Neubauprojekte in den Metropolen werden immer exklusiver und spezieller. Die Projektentwicklung in Deutschland hat sich verändert, das lässt sich auch auf Messen wie der EXPO REAL deutlich spüren. Die AIZ sprach mit Thomas Zabel, der den Markt als Head of Residential Development bei JLL genaustens kennt.
Interview von Johanna Böhnke
Sie sind seit vielen Jahren immer wieder auf der EXPO REAL vertreten. Gibt es im Bereich der Projektentwicklung noch Überraschungen für Sie, wenn Sie sich austauschen mit Investoren und Partnern?
Die Veränderungen, die innerhalb der Projektentwicklung stattfinden, überraschen uns weniger. Als international tätiges Unternehmen haben wir viele davon ja selbst beraten. Auf dem deutschen Wohnmarkt werden oft Dinge aus dem Ausland adaptiert. Allen voran auch, dass das Wohnen im Hochhaus wieder attraktiv geworden ist. Dass man das mittlerweile als besondere Wohnform versteht, war vor einigen Jahren noch undenkbar. Hochhäuser galten als schwierige Wohnorte in strukturschwachen Stadtrandgebieten. Mittlerweile entstehen aber auch in den Innenstädten immer mehr Wohnhochhäuser, die auch andere Käufer und Mieter anziehen. Diese Entwicklungen haben uns aber nicht überrascht, denn in anderen internationalen Städten ist das natürlich schon längst passiert. Wir freuen uns, dass mit den Hochhäusern auch die Flächen zur Gemeinschaftsnutzung in diesen Häusern, die sogenannten Amenities, nach Deutschland kommen. Eine große Lobby und andere Gemeinschaftsräume wie einem Kino oder einem Fitnessstudio, das waren Dinge die waren bisher an den typischen deutschen Einzelkäufer überhaupt nicht vermittelbar. Das sind alles Dinge, bei denen wir nur darauf gewartet haben, dass sie Deutschland endlich erreichen.
Wie hat sich die Projektentwicklung in Deutschland verändert durch das permanente Steigen der Preise?
Durch das Steigen Preise hat sich auch die Nutzung von Wohnraum verteuert und somit verändert. Dass die Wohnraumpreise steigen liegt vor allem an immer rarer werdendem Bauland, vor allem in den Innenstädten und daran, dass die Baupreise auch immer höher werden. Errichtet man ein Wohnhaus in einer Innenstadtlage, so muss man mit 5000 Euro/m² nur für den Bau rechnen. Dazu kommen noch der Grundstückspreis und diverse Margen. Da ist es natürlich klar, dass die Wohnungen nicht für 5000 Euro/m² verkauft werden können. Die Projektentwicklungen richten sich dadurch mittlerweile an ein dementsprechendes Klientel, das sich diese Preise überhaupt leisten kann. Dadurch ergibt sich ein viel breiter gestreutes Publikum auch im Ausland. Es wird versucht sowohl eine lokale, als auch eine überregionale und eine internationale Zielgruppe mit dem Produkt anzusprechen. Die Zielgruppe wird dadurch viel klarer definiert als es früher der Fall war. Die Services und Gestaltungen werden genau auf die drei Zielgruppen angepasst. In der Vergangenheit wurde hingegen hauptsächlich für den lokalen Markt gebaut.
Wie entwickeln Sie angesichts dieser Rahmenbedingungen noch attraktive Produkte?
Es ist wichtig, auf die Bedürfnisse der jeweiligen Zielgruppe einzugehen und auch auf kulturelle Ansprüche Rücksicht zu nehmen. Dazu gehört auch ein erhöhter Service-Gedanke. Für viele ausländische Käufer ist es zum Beispiel undenkbar, ein Paket selbst bei der Post abholen zu müssen. Da wird erwartet, dass das im Haus von einem Doorman oder Concierge angenommen wird. Ein attraktives Produkt braucht ein ganzheitliches Konzept, das genau auf den jeweiligen Mikro-Standort ausgerichtet ist.
Ein Projekt, dass Sie aktuell vertreiben, ist das Wohnhochhaus EDEN in Frankfurt. Welches Konzept steckt dahinter?
Für das Projekt wurde die Mikrolage in der Frankfurter Europacity genau analysiert. Auch hier stehen die Ameneties im Vordergrund. Gemeinschaftsflächen wie die imposante Rooftop-Terrasse fördern den Austausch und das Miteinander. Im hauseigenen Gym im Erdgeschoss können sich die Bewohner ohne großen Zeitaufwand fit halten. Der 24/7-Concierge-Service ermöglicht Komfort, Sicherheit und die vertrauensvolle Erledigung von großen und kleinen Wünschen. Das macht die 1 bis 3 Zimmerwohnungen im Gebäude gerade für Leute, die nur projektweise in Frankfurt arbeiten interessant, da so ein Kompromiss zwischen Hotel und eigener Wohnung geboten wird. Frankfurt ist eine internationale Stadt mit vielen großen Arbeitgebern aus dem Finanzsektor. Die Mitarbeiter dieser Firmen und Banken haben hier vielleicht nicht ihren Hauptwohnsitz aber trotzdem große Ansprüche an Ihr temporäres zu Hause.
Gibt es unterschiedliche Anforderungen an ein Projekt in Frankfurt als zum Beispiel an eines in Berlin oder Hamburg?
Das ist eine gute Frage. Natürlich muss die jeweilige Umgebung in die Planung mit einbezogen werden, aber grundsätzlich glaube ich, dass sich an solche großen Projekte in den Preislagen, wie wir sie vermarkten immer die gleichen Anforderungen stellen. Eine dieser Anforderungen besteht genau darin, die Zielgruppe und Produkt genau aufeinander abzustimmen. Eine professionelle Vorbereitung ist an jedem Standort wichtig.