Geldwäsche im Visier der Behörden: Bis Anfang Oktober 2019 erreichten die Financial Intelligence Unit (FIU) 31 Verdachtsmeldungen von Immobilienmaklern. Das entspricht zwar dem Meldeaufkommen im gesamten Jahr 2018 und auch im Vergleich zum Jahr 2017 ist eine deutliche Steigerung zu verzeichnen. Dennoch melden aus Sicht der FIU die Immobilienmakler zu wenige Fälle, die auf eine Geldwäsche hindeuten. Das macht sie selbst verdächtig, entweder nicht so genau hinzusehen oder sogar behilflich zu sein.
Von Dr. Christian Osthus
Dieser Vorwurf wurde im Rahmen einer kürzlich in Köln von der FIU durchgeführten Fachkonferenz mit Verpflichteten aus dem Nichtfinanzsektor zwar nicht ausdrücklich formuliert. Er war aber dennoch deutlich wahrnehmbar.
In der Regel sind zwei Kategorien von Hemmnissen erkennbar, die für die zugegebenermaßen wenigen Verdachtsmeldungen ursächlich sind. Das größte Hemmnis besteht darin, dass der Makler nicht erkennen kann, ob tatsächlich Geldwäsche vorliegt. Er ist weder Gesellschaftsrechtler, der verschachtelte Beteiligungsstrukturen durchblicken kann, um den wirtschaftlich Berechtigten zu ermitteln, der gegebenenfalls auf einer internationalen Sanktionsliste steht, noch ist er Kriminalist, der organisierte Kriminalität entlarven kann. Zudem ist der Makler nicht an der Finanztransaktion beteiligt, um den Weg des Geldes nachzuvollziehen.
So einfach wollen die FIU und letztlich der Gesetzgeber den Makler aber nicht davonkommen lassen. Das Gesetz sieht im Rahmen der verstärkten Sorgfaltspflichten vor, dass Maßnahmen zu ergreifen sind, mit denen die Herkunft der Vermögenswerte bestimmt werden kann. In vielen Fällen enden die Möglichkeiten mit einer schlichten Frage, die im Fall einer Geldwäsche nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden dürfte. Werden zudem Belege aus dem Ausland vorgelegt, kann die Echtheit kaum nachvollzogen werden. Anders ist es bei dem Ziel des Geldes. Ist der Immobilienmakler bei der Beurkundung dabei und erhält davon Kenntnis, dass das Geld nicht an den Verkäufer, sondern an einen Dritten gezahlt werden soll, sollte er nach Auffassung der FIU hellhörig werden und im Zweifel einen Verdacht melden.
Eine Meldung sollte dagegen dringend in Erwägung gezogen werden, wenn die auftretenden Personen entweder ihre eigene Identität oder die des wirtschaftlich Berechtigten nicht preisgeben wollen. Dasselbe gilt für die Fälle, in denen um eine Unterbeurkundung gebeten wird oder kein Interesse an den Eigenschaften des Kaufobjektes, sondern nur an dem Kauf selbst besteht. Kommt ein Bestechungsversuch hinzu, ist klar, dass eine Verdachtsmeldung abgeben werden sollte.
Aufmerksamkeit ist nach Einschätzung der FIU auch dann geboten, wenn Kapitalgesellschaften im Spiel sind, der Geschäftsführer sehr schwach beziehungsweise fremdgesteuert wirkt oder ein Auslandssachverhalt vorliegt. Letztlich kommt es aber auf die Gesamtschau an.
Ein weiteres Hemmnis, das einer Verdachtsmeldung im Wege steht, ist darin begründet, dass viele Makler Angst vor Rache haben, wenn sie eine Meldung abgeben. Diese Furcht ist zwar verständlich, in den meisten Fällen aber unbegründet, da der Schutz der Informanden vor dem Ermittlungserfolg steht. Das liegt daran, dass die Behörden in der Regel nicht sofort nach außen sichtbar tätig werden, sondern verdächtigte Personen erst einmal auf Listen aufnehmen. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn ein größeres Bargeschäft getätigt wird, das für sich genommen unverdächtig ist. Wird zu derselben Person aufgrund eines weiteren Bargeschäftes eine weitere Meldung abgegeben, könnten die Einzeltransaktionen in einer Gesamtschau den Verdacht der Geldwäsche erhärten. In der Regel werden die Behörden die verdächtige Transaktion auch nicht untersagen, da ein Abbruch den Geldwäscher warnen könnte.
Gelingt es der Branche, sich zu überwinden doch öfter eine Meldung abzugeben, wird es sicherlich für sie lohnen. Zwar würde sich die Annahme bestätigen, dass in der Immo-
bilienwirtschaft Geld gewaschen wird. Die Immobilienmakler können so aber bekunden, dass sie nicht das Problem sind, sondern sich aktiv daran beteiligen, dies zu lösen.
Steigt die Anzahl der Meldungen signifikant, würde sich dies sicherlich in einer geringeren Anzahl von Überprüfungen durch die Behörden niederschlagen. Diese haben in den letzten Monaten im Bereich der Immobilienmakler deutlich zugenommen, wobei das auf die jeweilige Aufsichtsbehörde ankommt. Immerhin gibt es für den Immobiliensektor rund 160 Behörden, die in der Geldwäscheprävention tätig sind.
Insgesamt ist zu erkennen, dass die Behörden strenger werden. Wer es beispielsweise unterlässt, seine Kunden nach den Maßstäben des Geldwäschegesetzes (GwG) zu identifizieren, sollte sich auf ein Bußgeld einstellen. Besteht kein oder nur ein unzureichendes Risikomanagement (§ 4, 5 GwG) oder werden kaum interne Sicherungsmaßnahmen (§ 6 GwG) getroffen, wird dies in der Regel noch nicht sanktioniert. In diesen Fällen wird aber eine zwingend kostenpflichtige Nachschau angeordnet. Werden im Rahmen dieser noch Mängel festgestellt, dürfte ein höheres Bußgeld die Folge sein, da aufgrund der vorherigen Hinweise — so die auf der Konferenz anwesenden Behördenvertreter — Vorsatz im Spiel ist.
Weniger sanktionsträchtig sind dagegen die Fälle, in denen aus Sicht der Behörde eine Meldung hätte erfolgen sollen. Die Kenntnis erlangt die Behörde in der Regel durch Verdachtsmeldungen von Kreditinstituten. In solchen Fällen wendet sich die Aufsichtsbehörde auch an die anderen Verpflichteten, die in die Transaktion involviert waren. Ob die Behörde diesen dann substantiiert vorwerfen kann, dass auch sie den Verdacht hätten haben müssen, bleibt dem Einzelfall vorbehalten. Sicher ist nur, dass die Schonzeit schon lange vorbei ist und man gut beraten ist, das GwG zu befolgen, was das Abgeben von Verdachtsmeldungen beinhaltet.
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