Mit dem DominHo entsteht in Hamburg-Eidelstedt ein Wohnprojekt, das trotz der steigenden Baupreise in der Hansestadt relativ erschwinglich ist. André Junkerkalefeld, Geschäftsführer der Imvest Projektvermarktung GmbH, spricht im AIZ-Interview darüber, wie das auf dem heutigen Immobilienmarkt möglich ist und warum er auch Individualisierungsmöglichkeiten bei Bauprojekten nach wie vor für sinnvoll hält.
Interview von Johanna Böhnke
Was macht das Bauprojekt DominHo in Hamburg besonders?
Das Thema, das Hamburg zunehmend beschäftigt, ist, dass gerade im Innenstadtraum kaum noch erschwinglicher Wohnraum gebaut wird. Das DominHo ist in Eidelstedt angesiedelt und damit relativ zentral. Auf dem Hamburger Markt haben wir aktuell einen durchschnittlichen Kaufpreis von weit über 5000 Euro pro Quadratmeter im gesamten Mittel des Stadtgebietes. Wir sind beim DominHo bei über 4000 Euro. Von daher kann hier noch von erschwinglichem Wohnraum auch für eine etwas breitere Bevölkerungsschicht sprechen. Das macht es in meinen Augen gerade im Vergleich zu vielen anderen Projekten durchaus besonders.
Wie ist das in einer Stadt wie Hamburg möglich?
Das ist zum einen eine Herausforderung im Grundstückseinkauf. Es wird zunehmend schwierig, Grundstücke zu finden, die einen solchen Quadratmeterpreis im Verkauf später noch zulassen. Beim DominHo hatten wir zum Beispiel den Vorteil, dass wir das Grundstück schon etwas länger im Bestand hatten. So konnten wir im Rahmen der Projektentwicklung das mögliche Bauvolumen optimieren. Außerdem ist eine sehr effiziente Abwicklung in Kooperation mit dem Generalunternehmer sehr wichtig.
Im DominHo gibt es viele individuelle Gestaltungsmöglichkeiten für die Käufer. Wie wichtig ist das in der heutigen Zeit?
Das ist nach wie vor sehr wichtig. Auch wenn viele Bauträger mittlerweile aufgrund des Drucks der Nachunternehmer zunehmend davon abweichen, Individualisierungen zuzulassen. Wir erkennen nach wie vor den großen Wunsch von Kunden, sich individuell in ihrer eigenen Wohnung wiederzufinden. Wir haben hier mit den Style-Paketen ein Konstrukt geschaffen, um nach Möglichkeit beide Wünsche miteinander zu vereinen. Der Generalunternehmer wünscht sich eine sehr effiziente Abwicklung, der Kunde Individualisierung. Mit den Style-Paketen ist beides möglich. In unseren nächsten Projekten werden wir dieses Konzept auch digital anbieten. Der Kunde kann dann in einem vororganisierten Prozess von zu Hause aus seine neue Wohnung individuell ausstatten und konfigurieren.
Nach welchen Kriterien werden die Style-Pakete bei einem solchen Projekt zusammengestellt?
Die Schwierigkeit besteht immer darin, vorweg zu antizipieren, wer eigentlich der Nachfrager am jeweiligen Standort sein wird. Und natürlich unterscheiden sich auch die Nachfrager-Typen innerhalb eines Objekts. Eine 2-Zimmer-Erdgeschosswohnung ist vermutlich eher für den Kapitalanleger interessant, der diese vermieten möchte. Das Penthouse mit Dachterrasse hingegen für den Eigennutzer. Da stellte sich für uns die Herausforderung, beide zu bedienen: Den Kapitalanleger, der es eher kostengünstig bevorzugt, um eine hohe Rendite zu erwirtschaften und den Eigennutzer, der, weil er die Wohnung selber nutzt, eventuell etwas höherwertige Produkte in einem anderen Stil möchte. Deshalb gibt es bei den Style-Paketen sowohl Preisabstufungen als auch Designs, die verschiedene Geschmäcker bedienen.
Das DominHo ist kein Projekt im hochpreisigen Segment. Sind solche Individualisierungsmöglichkeiten auch bei erschwinglichen Objekten Standard?
Das halten viele Bauträger unterschiedlich. Es gibt Bauträger, die nur einen Standard anbieten, aber dann zusätzlich kostenpflichtige Sonderwünsche zulassen. Andere schließen aber Sonderwünsche auch komplett aus und versuchen nur, einen Standard durchzubauen. Alles darin begründet, dass die Kapazitäten am Nachunternehmermarkt extrem angespannt sind. Was wir erkennen, ist: je hochpreisiger das Projekt, desto stärker auch die Wünsche nach Individualisierung. Und auch die Sonderwünsche sind wesentlich ausgefallener. Das haben wir zum Beispiel bei einem kürzlich an der Alster fertig gestellten Projekt gesehen, das aber in einem wesentlich höheren Preissegment lag.
Verkaufen sich Wohneinheiten durch die Möglichkeit der individuellen Gestaltung schneller?
Das ist sehr schwer zu sagen. Die Vertriebsgeschwindigkeit hängt im wesentlichen von Standort, Preis und Wettbewerb ab. Nichtsdestotrotz lässt sich erkennen, dass man sich breitere Käuferschichten erschließt, wenn man individuelle Wünsche nicht komplett ausschließt. Denn derjenige, der den Wunsch nach individueller Ausstattung hat, wäre schließlich gar nicht erst auf das Projekt aufmerksam geworden, wenn ihm dieser verwehrt bleibt.
Viele der Wohnungen im DominHo sind außerdem barrierefrei. Wie wichtig ist dieser Aspekt in der aktuellen Projektentwicklung?
Der ist durchaus nicht zu vernachlässigen. Gerade bei Kapitalanlegern, die eine möglichst breite Schicht an Mietern ansprechen wollen. Die meisten Objekte im Bestand sind momentan noch nicht barrierefrei und verfügen oft noch nicht mal über einen Aufzug oder ähnliches. Neubauprojekte werden mindestens für die nächsten 50 bis 100 Jahre konzipiert. Vor diesem Hintergrund muss natürlich auch die sich verändernde, alternde Gesellschaft beachtet werden. Deshalb ist die Barrierefreiheit für die Nachhaltigkeit einer Immobilie sehr maßgeblich.
Foto: © Imvest Gruppe