Maklerprovision: Eine erste Momentaufnahme der geplanten Teilung

15. Oktober 2019


Das sogenannte Bestellerprinzip bei Kaufimmobilien ist vom Tisch. Das hat die Große Koalition kurz nach der parlamentarischen Sommerpause beschlossen. Dennoch sollen die Maklerkosten zukünftig reguliert werden. Was erwartet die Branche?

Von Dr. Christian Osthus

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Ende Februar 2019 legte Bundesjustiz­ministerin Katarina Barley einen Gesetzentwurf vor, der für die Makler­tätigkeit im Bereich der meist selbst­genutzten Wohnimmobilien das so­ge­nannte Bestellerprinzip nach dem Vorbild der Regelung in der Wohnungsvermittlung vorsah. Aufgrund der Kritik der Branche und der anderen Bundesministerien stockte die Ressortabstimmung. Mitte August wurde das Thema wieder auf die politische Tagesordnung genommen.

Entgegen der ursprünglichen Pläne hat sich der Koalitionsausschuss am 18. August 2019 gegen ein Bestellerprinzip entschieden. Stattdessen hat er den Erhalt der Doppeltätigkeit und die Teilung der Maklerprovision beschlossen. Damit folgt die Politik nicht nur dem IVD, der diesen Vorschlag eingebracht hat, sondern auch der Gerechtigkeit. Denn sowohl Verkäufer als auch Käufer profitieren vom Makler. Es ist nur konsequent, dass ihn beide bezahlen, wenn er für beide tätig wird. Und diejenigen Makler, die nur für eine Seite tätig werden wollen, können dies auch weiterhin.

Suchaufträge und Alleinvermarktungsaufträge sollen weiterhin möglich sein. Im Verhältnis zum sogenannten Bestellerprinzip, welches grundsätzlich nur eine Beauftragung durch den Verkäufer ermöglicht hätte, ist der vor­gelegte Rege­lungs­vorschlag der Königsweg, auch wenn hiermit ein Eingriff in die Ver­trags­freiheit verbunden ist.

Umsetzung der Teilung

Die Umsetzung des Beschlusses soll dem Grundsatz folgen, dass beide Auftraggeber des Maklers im Fall einer beidseitigen interessenwahrenden Doppeltätigkeit eine Provision in selber Höhe zahlen (§ 656c BGB-E). Ein (späterer) Provisionsnachlass wirkt auch zugunsten der anderen Partei. Dadurch, dass die Provisionsansprüche bei einer zweifachen Beauftragung in Abhängigkeit gestellt werden, erhöht sich die Kostentransparenz für die Vertragsparteien. Zudem ist der Käufer davor geschützt, dass er mehr zahlen muss als der Verkäufer, wenn dieser dem Makler das Objekt zuvor zur Vermarktung gegeben hat.

Beispiel

Makler M akquiriert ein neues Objekt, das dem verkaufsbereiten E gehört. Eigentümer E erteilt M einen Makleralleinauftrag. Für eine erfolgreiche Vermittlung verspricht E dem M eine Provision in Höhe von 3 % zzgl. USt. M bietet das Objekt auf Immobilienplattformen an. Interessent I meldet sich bei M und schließt mit ihm einen Maklervertrag, in dem eine Provision in Höhe von 3 % zzgl. USt. vereinbart wird. E und I schließen einen Kaufvertrag. M erhält eine Gesamtprovision von 6 % zzgl. USt.

Um vom Käufer eine Provision verlangen zu können, ist der Makler gezwungen, zunächst mit dem Verkäufer eine Provision zu vereinbaren. Er muss sich gegenüber dem Verkäufer bestmöglich verkaufen, um eine auskömmliche Gesamtprovision zu erhalten. Geschäftsmodelle, die darauf basieren, dass der Makler das Objekt an die Hand bekommt und der Verkäufer im Erfolgsfall nichts zahlen soll, gehören damit der Vergangenheit an. Nicht der Preis dominiert künftig den Wettbewerb, sondern die Leistung. Das ist grundsätzlich eine erfreuliche Entwicklung. Positiv ist ebenfalls, dass Maklerverträge im Bereich der Wohnungen und Einfamilienhäuser künftig der Textform bedürfen. Dies dient der Beweissicherung und Transparenz.

Zwar ist die Transparenz zu befürworten. Gleichzeitig kann der Nachweis der Zahlung, der durch einen Kontoauszug erbracht werden kann, aber auch zu Problemen führen, die außerhalb der Sphäre des Maklers liegen. Denn zahlt der Erstauftraggeber nicht, kann der Makler auch nichts vom zweiten Auftraggeber verlangen.

Für den Fall, in dem der Makler nicht für beide als Makler tätig wird, eine Partei sich aber dennoch an der Provision beteiligen soll, sieht der Gesetzentwurf derzeit vor, dass der zusätzlich Verpflichtete nicht mehr zahlen soll, als der originäre Auftraggeber (§ 656d BGB-E). Dies betrifft sowohl Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrages untereinander, aus denen sich ein unmittelbarer oder mittelbarer Anspruch des Maklers ergibt (z. B. Vertrag zugunsten Dritter, Erfüllungsübernahme, Freistellung), als auch Vereinbarungen des Maklers mit der Partei, die nicht sein Vertragspartner ist (z. B. Schuldübernahme). Wie praxisrelevant diese Regelung ist, bleibt abzuwarten.

Der Nachweis der Zahlung, der die Fälligkeit der Forderung aus der Vereinbarung auslöst, die kein Maklervertrag ist, soll durch die Vorlage eines Kontoauszuges oder Überweisungsbeleges erfolgen. Das birgt Risiken für den Makler. Denn zahlt der originäre Maklerkunde nicht, kann der Makler auch nichts vom zweiten Auftraggeber verlangen.

Diesem Zahlungsausfallrisiko muss begegnet werden. So sollte es ausreichend sein, wenn der Makler nachweisen kann, dass der Maklerkunde eine Provision mindestens in selber Höhe versprochen hat. Dies könnte etwa durch die Vorlage des Alleinauftrages erfolgen. Um Missbrauch vorzubeugen, könnte man den Inhalt der Vereinbarung auch im Notarvertrag wiedergeben (deklaratorische Maklerklausel). Aber auch im Übrigen ist so ein Zahlungsnachweis nicht unproblematisch, wenn der Makler gezwungen wird Kontoauszüge vorzulegen. Das nun anstehende Gesetzgebungsverfahren sollte dafür genutzt werden, diesen Schönheitsfehler des Beschlusses des Koalitionsausschusses zu beheben.

Ein paar Unklarheiten bietet noch der Anwendungsbereich des Gesetzes. In den persönlichen Anwendungsbereich fallen nach dem Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums auf Käuferseite natürliche Personen. Kapitalgesellschaften wie GmbH oder AG sollen nicht in den Anwendungsbereich fallen. Der sachliche Anwendungsbereich umfasst Einfamilienhäuser und Wohnungen, wobei unklar ist, wie viele Wohnungen gekauft werden können, um noch vom Schutz erfasst zu sein.

Mehrfamilienhäuser sollen nicht erfasst sein. Das Gleiche gilt für Gewerbe­objekte. Ob die Wohnung oder das Haus selbst genutzt oder vermietet werden soll, spielt nach dem aktu­ellen Vorschlag keine Rolle. Zwar wäre es wünschens­wert, wenn sich der Schutz der Regelung nur auf selbstgenutzte Objekte erstrecken würde. Da die Nutzung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht feststeht oder nachgewiesen werden kann, erscheint die Selbstnutzung kein taugliches Abgrenzungskriterium zu sein.

Über den Zeitplan lässt sich nur spekulieren. Es ist aber davon auszugehen, dass das Gesetzgebungsverfahren zügig beginnt und verläuft. Zwischen der Beendigung des Gesetzgebungsverfahrens und dem Inkrafttreten soll nach dem Referentenentwurf ein Zeitraum von sechs Monaten liegen. Wird das Verfahren also Ende des Jahres abgeschlossen, gilt die Neuregelung ab Sommer 2020.