Der aktuelle „Deutschland Monitor: Baufinanzierung“ von Deutsche Bank Research stellt für 2024 ein Ende des Hauspreiszyklus in Aussicht. In ihrer Prognose beziehen sich die Autoren auf die Studie „Ausblick 2022: Neue Realitäten“, rechnen aber auch die aktuellen Entwicklungen dieses Frühjahrs mit ein. Die Perspektive der Analysten der Deutsche Bank Group scheint den Nerv der Zeit zu treffen, lässt sich aber mit den aufgeführten Einflussfaktoren nicht valide unterfüttern, meint Alexander Surminski, Geschäftsführer von immocation. Lesen Sie hier seine Einschätzung
Von Alexander Surminski
Die Autoren des „Deutschland Monitors: Baufinanzierung Q2/2022“, betrachten in ihrem Update BIP-Wachstumstreiber, Inflationsentwicklung, Hypothekenzinsen (inklusive Umfeld), Baufertigstellungen und den Erschwinglichkeitsfaktor im Bereich Wohneigentum als Wesensmerkmale. Weiterhin fließen auch demografische Entwicklungen wie die Veränderung des Wanderungssaldos in die Analyse mit ein. In ihren jeweiligen Schlussfolgerungen gehen sie zwar auf die relevanten Einflussfaktoren und deren zeitlichen Verlauf ein, halten aber trotz erheblicher Unsicherheiten ein Ende des Preiszyklus zum Jahre 2024 hin für sehr wahrscheinlich. Aus Branchensicht weisen die Indikatoren selbst bei wohlwollender Betrachtung nicht in diese Richtung. Grundsätzlich kann man sich mit vergleichbar ambitionierten Markttimings sehr schwer tun, und die Fixierung auf 2024 schon fast als Wagnis auslegen. Gehen wir also auf die fraglichen Faktoren ein wenig näher ein:
Fragezeichen 1: Bruttoinlandsprodukt und Inflation
Das Wirtschaftswachstum soll laut der vorliegenden Studie im Jahre 2022 auf 2,3 Prozent steigen, die Inflation nicht über sieben Prozent klettern. Aktuell liegt die Inflationsrate bereits bei 7,3 Prozent, im Februar lag sie noch bei 5,1 Prozent. Wie die deutsche Wirtschaft angesichts der zahlreichen Unwägbarkeiten aufgrund des Ukraine-Kriegs ein reales BIP-Wachstum aus dem Ärmel zaubern soll, ist mir ein Rätsel. Lieferketten reißen in einem Umfang, den wir selbst auf dem Höhepunkt der Covid-19-Pandemie nicht für möglich hielten. Dazu kommt der sich verschärfende Fachkräftemangel. Die Energiepreise steigen ebenfalls in unbekannte Höhen.
Fragezeichen 2: Baufertigstellungen
Die Bundesregierung startete noch mit einem Ziel von 400.000 neuen Wohnungen ins Jahr 2022. Ob 2021 tatsächlich wieder 300.000+ Wohnungen (2020: 306.376) erreicht wurden, klärt sich erst im Mai. Nichtsdestotrotz gehen die Autoren immer noch davon aus, dass bis Ende diesen Jahres deutlich mehr als 300.000 Wohnungen bezogen werden können. Allerorten sieht man Baustellen, auf denen die Arbeiten ruhen. Preisexplosion bei den Materialien, fehlende Fachkräfte und Lieferschwierigkeiten sind die klar erkennbaren Ursachen. Dementsprechend stockt auch bereits die Projektierung von zukünftigen Bauvorhaben.
Fragezeichen 3: Wanderungssaldo, Wohnungsnachfrage und Migration
Im Laufe der nächsten zehn Jahre soll nach der Studie die Bevölkerung in Deutschland auf zirka 85 Millionen ansteigen. Ein wichtiger Schlüsselfaktor
bei dieser Rechnung: Das aktuelle und zukünftige Flüchtlingsaufkommen. Momentan haben rund 320.000 Flüchtlinge aus der Ukraine bei uns Zuflucht gefunden. Dieser Wert übersteigt bereits das Wanderungssaldo von 2021, das mit 300.000 auch schon wesentlich höher als erwartet ausfiel. Migrations-Experten schätzen, dass der Höchstwert von 2015/2016 (890.000 Flüchtlinge) im Laufe diesen Jahres wohl noch übertroffen werden kann. Diese Menschen benötigen dringend Wohnungen — zumindest kurz- bis mittelfristig. Inwieweit sich aus dieser Entwicklung eine Entspannung der Nachfrage ableitet, erschließt sich nicht vollständig.
In einem Punkt kann den Autoren allerdings komplett zugestimmt werden: Die Zinsen werden weiter anziehen, infolgedessen die erzielbaren Renditen für private Immobilienanleger sinken, wenn die Angebotspreise nicht sinken. Alle anderen Schlussfolgerungen beruhen noch auf Informationen aus dem vergangenen Jahr, die aktuelle Situation konnte die Prognose dennoch nicht erschüttern.
Fazit
Die abschließende Prognose zielt nicht so weit in die Zukunft. Die Zeit der vergleichbar unbekümmerten Investitionen in Immobilienobjekte scheint vorbei zu sein. Ab sofort ist mehr Expertise und analytische Vorarbeit gefragt. Die regionalen Immobilienmärkte diversifizieren sich zunehmend, Pauschalaussagen gehen an der resultierenden Heterogenität komplett vorbei. Überteuerungen werden sich wohl insgesamt nivellieren, einzelne Hotspots nichtsdestotrotz weitere Rekordmarken brechen. Solange aber der Realzins negativ bleibt, erscheinen positive Renditeaussichten für Immobilienanleger weiterhin interessant — selbst unter dem aktuellen Inflationsniveau.
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