Neben den gesetzlichen Änderungen, die im Zusammenhang mit den Corona-Infektionsschutzgesetzen die Immobilienwirtschaft weiter begleiten, wird es natürlich auch neue Regelungen in den Bereichen Steuern, Finanzen und Verwaltung geben. Hier finden Sie den Überblick für 2022.
Von Annett Engel-Lindner, Dr. Christian Osthus, Hans-Joachim Beck
„Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“
Das Anfang des Jahres 2020 beschlossene „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ enthält Sonderregelungen für das Wohnungseigentumsrecht. Danach bleibt der zuletzt bestellte Verwalter auch ohne entsprechende Beschlüsse im Amt und der aktuelle Wirtschaftsplan gilt fort. Diese zunächst bis Ende 2021 befristeten Regelungen für WEGs werden bis zum 31. August 2022 verlängert.
Änderungen der Mess- und Eichverordnung
Nach der Zustimmung des Bundesrates zur Änderung der Mess- und Eichverordnung werden unter anderem die Eichfristen für Warm- und Kaltwasserzähler sowie Wärmezähler auf einheitlich sechs Jahre festgelegt. Das beschlossene Gesetz wird in Kürze im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft.
Der IVD fordert weiterhin eine Verlängerung der Fristen auf zehn bis 15 Jahre, um Kosten zu minimieren. Die deutschen Anforderungen beim Eichrecht sind im internationalen Vergleich sehr streng ausgelegt. In einigen europäischen Ländern gibt es gar keine Eichfristen für Wasserzähler, in anderen haben Eichfristen eine Dauer von mehr als 15 Jahren.
Reform des Mietspiegelrechts
Am 1. Juli 2022 tritt das neue Mietspiegelreformgesetz in Kraft. Darin festgelegt werden einheitliche Vorgaben zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel, um eine rechtssichere und zuverlässige Abbildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu gewährleisten. Erstellt werden müssen Mietspiegel für alle Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern.
Bisher werden die Daten zur Erstellung des Mietspiegels alle zwei Jahre durch Umfragen erhoben. Die Teilnahme an der Umfrage wird nach Inkrafttreten der
Reform verpflichtend. Mieter und Vermieter müssen Angaben über ihr Mietverhältnis und die Merkmale ihrer Wohnung geben, ansonsten droht ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro.
Zensus 2022
Spätestens Anfang 2022 sollten Verwalter von Wohngebäuden damit beginnen, bestimmte Daten ihrer verwalteten Objekte zu sammeln. Im Frühjahr 2022 werden die Statistischen Landesämter stichprobenartig die Verwalter in einem Schreiben dazu auffordern, Auskünfte zu Wohnobjekten und deren Eigentümern zu geben. Einige Software – Anbietern ermöglichen eine maschinelle Auswertung der Daten.
Da die Aufbereitung der Daten und die Auskunftserteilung mit einem zeitlichen und organisatorischen Mehraufwand für die Verwaltungsunternehmen einhergeht, sollten Sie für diese Tätigkeit eine Sondervergütung vereinbaren.
Mindestlohn 2022: Was ändert sich?
Der Mindestlohn liegt aktuell bei 9,60 Euro pro Stunde. Zum 1. Januar 2022 wird er auf 9,82 und zum 1. Juli 2022 auf 10,45 Euro angehoben. Diese vom Bundeskabinett beschlossenen Stufen hatte eine Mindestlohnkommission empfohlen.
Um sicherzustellen, dass dieser tatsächlich für jede Arbeitsstunde bezahlt wird, besteht in bestimmten Branchen die Pflicht, die Arbeitszeiten zu notieren (Dokumentationspflicht). Die Dokumentationspflicht gilt generell nur für geringfügig Beschäftigte (beispielsweise Hausmeister; Ausnahme: Minijobber im privaten Bereich) und die im Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz genannten Wirtschaftsbereiche, in denen eine besondere Missbrauchsgefahr besteht.
TKG- Novelle und Änderung der Betriebskostenverordnung
Das Gesetz zur Modernisierung des Telekommunikationsrechts (TKModG) ist am 1. Dezember 2021 in Kraft getreten. Mit diesem Gesetz wird unter anderem die Umlagefähigkeit der in der Betriebskostenverordnung geregelten Kosten für den Betrieb einer Gemeinschaftsantennenanlage mit Wirkung zum 1. Juli 2024 abgeschafft.
Weiter geregelt wurde auch, dass sowohl Wohnungseigentümer und Vermieter als auch Netzbetreiber einen vor dem 1. Dezember 2021 geschlossenen Bezugsvertrag über die Belieferung mit Telekommunikationsdienstleistungen frühestens ab dem 1. Juli 2024 ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen können.
Für Mieter, die im Rahmen ihres Mietvertrags einen Telekommunikationsdienst wie zum Beispiel einen TV-oder Internetanschluss nutzen, erhalten ein gesetzliches Opt out-Recht aus diesen Diensten, wenn der Mietvertrag länger als 24 Monate besteht. Bei Diensten, die vom Vermieter als Betriebskosten umgelegt werden, kann das Opt-out-Recht allerdings erst ab dem 1. Juli 2024 ausgeübt werden.
Mit dem Gesetz wurden darüber hinaus neue Modelle für die Errichtung von Glasfasernetzen festgelegt: Entweder vereinbaren Eigentümer und Netzbetreiber ein befristetes Glasfaserbereitstellungsentgelt, welches die Kosten abdecken soll, die für die Errichtung des Netzes anfallen. Dies gilt für alle Anlagen aus dem Zeitraum 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2027. Das vereinbarte Bereitstellungsentgelt nebst Betriebsstrom kann dann gegenüber dem Mieter als Betriebskostenumlage abgerechnet werden.
Alternativ dazu kann auch der Eigentümer selbst das Glasfasernetz errichten. Der erstmalige Einbau stellt eine Modernisierungsmaßnahme dar, deren Kosten im Wege der Modernisierungsmieterhöhung gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden können, sofern nicht bereits das Bereitstellungsentgelt als Betriebskostenumlage geltend gemacht wird.
Verträge des sogenannten. Sammelinkassos können auch über das Jahr 2024 aufrechterhalten werden, wenn nicht die Vertragsparteien eine anderweitige Vereinbarung getroffen oder von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht haben.
EED-Richtlinie- Fernablesbare Verbrauchszähler und Informationspflicht/Heizkostenverordnung
Der Bundesrat hat mit der Zustimmung zur neuen Heizkostenverordnung, welche voraussichtlich am 1. Januar 2022 in Kraft tritt, die Bedingung aufgestellt, dass die Verordnung nach drei Jahren evaluiert wird.
Ziel der Evaluierung ist es, möglichst frühzeitig erkennen zu können, ob zusätzliche Kosten für Mieterinnen und Mieter entstehen und diese ohne Ausgleich belastet werden. Sobald die Bundesregierung dieser Forderung zustimmt, kann das Gesetz in Kraft treten.
Neben der Interoperabilität von Geräten zur Verbrauchserfassung mit den Systemen anderer Anbieter, der Anbindbarkeit an Smart-Meter-Gateway und den Mitteilungs- und Informationspflichten spielt insbesondere die fernauslesbare Technik in der neuen Verordnung eine tragende Rolle.
Praxistipp: Verwaltungen sollten jetzt ihre Messstellenbetreiber anschreiben und in Erfahrung bringen, wie und auf welchem Weg die unterjährige Verbrauchserfassung im nächsten Jahr sichergestellt wird.
Wichtig ist außerdem, dass die ab dem 1. Januar 2022 geltende Mitteilungs- und Informationspflicht nur für Gebäudeeigentümer gilt, in deren Objekten fernablesbare Messgeräte installiert sind. Derzeit besteht eine hohe Nachfrage an den technischen Geräten, so dass es teilweise zu Lieferengpässen kommt. Wenn somit der Verwalter seinen
Pflichten wegen einer fehlenden Ausstattung des Objektes nicht nachkommen kann, sollte er dies gegenüber den Eigentümern kommunizieren, um Missverständnisse zu vermeiden.
Neben den technischen Anforderungen muss auch die Abrechnung verändert werden. Die Heizkostenabrechnung muss neue Pflichtangaben aufnehmen, dazu gehört ein Vergleich zum vorherigen Verbrauch und zum Durchschnittsverbrauch.
Solarpflichten Bundesländer
Man muss kein Hellseher sein, um zu erkennen, dass es in ganz Deutschland mittelfristig eine Photovoltaik- beziehungsweise Solarthermie-Installationspflicht bei Neubauten und größeren Dachsanierungen geben wird. In verschiedenen Bundesländern wurden bereits Gesetze auf den Weg gebracht, die entsprechende Pflichten begründen.
In Baden-Württemberg gilt diese ab dem 1. Januar 2022 für neue Nicht-Wohngebäude und Parkplätze und ab dem 1. Mai 2022 für neue Wohngebäude. Ab 2023 greift sie auch nach umfangreicher Dachsanierung.
Den 1. Januar 2023 haben auch Hamburg, Berlin, Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz als Start einer Solarpflicht beschlossen. Pläne oder bereits konkrete Vorhaben hierzu gibt es auch in Bremen und Niedersachsen. Wer also einen Neubau oder eine Dachsanierung plant, sollte sich dringend mit dem Thema befassen. Weitere Bundesländer werden sicher folgen oder vom Bund überholt werden, was diesmal auch zu befürworten wäre, da wieder einmal ein föderaler Flickenteppich droht.
Umsetzung/Umwandlungsbeschränkung
Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen sind der Politik schon lange ein Dorn im Auge gewesen, da sie für Verdrängung von Bestandsmietern und Mieterhöhungen stehen. Dass dieser Verdacht in der Praxis unbegründet ist, weil Mieter vor Eigenbedarfskündigungen nach einer Umwandlung für bis zu zehn Jahre geschützt sind und auch Mieterhöhungen durch das sehr stark regulierte Mietrecht Grenzen gesetzt sind, hat die Große Koalition nicht davon abgehalten, den Ländern die Möglichkeit zu geben, Umwandlungen weitgehend zu verbieten.
Berlin und Hamburg haben von der Verordnungsermächtigung Gebrauch gemacht. In weiteren Bundesländern wird noch geprüft, ob der politische Wille und die Voraussetzungen vorhanden sind. In Niedersachsen ist man sich sicher, dass beides vorhanden ist. Spannend bleibt die Frage, wie sich in Zukunft die Länder
verhalten, die im Gesetzgebungsverfahren gegen das Vorhaben waren, so wie Bayern, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen.
Bundesförderung
Neubauten, die den KfW-Effizienzhausstandard 55 erreichen, werden ab dem 1. Februar 2022 nicht mehr gefördert. Die KfW 55-Förderung für Neubauten wird eingestellt. Der Grund hierfür liegt darin, dass vor allem im Bereich der Gebäudesanierungen der größte Nachholbedarf und das größte Einsparpotenzial besteht, was durchaus zu befürworten ist, da im Bestand noch durch viele niederschwellige Maßnahmen viel Energie eingespart werden kann.
Ganz eingestellt wird die Förderung von Neubauten aber nicht. Es gibt aber höhere Anforderungen. Nur ambitioniertere Neubauten, die mindestens den Standard Effizienzhaus/Effizienzgebäude 40 erreichen, werden dann noch gefördert.
Anträge für das Effizienzhaus/Effizienzgebäude 55 im Neubau können noch bis zum 31. Januar 2022 gestellt werden. Maßgeblich hierfür ist das Datum der Antragstellung
Steuerrecht
Abgabe der Steuererklärungen für 2021:
Die Aufforderung zur Abgabe der Steuererklärungen wird durch öffentliche Bekanntmachung im Bundesanzeiger im März 2022 rechtswirksam erfolgen. Die Übermittlung der Steuererklärungen per ELSTER soll ab Juli 2022 möglich sein. Die Abgabefrist endet am 31. Oktober 2022. Fristverlängerungen sind grundsätzlich möglich.
Außerdem wurde die Abgabefrist für die Steuererklärung 2020 in bestimmten Fällen um drei Monate, also bis zum 31. Mai 2022, verlängert.
Sonderabschreibungen für neu gebaute Wohnungen:
Die Sonderabschreibungen für neu gebaute Wohnungen nach § 7 b EstG
können nur für Wohnungen in Anspruch genommen werden, für die der Bau-
antrag vor dem 1. Januar 2022 gestellt worden ist.
Änderungen bei den Sachbezügen:
Durch das Jahressteuergesetz ist ab dem Jahr 2022 die Sachbezugsfreigrenze von 44 auf 50 Euro pro Monat angehoben worden.
Kapitalgesellschaften:
Mit dem „Gesetz zur Modernisierung des Körperschaftsteuerrechts“ (KöMoG) vom 25. Juni 2021 wurde eine Option zur
Körperschaftsbesteuerung eingeführt. Personenhandels- und Partnerschafts-
gesellschaften haben jetzt die Möglichkeit, ohne tatsächlichen Rechtsformwechsel ertragsteuerlich wie eine Kapital-
gesellschaft behandelt zu werden.
Corona-Sonderzahlungen:
Die Zahlungsfrist für die Steuerbefreiung von Corona-Sonderzahlungen wurde bis zum 31. März 2022 verlängert
Möglicher Wegfall von steuerlichen Entlastungen:
Während der Corona-Krise wurden zahlreiche steuerliche Maßnahmen getroffen, um die wirtschaftlichen Folgen der Pandemie für Unternehmen zu mildern. Nach jetzigem Stand werden einige Maßnahmen ab 2022 nicht mehr gewährt werden. Das bezieht sich beispielsweise auf
- Stundungen, Vollstreckungen und Ratenzahlungsvereinbarungen, die voraussichtlich ab 2022 nicht mehr in dem großzügigen Umfang gewährt werden
- steuerliche Behandlung von Verlusten
- Bezug von Kurzarbeitergeld
- steuerfreie Beihilfen und Unterstützungen des Arbeitgebers.
Verlängerte Fristen beim Investitionsabzugsbetrag:
Für Investitionsabzugsbeträge, die Firmen in nach dem 31. Dezember 2016 und vor dem 1. Januar 2018 endenden Wirtschaftsjahren in Anspruch genommen hatten, wurde die Investitionsfrist bereits auf vier Jahre ausgedehnt. Durch das KöMoG wurde die Investitionsfrist nun auf fünf Jahre ausgedehnt, sodass auch eine Investition, die erst im vor dem 1. Januar 2023 endenden Wirtschaftsjahr vorgenommen wird, noch fristgerecht bleibt. Auch wurden die entsprechenden Fristen für Investitionsabzugsbeträge auf vier Jahre erweitert, wenn die Unternehmen diese in nach dem 31. Dezember 2017 und vor dem 1. Januar 2019 endenden Wirtschaftsjahren in Anspruch genommen haben, sodass solche Investitionen noch in den vor den 1. Januar 2023 endenden Wirtschaftsjahren möglich sind.
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