Ein alter Bauernhof, eine Kirche oder gar eine Burg: 360-Grad-Fotografie kann den Vertrieb von Immobilien mit spitzen Zielgruppen erleichtern, etwa den von Sonderimmobilien. Detailgenaue Bilder in Rundumsicht erlauben es Interessenten, die Objekte digital zu durchschreiten.
Gastbeitrag von Thomas Escher
Für einen ersten Eindruck müssen potenzielle Käufer oder Mieter nicht mehr vor Ort sein. Die Fotografen müssen längst keine Profis mehr sein, um hochwertiges Bildmaterial zu erzeugen. Folgende Tipps helfen, die Sonderimmobilie über den digitalen Vertriebskanal an den Käufer zu bringen.
Sonderimmobilien sind für Makler im Vertrieb eine Herausforderung, da sie qua Definition für einen bestimmten Zweck gebaut wurden, der nicht einfach umgewidmet werden kann. Die Immobilie ist oft selbst dann nur für eine limitierte Zielgruppe interessant, wenn es kreative Pläne für eine Umnutzung gibt — etwa, wenn eine Burg zum Hotel werden soll. Der digitale Vertrieb spielt der Umnutzung von Sonderimmobilien deshalb in die Hände: Muss ein potenzieller Käufer oder Pächter nicht zur Begutachtung anreisen, sondern kann sich digital einen echten Eindruck verschaffen, öffnet der Makler die Immobilie einem weit größeren Kreis an Interessenten. 360-Grad-Landschaften, durch die potenzielle Kunden am Büro-Computer wandeln können, ermöglichen einem breiteren Vertrieb Tür und Tor. Der Makler kann in den digitalen Rundgang zudem bereits mittels Beschriftungen oder Verlinkungen erste Ideen anbringen, welche Umbauten oder Ergänzungen für eine bestimmte Umnutzung hilfreich wären.
Fertiglösungen versus manuelle Bearbeitung
360-Grad-Aufnahmen lassen sich über zwei Varianten realisieren: Entweder montiert der Fotograf eine Spiegelreflex-Kamera auf ein Stativ und löst innerhalb einer Drehbewegung mehrfach aus. Diese Variante ist vergleichsweise aufwändig und kostspielig, da zeitintensiv. Zudem ist eine zusätzliche Software für das sogenannte Stitching notwendig, um die Bilder nahtlos zusammenzusetzen. Alternativ kann der Makler eine professionelle 360-Grad-Kamera nutzen, die die Rundum-Aufnahmen per Knopfdruck sowie die Bildverarbeitung “all-in-one” mitbringt.
Auflösung und Belichtungseinstellungen als kritischer Faktor
Die Vorteile liegen auf der Hand, dennoch gilt es, die Kriterien Auflösung und Einstellungen im Auge zu behalten. Die Kamera sollte mindestens eine Fotoqualität von 8k bzw. mehr als 100 Megapixel aufweisen, um Details und Wirkung der Inneneinrichtung bzw. der Umgebung hochwertig abzubilden. In den Einstellungsmöglichkeiten sind bei Sonderimmobilien Belichtungszeit, ISO und Weißabgleich entscheidend, da gerade ältere Gebäude wie Kirchen, Mühlen oder Bahnhöfe dunkle Innenräume haben und beim Fotografieren manuell aufgehellt werden müssen. Auf externe Lichtquellen, wie Dauerlicht oder Blitzlichtgeräte verzichtet man jedoch besser, da diese natürlich im 360-Grad-Bild zu sehen wären. Grundsätzlich gilt: Je besser die Lichtverhältnisse, desto perfekter werden die Fotos. Im Außenbereich, bei Tageslicht, gutem Wetter oder in lichtdurchfluteten Räumen spielen 360-Grad-Kameras ihr Potenzial voll aus und es reichen in der Regel die automatischen Einstellungen der Kamera.
Virtuelle Touren für digitalen Vertrieb
360-Grad-Aufnahmen sind fast ausschließlich auf die Online-Kommunikation ausgerichtet. Am besten lassen sich die Sonderimmobilien präsentieren, wenn man die einzelnen Rundum-Aufnahmen der Räumlichkeiten zu einer virtuellen Tour verknüpft. Hierzu können verschiedene Online-Plattformen oder Tools genutzt werden. Es gibt auch Kamerahersteller, die eigene Softwarelösungen zur Erstellung von 360-Grad-Touren anbieten. Um eine möglichst authentische Tour zu generieren, sollten auch Verbindungen und Zwischenräume zwischen den einzelnen Zimmern fotografiert werden, damit sich der Nutzer virtuell so durch das Gebäude bewegen kann, wie er es auch in der Realität tun würde.
Um die 360-Grad-Aufnahmen betrachten zu können, sind spezielle Viewer erforderlich, die sich in Websites oder auf Social-Media-Kanälen einbetten lassen. Für Facebook-Nutzer gehören solche Ansichten längst zum Alltag. Die 360-Grad-Bilder können auch über sogenannte Head-mounted Displays, zum Beispiel Virtual-Reality Brillen, betrachtet werden. Die Aufnahmen werden so noch realistischer, da per Kopfbewegung durch die 360-Grad-Aufnahmen navigiert werden kann. Einige Kamerahersteller bieten die Ausgabe der Bilder im VR-Modus direkt mit an.
Ausgedruckt lassen sich 360-Grad-Bilder hingegen naturgemäß nur bedingt nutzen. Es besteht zwar die Möglichkeit, Aufnahmen in einer rechteckigen Fläche, ähnlich einer Weltkarte, darzustellen — das Gefühl, als Betrachter inmitten der Immobilie zu stehen, lässt sich auf diese Weise jedoch nur abgeschwächt vermitteln.
Ein Bild sagt mehr als Tausend Bilder
Ob man als Makler neben den Panoramafotos auch 360-Grad-Videos einsetzen sollte, will gut überlegt sein: Das Datenvolumen von 360-Grad-Bildern ist schon enorm, aber dank immer schnellerer Rechen- und Übertragungsleistung heutzutage problemlos beherrschbar. Die bei Videos entstehenden Datenmengen überfordern allerdings schnell die Rechen- und Darstellungsleistung von Webseiten, Cloud und Kamera. Zudem eignen sich die riesigen Dateien nur bedingt für den Onlinevertrieb, da im Zeitalter von Smartphones und mobilen Daten lange Ladezeiten absolutes KO-Kriterium sind.