Vom Anleger zum Investor

Wer sich mit Vermögensaufbau ein bisschen beschäftigt, weiß, dass Immobilien grundsätzlich eine interes-sante Anlageform ist. Der Traum vom passiven Einkommen ist möglich — allerdings nicht über Nacht, wie es oft im Internet versprochen wird. Die Immobilien Investment Akademie von Jörg Winterlich gemein-sam mit Michael Wiesendorf bildet professionelle Investoren aus. Beide Experten warnen vor unüberleg-ten Schnellschüssen.

Interview von Jan Kricheldorf

Über Nacht ist noch niemand reich geworden, oder?

Michael Wiesendorf: Der weit häufigere Fall ist: Über Nacht pleite gegangen. Das passiert sogar Investoren mit einem großen Portfolio, wenn sie unbedacht vorgegangen sind. Im Internet wird oft die Mär verbreitet, dass man schnell, viel Vermögen aufbauen kann, indem man sich ein E-Book herunterlädt und los geht’s. Das ist aber hochriskant, vor allem wenn Emotionen beim Kauf im Spiel sind.

Wie geht es denn richtig?

Jörg Winterlich: Ohne profundes Wissen kann man als Investor nachhaltig nicht bestehen. Die meisten Anleger, die unsere Trainings absolvieren, sind überrascht, wie viele Stellschrauben auf Investmentobjekte einwirken. Das geht schon beim Analysieren des Angebots los. Viele Rendite-Angaben, die man in den Exposés findet, haben wenig Aussagekraft und sagen nichts darüber aus, wie gut das Investment am Ende für den Investor arbeitet. Unser Prüfstein ist ein drei Säulenmodell, in dem wir Anschaffungskosten, Finanzierung sowie operative Einnahmen und Ausgaben in einem System zusammenführen.

Heißt das, ich kann damit kalkulieren, ob sich die Immobilie von alleine trägt?

Jörg Winterlich: Wenn alle Faktoren und Zahlen dort sauber registriert werden, kann man einerseits sehen, ob sich der Kauf lohnt, wie man das Investment weiterentwickeln kann und daraus eine Investmentstrategie ableiten. Denn Kauf ist nicht gleich Kauf. Es gibt große Unterschiede, ob Sie privat in die V+V kaufen, über eine gewerbliche Kapitalgesellschaft, eine vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft, über eine Holding oder eine Stiftung.

Dadurch wird es schnell komplex…

Jörg Winterlich: Ja, dadurch wird es vielleicht ein bisschen komplexer aber es gibt viel mehr Handlungsmöglichkeiten, aus denen man mehr Gewinne schöpfen kann.

Michael Wiesendorf: Wer gerade erst mit Investitionen anfängt, muss nicht gleich ein Geflecht aus Firmen aufbauen, um das optimale Modell zu finden. Die saubere Analyse vor dem Kauf ist aber eine Tugend, die jeder berücksichtigen sollte. Anleger sehen Immobilien oft ähnlich wie eine Aktie. Die wird einmal gekauft und dann wirft sie eine Rendite ab. Kann gut gehen. Muss aber nicht. Zum Investor wird man, wenn man weiß, welche Finanzierungsmodelle es jenseits des Festzinsdarlehens gibt und wann und wie es sich lohnt, eine variable Finanzierung abzuschließen.

Jörg Winterlich: Zu uns kommen natürlich auch Menschen, die gerade noch am Anfang stehen, meistens bringen sie aber schon unternehmerische Vorerfahrungen mit. Die meisten Teilnehmer sind bereits aktiv und besitzen mehrere Objekte, viele gehören bereits der Profiliga an. Dazu kommen eine Reihe von Dienstleistern aus der Immobilienbranche, die ihr Fachwissen um Investmentkomponenten erweitern wollen, gerade um professionell mit echten Investoren umgehen zu können. Viele Teilnehmer sind überrascht, welche und vor allem wie viele Hebel es im Investmentbereich gibt.
Welche sind das zum Beispiel?

Jörg Winterlich: Durch die Optimierung einer Immobilie kann man zum Beispiel aus einer mittelmäßigen Rendite eine weit überdurchschnittliche Rendite entwickeln und den Wert einer Immobilie wesentlich steigern. Die Bandbreite der Möglichkeiten ist groß. Man muss aber die Potentiale eines Objekts erkennen können. Das gilt für den Neueinkauf, für Immobilien im vorhandenen Bestand wie auch im Beratungsgeschäft.

Wie lernt man das bei der Immobilien Investment Akademie?

Michael Wiesendorf: In der Regel fangen die meisten Absolventen mit einem Impuls-Training an. Das geht dann tatsächlich nur einen Tag und ist dazu gedacht, sich zu orientieren und die Basics verstehen zu können. Nicht wenige kommen dabei auch zu der Erkenntnis, dass das Investieren für sie nichts ist. Auch das ist eine wertvolle Erkenntnis, die davor schützt, fatale Fehler zu begehen. Die meisten aber erkennen dabei das Potential und vertiefen das Gelernte dann in weiterführenden Trainings.