Laut aktuellen Berichten in den Medien prüft Bundesjustizministerin Katarina Barley derzeit, ob sich das Bestellerprinzip auch auf Immobilienverkäufe ausweiten ließe und künftig auch bei Verkäufen derjenige die Maklerkosten zu tragen habe, der ihn beauftragt — in der Regel also der Verkäufer.
Von Armin Vigier
Bezweckt sei eine Entlastung der Käufer, da die hohen Kaufnebenkosten oft eine unüberwindbare Hürde beim Einstieg in das Wohneigentum darstellen. Einige Befürworter der Ausweitung des Bestellerprinzips verweisen gerne auf entsprechende Regelungen im Ausland. Auch Frankreich wird gelegentlich als Beispiel angeführt. Bei genauer Betrachtung ist zumindest dieser Verweis allerdings ungeeignet, da das Bestellerprinzip im französischen Maklerrecht gegenwärtig nicht verankert ist.
Es ist zwar zutreffend, dass im französischen Maklerrecht in der Praxis auch heute noch ganz überwiegend eine Maklerprovision zu ausschließlicher Last des Verkäufers vereinbart wird. Rechtlich zwingend ist dies allerdings nicht.
Rechtlich gesehen hängt in Frankreich die Schuldnerschaft des Maklerlohns ebenso wie auch die Höhe der Provision ausschließlich von den vertraglichen Vereinbarungen ab. Es gibt weder eine gesetzliche Beschränkung der Höhe der Provision, noch einen Grundsatz, nach dem die Maklerprovision zwingend nur vom Verkäufer zu tragen ist. Die Maklerprovision kann vertraglich frei ausgehandelt werden und liegt in der Regel zwischen 3 % und 8 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer. Laut Statistik beträgt die durchschnittliche Provision knapp 5 % des Kaufpreises.
Daneben sieht ein besonderer gesetzlicher Erlass vom 10.01.2017 (arrêté du 10 janvier 2017) allerdings besondere Pflichtangaben in Aushängen und Verkaufsanzeigen vor, deren Verstoß zivil- und strafrechtliche Sanktionen für den Makler nach sich zieht. Dabei müssen zum einen die üblicherweise vom Makler je nach Geschäftsart praktizierten Vergütungssätze in den Geschäftsräumen von außen und innen gut sichtbar ausgehängt werden. Ferner stellt der Erlass sehr präzise Regeln für die Darstellung der vereinbarten Maklerprovision im Rahmen konkreter Verkaufsanzeigen auf und zwar unabhängig vom gewählten Medium. Diese lassen sich wie sich wie folgt zusammenfassen:
1. Wenn die Honorare zu Lasten des Erwerbers gehen, sind folgende Pflichtangaben vorzusehen:
Zwingend an erster Stelle darzustellen ist der Bruttokaufpreis einschließlich der Maklervergütung und zwar muss die schriftliche Gestaltung so gewählt werden, dass der Bruttokaufpreis dem Verbraucher als erstes ins Auge fällt. In der Regel erfolgt hier ein Zusatz „Preis einschließlich Maklerhonorare“ (prix honoraires d’agence inclus, kurz: HAI).
Daneben ist untergeordnet auch der Nettokaufpreis ohne Maklervergütung (prix hors honoraires d’agence) anzugeben.
Schließlich ist zwingend der Anteil des Erwerbers an der Vergütung inklusive Mehrwertsteuer gesondert durch Angabe des einschlägigen Prozentsatzes bezogen auf den Nettokaufpreises darzustellen.
2. Wenn die Vergütung zu Lasten des Verkäufers geht, ist lediglich der vom Käufer zu zahlende Kaufpreis darzustellen, ohne dass die Höhe der vom Verkäufer zu zahlenden Vergütung gesondert dargestellt werden darf.
3. In beiden Fällen ist eine besondere Angabe darüber vorzusehen, ob die Vergütung vom Erwerber oder vom Verkäufer zu tragen ist.
Unmittelbares Ziel des französischen Gesetzgebers ist daher erkennbar nicht die Reduzierung der Kostenlast für den Käufer durch Einführung des Bestellerprinzips, sondern durch Herstellung von Transparenz der Vergütungsregelung und durch den Ausschluss irreführender Vermarktung.
So lobenswert dieses Ziel des französischen Gesetzgebers auch ist, so bringt die jüngste Neuregelung andererseits in der Praxis paradoxerweise für den Verbraucher im Ergebnis oftmals eine Mehrbelastung mit sich. Dies hängt damit zusammen, dass im Fall der Übernahme der Maklerprovision durch den Verkäufer die Grunderwerbssteuer (sog. droits d’enregistrement), die in den meisten Departements aktuell 5,81 % beträgt, auf den Gesamtbruttokaufpreis erhoben wird, also auch mittelbar auf die in der Regel eingepreiste, aber nicht gesondert ausweisbare Maklerprovision. Geht die Maklerprovision hingegen zu Lasten des Erwerbers, kann diese aus dem der Grunderwerbsteuer zu unterwerfenden Kaufpreis herausgerechnet werden, sodass die Grunderwerbsteuer mithin nur auf den Nettokaufpreis ohne Maklerprovision erhoben wird. Bei der Käuferprovisionsregelung spart der Käufer mithin Grunderwerbsteuer.
In der Vergangenheit war es daher sehr gebräuchlich, im Rahmen der Verbriefung des Erwerbs nachträglich noch eine vertragliche Änderung der ursprünglich vereinbarten Provisionsschuldnerschaft des Verkäufers auszuhandeln. Mittels Übernahme der Maklerprovision durch den Käufer bei gleichzeitiger Reduktion des Kaufpreises in entsprechender Höhe konnten somit stets erfolgreich die Grunderwerbssteuern und auch die Notarkosten reduziert werden. Erfahrungsgemäß haben die Verkäufer hier auch regelmäßig einer Änderung der ursprünglich zwischen ihnen und dem Makler getroffenen anderslautenden Vereinbarung zugestimmt, da es für sie in wirtschaftlicher Hinsicht regelmäßig egal ist, ob sie die Maklerprovision aus dem empfangenen Kaufpreis zahlen oder der Käufer diese unter entsprechender Reduktion des Kaufpreises direkt selbst an den Makler zahlt.
Die Gesetzesänderungen von 2017 haben der bis dahin üblichen Praxis allerdings nunmehr einen Riegel vorgeschoben. Denn auch wenn sich alle Parteien in Hinblick auf eine entsprechende Änderung einig sind, muss der Makler, der einer nachträglichen Änderung der in den Anzeigen dargestellten Provisionsregelung zustimmt, nunmehr empfindliche zivil- und strafrechtliche Sanktionen fürchten.
All dies zeigt zum einen, dass die französische Regelung nicht als Vorbild für die Diskussion um die Einführung des Bestellerprinzips geeignet ist. Daneben belegt die französische Praxis aber auch anschaulich, dass vom Gesetzgeber wohl im Ansatz gut gemeinte Aktionen im Interesse des Erwerberschutzes sich auch schnell ins Gegenteil verkehren können, wenn sie isoliert und ohne Abstimmung gerade auch in Hinblick auf die Regelung der anderen Bestandteile der Erwerbsnebenkosten getroffen werden, von denen insbesondere auch die öffentlichen Abgaben einen nicht ganz unerheblichen Teil ausmachen.
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