Dr. Jan-Marco Luczak ist Rechtsanwalt und gehört seit 2009 dem Deutschen Bundestag an. Er ist Mitglied im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz und rechtspolitischer Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion. Für die kommende Bundestagswahl tritt er erneut in seinem Wahlkreis Berlin Tempelhof-Schöneberg an. Im AIZ-Interview gibt er einen immobilienpolitischen Rück- und Ausblick.
AIZ: Sie haben den ersten Jahrestag des Berliner Mietendeckels als Jubiläum des Scheiterns bezeichnet. Was genau läuft in Berlin in Sachen Mieterschutz schief?
Jan-Marco Luczak: Der Mietendeckel ist ein Musterbeispiel ideologiegetriebener und in der Sache schädlicher Politik. Politik soll den Menschen dienen, Gesetze sollen zu einer Verbesserung der Lebenswirklichkeit beitragen. Der Mietendeckel hat genau das Gegenteil bewirkt. Er hilft den Menschen nicht, er schadet ihnen. Seit Inkrafttreten des Mietendeckels gibt es nicht mehr, sondern weniger Wohnungsangebote in Berlin. Die Zahl der angebotenen Mietwohnungen ist dramatisch, nämlich um mehr als 50 Prozent eingebrochen. Das trifft vor allem jene, die dringend eine Wohnung suchen: junge Familien, Paare, die zusammenziehen wollen, Menschen, die einen Job in Berlin antreten wollen. Sie alle müssen sich in die immer länger werdenden Schlangen bei den Wohnungsbesichtigungen einreihen.
Gleichzeitig brüstet sich der Berliner Senat mit Mietabsenkungen. Aber wem hat das Gesetz tatsächlich geholfen? Vor allem gut situierten Mietern in mondänen Altbauwohnungen in bester Lage am Ku’damm. Während sie oft nur noch die Hälfte an Miete zahlen müssen, haben die einkommensschwachen Haushalte in den weniger begehrten Wohnlagen von den staatlich verordneten Preissenkungen kaum etwas. Diese soziale Steuerungswirkung ist verfehlt und schreiend ungerecht, sie wird hoffentlich bald vom Bundesverfassungsgericht kassiert.
Für mich ist ganz klar, wir brauchen starke soziale Leitplanken im Mietrecht. Niemand soll aus seiner Wohnung verdrängt werden, weil er sich die Miete nicht mehr leisten kann. Wer den Menschen, die bezahlbaren Wohnraum benötigen, aber wirklich helfen will, der muss alles daran setzen, dass in Berlin endlich wieder mehr, schneller und kostengünstiger gebaut werden kann. Nur so werden wir die Probleme auf dem Berliner Wohnungsmarkt langfristig in den Griff bekommen und Angebot und Nachfrage wieder in Einklang bringen. Das funktioniert aber nicht mit immer neuen Regulierungen und staatlichen Eingriffen, sondern nur mit einer Entschlackung der Bauvorschriften und mehr Kapazitäten in den Bauämtern. Die Bauämter müssen endlich wieder ihrem Auftrag nachkommen dürfen: Bauanträge bearbeiten und genehmigen.
Wenn wahrscheinlich im zweiten Quartal das Bundesverfassungsgericht über die Verfassungskonformität des Mietendeckels entscheidet, hat man doch die Wahl zwischen Pest und Cholera: Entweder ist er verfassungskonform – dann werden andere Bundesländer nachziehen. Oder er ist verfassungswidrig – dann wird der Ruf, den Mietendeckel auf Bundesebene einzuführen, zum Wahlkampfschlager. Welche Konsequenzen und Szenarien sehen Sie?
Ich bin ganz sicher, dass das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel verwerfen wird. Ihm steht die Verfassungswidrigkeit geradezu auf die Stirn geschrieben. Auch der rot-rot-grüne Senat weiß um die verfassungsrechtlichen Zweifel des Gesetzes. Deswegen hat Stadtentwicklungssenatorin Lompscher seinerzeit den Mietern empfohlen, die Mietersparnis für mögliche Rückzahlungen zur Seite zu legen. Auch ihr Nachfolger, Senator Scheel, hat sich diesem Rat angeschlossen. Das ist ein fatales Signal. Wenn eine Landesregierung Gesetze beschließt, von deren Verfassungsgemäßheit sie selbst nicht überzeugt ist, nimmt das Vertrauen in den Rechtsstaat Schaden.
Dass die Grünen in ihrem jüngst veröffentlichten Wahlprogramm trotz der verfassungsrechtlichen und sachlichen Bedenken dennoch einen bundesweiten Mietendeckel fordern, darüber kann ich nur den Kopf schütteln. Für mich ist das Populismus, die Grünen spielen mit der Angst von Mieterinnen und Mietern, das finde ich zynisch.
Natürlich müssen und wollen wir Mieter schützen. Eine Wohnung ist kein Gut wie jedes andere. Sie ist Raum für individuelle Entfaltung, persönlicher Rückzugsraum und damit ein Stück Heimat. Deswegen haben wir in den vergangenen Jahren viel in Sachen Mieterschutz auf den Weg gebracht. Wir haben dabei aber immer darauf geachtet, dass wir nicht Interessen gegeneinander ausspielen, sondern in einen Ausgleich bringen. Mieter sind in Deutschland so gut geschützt wie in kaum einem anderen Land. Jetzt müssen wir dafür sorgen, dass rasch mehr bezahlbarer Wohnraum geschaffen wird, statt weiter auf ideologische Luftschlösser zu setzen. Ich glaube, die Menschen in Deutschland haben das verstanden.
Seit dem 1. Januar gilt eine höhere CO2-Abgabe für Gebäude. Die SPD-Ministerien für Umwelt, Finanzen und Justiz wollen erreichen, dass die Mehrkosten allein auf die Vermieter abgewälzt werden. Wie sehen Sie diesen Vorstoß? Und müssen Vermieter zudem damit rechnen, dass die Grundsteuer nach dem Willen der SPD nicht mehr auf den Mieter umlegbar bleibt?
Das sehe ich sehr kritisch. Denn die Forderung der SPD stellt einen fundamentalen Bruch des Verursacherprinzips dar. Vermieter haben auf das Verbrauchsverhalten von Mietern keinerlei Einfluss, sie sollen aber dennoch dafür zahlen? Das ist weder fair noch gerecht. Im Gegenteil, damit würde die SPD klimaschädliches Nutzerverhalten sogar noch belohnen. Denn wenn der Vermieter die Mehrkosten bezahlt, braucht der Mieter sein Nutzerverhalten nicht anzupassen.
Das Erreichen der Klimaziele ist eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe. Die dürfen wir nicht einseitig zulasten einzelner Gruppen wir den Vermietern lösen. Gesamtgesellschaftlich heißt eben auch, dass alle – Mieter, Vermieter und auch der Staat – hierzu einen Beitrag leisten müssen. Um unsere klimapolitischen Ziele zu erreichen, müssen wir in den kommenden Jahren massiv in die energetische Sanierung unseres Gebäudebestands investieren. Dafür brauchen wir starke wirtschaftliche Anreize, beispielsweise Zuschüsse zu den Kosten für neue Investitionen und steuerliche Förderung. Die entstehenden Modernisierungskosten für Mieter könnten wir als Staat über den Energie- und Klimafonds sozial abfedern. Dieser könnte die Modernisierungsumlage im ersten Jahr beispielsweise voll übernehmen, in den Folgejahren würde der Prozentsatz dann abschmelzen. So erreichen wir unsere Klimaziele und gleichzeitig steigern wir die aktuell fehlende Akzeptanz für energetische Modernisierungen.
Mit Blick auf die Umlagefähigkeit von Nebenkosten gibt es derzeit viele Diskussionen. Auf Eigentümer kommen in den nächsten Jahren zum Teil erhebliche Mehrbelastungen zu, da die Hebesätze in manchen Bundesländern neu berechnet werden. Ein pauschales Umlageverbot halte ich hingegen für ein „trojanisches Pferd“. Bei den Bestandsverträgen würde sich ohnehin nichts ändern, dort gilt der jeweilige Vertrag. Bei den Neuverträgen würden Vermieter wirtschaftlich rational handeln und die dann von ihnen zu zahlende Grundsteuer in die Kaltmiete einpreisen. Mieter hätten also auch nichts davon. Mit dem Einpreisen in die Kaltmiete ginge aber ein Anstieg beim Mietspiegel einher. Das führte wiederum zu mehr Spielraum bei Mieterhöhung auch im Bestand. Die Abschaffung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer wäre also am Ende ein Danaer-Geschenk.
Was ist Ihre Antwort auf die Probleme derjenigen, die sich schwer tun, in den Ballungsgebieten eine bedarfsgerechte Wohnung zu finden?
Die deutschen Metropolen und Großstädte wachsen seit Jahren. Das führt zu einem Nachfrageüberhang in den Ballungsbieten, dem nur durch mehr Neubau Abhilfe geleistet werden kann. Die wichtigsten Stichworte sind hierbei neben dem Neubau auch Aufstockung, Nachverdichtung und effiziente Flächennutzung. Da sind die Kommunen ganz klar in der Pflicht, ihrer Verantwortung für die lokale Baupolitik gerecht zu werden. Man kann den Wunsch, in einem bestimmten Ballungsgebiet wohnen zu wollen, nicht einfach wegregulieren.
Für uns als Union liegt Deutschlands Stärke aber vor allem auch in den vielen Mittelstädten und kleineren Großstädten. Wir müssen daher Anreize schaffen, dass das Leben in diesen gewachsenen Regionen, in denen Stadt und Umland, Kultur und Natur ohne viel Aufwand erreichbar und nutzbar sind, attraktiv bleibt. Hierfür bietet die zunehmende Digitalisierung der Arbeitswelt Chancen. Es ist nicht der richtige Weg, wenn wir in Deutschland nur noch große Metropolregionen hätten mit sehr viel Nachfrage und andere Regionen mit sehr viel Leerstand. Wir brauchen deshalb eine langfristige Sicht und die richtigen Weichenstellungen, etwa für die Schaffung ausreichender digitaler Infrastruktur in ländlichen Räumen und deren Anbindung an einen leistungsfähigen ÖPNV.
Sie haben sich gegen das Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen eingesetzt – mit noch ungewissem Ausgang. Warum ist es so wichtig, dass es ohne Genehmigungsvorbehalt möglich bleiben muss, aus dem Bestand heraus Eigentum zu erwerben?
Weil ein striktes Umwandlungsverbot, wie es die SPD fordert, das Entstehen neuer Eigentumswohnungen verhindert und damit unweigerlich die Preise steigen. Die Folge ist, dass sich dann noch weniger Menschen Wohneigentum leisten können. Eigentumsbildung wird so erschwert, Mietersein zementiert und die Träume von vielen Hunderttausenden Menschen zum Zerplatzen gebracht. Und das ohne Grund, denn ein Umwandlungsverbot führt anders als behauptet nicht zu mehr Mieterschutz. Im Gegenteil, im Falle der Umwandlung sinkt nicht etwa der Kündigungsschutz, er steigt. In Berlin ist dann beispielsweise eine Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung für mindestens zehn Jahre ausgeschlossen. Und auch danach kann ein Vermieter nicht einfach kündigen, es greift das reguläre Rechtsregime: ein Eigentümer muss Eigenbedarf anmelden, nachweisen und gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen. Gerichte sind zum Schutze der Mieter dabei zu Recht streng. Viele umgewandelte Eigentumswohnungen sind zudem Teil der privaten Altersvorsorge, die auf den Einnahmen aus der Vermietung dieser Wohnungen basiert. Diese Wohnungen werden also nicht selbst genutzt, sondern vermietet. Die Vermieter haben gerade deshalb ein Interesse an langfristigen und stabilen Mietverhältnissen. Die Gleichung, Umwandlung bedeutet Verdrängung, geht daher nicht auf. Sie spielt mit den Ängsten der Menschen. Das finde ich zynisch.
Im Falle der Umwandlung haben Mieter zudem ein Vorkaufsrecht. Weil vermietete Wohnungen in aller Regel niedrigere Kaufpreise erzielen, ist das eine günstige Chance zur Bildung von Wohneigentum. Wer Umwandlungen aber pauschal verbietet, der nimmt Mietern diese Chance. Wir sollten, statt auf Verbote zu setzen, Mieter gezielt bei der Eigentumsbildung unterstützen, etwa durch Nachrangdarlehen als Eigenkapitalersatz und familienfreundliche Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer. Mieter zu Eigentümern muss unser Credo sein, nicht Eigentumsbildung verbieten.
Welche wohnungspolitische Vereinbarung sollte unbedingt im nächsten Koalitionsvertrag der nächsten Regierungskoalition auf Bundesebene dabei sein? Und welche würden Sie lieber nicht lesen wollen?
Für mich ist klar, dass wir davon wegkommen müssen, Probleme auf dem Wohnungsmarkt wegregulieren zu wollen. Mietendeckel oder Mietenstopp, das klingt auf den ersten Blick gut, hilft im Kern aber nicht weiter. Egal wie scharf wir das Regulierungsinstrumentarium ausgestalten, wenn sich 500 Menschen auf eine Wohnung bewerben, kann am Ende dennoch nur einer diese Wohnung anmieten. Die anderen 499 gehen leer aus, weil es eben nur diese eine Wohnung gibt.
Deswegen hilft eine schärfere Regulierung des Mietrechts oder gar Enteignungsdebatten nicht, wir müssen alle Weichen in Richtung Neubau stellen. Natürlich müssen und wollen wir den hohen sozialen Schutz von Mietern aufrechterhalten, das aber darf nicht zulasten von Investitionen gehen. Nicht Ideologie ist gefragt, sondern pragmatische und unbürokratische Lösungen auf dem Boden der sozialen Marktwirtschaft.
Für mich und die Union in Gänze wird vor allen Dingen das Thema Eigentumsbildung im Fokus stehen. Nicht nur, weil das Wohnen in den eigenen vier Wänden der beste Mieterschutz ist, sondern weil eine hohe Eigentumsquote auch gesamtgesellschaftlich wünschenswert ist. Eigentum schützt vor Armut im Alter, gibt soziale Sicherheit und führt dazu, dass Menschen sich mit ihrem Ortsteil und Kiez noch enger verbunden fühlen und sich dort engagieren. Das finde ich absolut positiv.
Leider ist Deutschland bei der Eigentumsquote seit Jahren Schlusslicht in Europa. Zuletzt sind die Zahlen sogar noch weiter gesunken. Das müssen wir ändern und Hürden für Eigentumsbildung abbauen. Das entspricht auch den Wünschen der Menschen in unserem Land, vier von fünf Deutschen träumen von den eigenen vier Wänden. Das zeigt auch der Erfolg des von uns eingeführten Baukindergelds. In diese Richtung müssen wir mehr machen, etwa durch Unterstützung bei der Finanzierung oder familienfreundliche Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer. Eines werden wir als Union allerdings nicht machen: den Menschen vorschreiben, wie sie zu leben haben, und ihnen den Traum von den eigenen vier Wänden nehmen. Deswegen sind etwa die Gedankenspiele der Grünen zu einem Verbot von neuen Einfamilienhäusern mit der Union nicht zu machen.
Bei den Landtagswahlen in Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz musste die CDU Verluste hinnehmen. Was muss auf Bundesebene passieren, damit das dort im Herbst nicht passiert?
Bei diesen Landtagswahlen kam viel zusammen. In beiden Ländern hatten wir starke und beliebte Ministerpräsidenten, eine Wechselstimmung gab es daher nicht. Hinzu kam eine größer werdende Unzufriedenheit mit dem Krisenmanagement der Bundesregierung bei der Bekämpfung der Corona-Pandemie. Und auf den letzten Metern gab es dann noch die Maskenaffäre, wo einzelne Abgeordnete in der Union durch ihr absolut inakzeptables Fehlverhalten einen massiven Vertrauensverlust bewirkt und das Ansehen von Politik und Parlament nachhaltig beschädigt haben. Bei diesen Rahmenbedingungen war es für die CDU sehr schwer, gute Wahlergebnisse zu erzielen.
Jetzt gilt es, verloren gegangenes Vertrauen bei den Menschen zurückzugewinnen. Ein erster konsequenter Schritt war dabei die rasche Einforderung einer Ehrenerklärung aller Abgeordneten der CDU/CSU-Bundestagsfraktion. Zudem arbeiten wir in der Fraktion an einem strengen Verhaltenskodex mit entsprechendem Kontroll- und Sanktionsmechanismen, der über die aktuell geltenden rechtlichen Regelungen hinausgehen wird. Der Weg wird nicht einfach und er wird auch lang sein, dennoch hoffe ich, dass wir deutlich machen können, dass die überwältigende Mehrheit der Kolleginnen und Kollegen in der Bundestagsfraktion und vor allen Dingen auch die vielen Ehrenamtlichen in unserer Partei jeden Tag hart für das Gemeinwohl arbeiten und nicht in die eigenen Taschen.
Und natürlich müssen wir bei der Pandemiebekämpfung Tritt fassen. Wir brauchen mehr Schnelligkeit und Flexibilität beim Impfen. Die Wirtschaftshilfen müssen schnell und unbürokratisch bei den Unternehmen ankommen, gegebenenfalls muss hierfür immer wieder nachjustiert werden. Man muss ehrlich sein, dass in den zurückliegenden Wochen und Monaten nicht alles optimal gelaufen ist.
In den nächsten Wochen werden die Impfstofflieferungen stark ansteigen. Die Hausärzte können dann endlich in die Impfstrategie eingebunden werden. Immer mehr Menschen werden dann geimpft, und auch die dann zur Verfügung stehenden Testkapazitäten werden zu einer Besserung der Situation beitragen. Ich hoffe also, dass wir zum Sommer das Virus im Griff haben werden, sodass wir Kontaktbeschränkungen herunterfahren, Geschäfte wieder öffnen und Reisen ermöglichen können. Das lässt dann vielleicht wieder den Blick darauf zu, dass die Bundesregierung an sehr vielen Stellen eine gute Arbeit geleistet hat. Wir haben uns in den vergangenen Jahren die Spielräume dafür erarbeitet, dass wir die schwierigen Herausforderungen der Corona-Pandemie konsequent und entschlossen anpacken, Arbeitsplätze sichern, Menschen sozial absichern und Unternehmen vor dem wirtschaftlichen Aus retten konnten.
Und den Menschen müssen wir sagen, dass wir das auch in der Zukunft fortsetzen wollen: eine stabile und kontinuierliche Regierungsarbeit auf der Grundlage der sozialen Marktwirtschaft. Ein klares und zukunftsorientiertes Wahlprogramm, das Deutschland beim Ausbau der Zukunftsfelder fordern, aber nicht überfordern wird. Wir wollen die Menschen nicht mit Verboten lenken, nicht gegeneinander ausspielen, sondern individuelle Freiheit sichern. Dafür kämpfe ich auch ganz persönlich in der Politik und ich bin fest davon überzeugt, dass das auch heute noch für viele Menschen attraktiv ist.