Werkswohnungen, die ein Unternehmen seinen Arbeitnehmern verbilligt vermietet, sollen steuerlich begünstigt werden. Das sieht ein aktueller Referentenentwurf der Bundesregierung vor.
Von Hans-Joachim Beck
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Mit dem Gesetzentwurf will die Bundesregierung das Vermieten von Wohnungen an die Arbeitnehmer erleichtern. Der Ansatz eines Sachbezugs für eine dem Arbeitnehmer von seinem Arbeitgeber vermietete Wohnung soll unterbleiben, „soweit das vom Arbeitnehmer gezahlte Entgelt mindestens zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts und dieser nicht mehr als 20 Euro je Quadratmeter beträgt“. Hierzu soll in Artikel 2 des Gesetzes zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlichen Vorschriften § 8 Abs. 2 EStG um einen Satz 12 ergänzt werden. Begünstigt ist nur die Überlassung einer Wohnung. Für die Bewertung einer Unterkunft, die keine Wohnung ist, ist wie bisher der amtliche Sachbezugswert nach der Sozialversicherungsentgeltverordnung maßgeblich. Es kommt nicht darauf an, dass der Arbeitgeber Eigentümer der Wohnung ist. Auch eine Wohnung, die der Arbeitgeber anmietet und an seinen Arbeitnehmer weitervermietet, wird von der Neuregelung umfasst.
Nach der Gesetzesbegründung soll es sich bei der Neuregelung in § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG rechtstechnisch um einen Bewertungsabschlag handeln: Für die Prüfung, ob eine verbilligte Überlassung von Wohnraum in Sache des § 19 Abs. 1 i.V. mit § 8 Abs. 1 EStG vorliegt, soll der ortsüblich Mietwert um 30 Prozent gemindert werden. Als ortsüblicher Mietwert soll die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten angesetzt werden. Ortsübliche Miete soll auch der niedrigste Mietwert der Mietpreisspanne des Mietspiegels zuzüglich der nach der BetrKV umlagefähigen Kosten sein.
Erstes Beispiel
Unternehmer U kauft eine Eigentumswohnung für 300.000 Euro. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 9 Euro/m². U vermietet die Wohnung seinem Arbeitnehmer für 6 Euro/m². Da die vereinbarte Nettokaltmiete 2/3 der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, ist kein Sachbezug zu versteuern. Wenn U dem A die Wohnung für lediglich 5 Euro vermietet, ist ein Sachbezug von 1 Euro zu versteuern.
Zweites Beispiel
Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 21 Euro. U vermietet die Wohnung an A für 14 Euro. Nach dem Gesetzeswortlaut könnte man zu der Lösung kommen, dass ein Sachbezug von 1 Euro zu versteuern ist. Denn danach soll der Ansatz eines Sachbezugs unterbleiben, soweit der Mietwert der Wohnung nicht mehr als 20 Euro je Quadratmeter beträgt. Aus der Gesetzesbegründung ergibt sich jedoch, dass der Bewertungsabschlag aus sozialen Gründen nicht anzuwenden ist, wenn die ortsübliche Nettokaltmiete mehr als 20 Euro/m² beträgt.
Viele Unternehmen haben inzwischen Schwierigkeiten, Fachkräfte zu finden, weil diese keine Wohnung in der Nähe des Arbeitsplatzes bekommen. Früher haben vor allem größere Unternehmen Werkswohnungen als Rückdeckung für ihre Pensionsverpflichtungen gebaut oder gekauft. Leider ist dies aus der Mode gekommen und stattdessen sind Versicherungslösungen gewählt worden.
Bilanztechnisch ist jedoch eine Rückdeckung mit Immobilien günstiger, weil diese in der Bilanz auch bei steigenden Werten mit den Anschaffungskosten ausgewiesen werden. Wegen der Abschreibungen auf das Gebäude mindert sich dieser Wert sogar noch allmählich. Dieser Effekt wird durch die neue Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau in § 7 b EStG sogar noch verstärkt. Wegen der neuen Sonderabschreibung könnte es sich auch für kleinere Unternehmen lohnen, Neubauwohnungen zu kaufen und diese an ihre Mitarbeiter zu vermieten.