Überhitzungstendenzen, geringere Renditen und vereinzelte Exzesse auf dem Immobilienmarkt beobachtet auch der IVD seit einiger Zeit. Eine Blase ist dennoch nicht festzustellen. Was Selbstnutzer und Kapitalanleger jetzt beachten müssen.
Von Jürgen Michael Schick, IVD-Präsident
Es wird 2022 wohl eine der wichtigsten Fragen: Gibt es in Deutschland eine Immobilienblase? Viele Medien und Experten schlagen bereits seit Monaten Alarm. Horrorszenarien prognostizieren ein baldiges Platzen. Wer sich dem Thema eher sachlich nähert, wird zu einer anderen Einschätzung kommen.
Ich sage: Es gibt keine Immobilienblase. Aber wir müssen den Markt beobachten. Denn er zeigt, wie der IVD schon seit Monaten feststellt, Überhitzungstendenzen.
Es gibt durchaus Beispiele, die theoretisch für eine Blasenbildung sprechen könnten: Während sich die Mietpreise deutschlandweit stabilisieren, steigen die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser weiter nach oben. Die klaffende Schere ist besonders für Kapitalanleger ein Thema. Diese haben eine niedrigere Rendite zu erwarten als in der Vergangenheit. Durch den nominalen Preisanstieg in fast allen Bereichen sinkt auch die Erschwinglichkeit.
Nicht alle Regionen in Deutschland wachsen gleichmäßig. So gibt es Gegenden mit langsamer Marktentwicklung und Orte mit rasantem Wachstum. Natürlich ist es mit einem hohen Risiko verbunden, in einer Region mit geringem Mietpreiswachstum während einer Preisüberhitzung auf dem Peak zu kaufen.
Und ja, es waren in der Vergangenheit auch Marktexzesse zu beobachten. Denkt man beispielsweise daran, als nicht gerade taufrische Büroimmobilien in Berlin für die 40-fache Jahresmiete verkauft wurden. Oder daran, dass einfache Logistikimmobilien eine ähnliche Rendite abwerfen wie eine voll ausgestattete Büroimmobilie. Eine Folge der Geldflutung der Europäischen Zentralbank.
Doch bei all den berechtigten Sorgen und Warnhinweisen darf man nicht die Aspekte außer Acht lassen, die eindeutig gegen eine Immobilienblase sprechen.
In den Wachstumsgemeinden, Metropolen und Universitätsstädten gibt es keinen Leerstand. Im Gegenteil: Strukturell ist die Nachfrage dort größer als das Angebot. Die Nachfrage nach Wohneigentum steigt. Außerdem: Eigentümer können sich über weitere Wertzuwächse ihrer Wohnung beziehungsweise ihres Hauses freuen. Die Wertzuwächse bewegen sich auf dem Niveau der vergangenen Jahre.
Eine Blase würde außerdem bedeuten, es gäbe spekulativen Neubau oder spekulatives Kaufverhalten. Davon kann keine Rede sein. Anders als in der Subprime-Krise in den USA, die zu einer platzenden Immobilienblase führte, herrscht bei uns eine restriktive Kreditvergabepraxis. Es werden
keine Darlehen an Menschen ausgegeben, die nicht zahlungsfähig sind. Menschen werden von den Banken intensiv befragt und auf Bonität geprüft. Die Geldhäuser berichten von einer Kreditausfallquote in Deutschland, die nahe null liegt.
Ist die Kapitalanlage angesichts der hohen Preise dennoch eine vernünftige Anlageform? Ich sage: Ja!
Für immer mehr Erwerber ist die Immobilie zum Inflationsschutz interessant. Zwar ist die Einstiegsrendite niedriger als früher, doch in dem Moment, in dem es einen indexierten Mietvertrag gibt, hat man eine inflationssichere Kapitalanlage.
Wir als IVD geben potenziellen privaten Immobilienkäufern den Tipp, 20 bis 30 Prozent Eigenkapital einzubringen, um die Auswirkungen bei einer möglichen Marktkorrektur gering zu halten.
Kapitalanleger sollten dort investieren, wo dauerhaft eine organische Nachfrage nach Wohnraum besteht. Selbstnutzer müssen für sich entscheiden, wo der eigene Lebensmittelpunkt sein soll. Natürlich gibt es je nach Lage — angespannt oder entspannt — entsprechende Preisunterschiede.
Ein amerikanischer Freund sagte kürzlich zu mir: „Typisch deutsch. Ihr redet die ganze Zeit über Markterhitzung. Eigentlich solltet ihr lieber die Wohnungsnot, wo es sie gibt, bekämpfen.“ Ich finde, er hat recht.
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