis am Markt zu erzielen. Also ich stelle es mir so vor: Vielleicht neun von zehn Eigentümern möchten, dass der Makler die Immobilie zum besten Preis verkauft. Aber vielleicht einer von zehn sagt, ein Notartermin nächste Woche wäre ganz gut. Und das ist der Moment, wo es interessant wird. Da geht es eben nicht um den höchsten Preis, sondern um einen schnellen Verkauf. Und wenn dem Eigentümer so geholfen werden kann, wenn es schnell geht, dann profitieren ja auch beide davon.
Ein Makler, der sowieso den ganzen Tag mit Akquise beschäftigt ist, der kann sich als Investor auch seine Objekte aussuchen. Er kennt sich zudem mit der aktuellen Marktsituation aus, er weiß, welche Preise interessant sind, er kann die Risiken einschätzen — also er hat extrem gute Startvoraussetzungen, um direkt richtig Traktion zu bekommen.