Ohne Anpassung drohen massive Nachzahlungen für Mieter und Eigentümer

1. September 2022


Die Energiekosten sind seit Anfang des Jahres enorm gestiegen – und steigen immer weiter. Nachzahlungen in Höhe von mehreren Tausend Euro könnten Familien bis Ende des Jahres drohen. Eigentümer treffen die Preissteigerungen schon jetzt, da sie bei den Energieversorgern in Vorkasse treten müssen. Immobilienverwalter sollten mit den Eigentümern und Mietern dringend in den Dialog treten und eine Anpassung der Vorauszahlungen (im Wesentlichen Heizkosten, aber auch Wartungs-Dienstleistungen wegen höherer Energiepreise) vereinbaren. Nachfolgend einige Handlungsempfehlungen für Verwalter.

Von Annett Engel-Lindner

Zur Vermeidung von unter Umständen sehr hohen Nachzahlungen im Rahmen der nächsten Betriebskosten- oder Hausgeldabrechnung sollten Mieter eine Rücklage bilden, um wirtschaftliche Probleme zu vermeiden. Auch Eigentümern ist zu raten eine Rücklage zu bilden oder den Wirtschaftsplan für die Eigentümergemeinschaft anzupassen.

Rechtliche Situation im Mietverhältnis

Ist mietvertraglich vereinbart, dass der Mieter auf die Betriebskosten Vorauszahlungen zu leisten hat, kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen, § 560 IV BGB. Die Erklärung wirkt für die nächste Mietzahlung. Im Regelfall wird dies vertraglich geregelt.

Wie kann eine Anpassung im Mietverhältnis erfolgen?

Die Formulierung des Gesetzestextes „nach einer Abrechnung“ regelt die Frage, wann eine Anpassung erfolgen kann. Das bedeutet grundsätzlich, dass das Recht zur Anpassung vom Ergebnis der letzten Abrechnung abhängen soll, um die voraussichtlich künftig entstehenden Kosten transparent zu regeln.

In diesem Fall kann die begünstigte Partei eine Änderung der Vorauszahlung entsprechend einem Zwölftel des jeweiligen Saldos verlangen. Es ist allerdings nicht zwingend, dass die Anpassung zeitlich unmittelbar mit der Betriebskostenabrechnung erfolgt.

Eine Anpassung der Vorauszahlungen ohne eine besondere Vereinbarung im Mietvertrag kann nur im gegenseitigen Einvernehmen erfolgen (Mieter, Vermieter). Dies gilt auch für eine unterjährige Anpassung- die Möglichkeit einer einseitigen Erhöhung während des laufenden Jahres ist rechtlich umstritten und kann derzeit nicht empfohlen werden.

Rechtliche Situation im Wohnungseigentum

Die Planung der Energiekosten wird in einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Wesentlichen durch die Vorjahreskosten bestimmt und im Wirtschaftsplan festgesetzt. Es bietet sich an, den Verbrauch ähnlich wie in der Vergangenheit anzusetzen, wenn keine wesentlichen Veränderungen im Verbrauchsverhalten zu erwarten sind. Die Entwicklung der Preise für die einzelnen Energiearten selbst muss anhand der Markterkenntnisse vorausgesagt werden.

Wie kann eine Anpassung im Wohnungseigentum erfolgen?

Über den Wirtschaftsplan ist im Rahmen einer Eigentümerversammlung zu beschließen. Spätestens einen Monat nach Beschlussfassung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdW) ist der Wirtschaftsplan mit der Festsetzung der Vorauszahlungen verbindlich. Eine Anpassung der Vorauszahlungen kann nur durch eine erneute Beschlussfassung über einen angepassten Wirtschaftsplan im Rahmen einer außerordentlichen Eigentümerversammlung herbeigeführt werden. Unabhängig davon, ob die GdW noch auf frühere Energiepreise zugreifen kann oder bereits jetzt in Vorleistung für Energielieferungen gehen muss, können eventuelle Liquiditätsschwierigkeiten auch durch die Erhebung einer Sonderumlage ausgeglichen werden. Auch die Bildung einer zweckgebundenen Erhaltungsrücklage ist möglich und in diesem Fall zu empfehlen.

 

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