Die Kreisstädte in der Region München weisen im Herbst 2019 erneut zum Teil deutlich spürbare Preisanstiege für fast alle Wohnimmobilien zum Kauf auf, dies zeigt der traditionellen Spezialbericht für den Wohnimmobilienmarkt im Münchner Umland.
Von Prof. Stephan Kippes
Um substanziellen, erschwinglichen Wohnraum zu schaffen, setzen Umlandgemeinden vermehrt auf Genossenschaften. Ein alternativer Weg könnten Werkswohnungen sein. Die Erschließung neuer Baugebiete beziehungsweise Nachverdichtungsmaßnahmen werden sich in den kommenden Jahren vermehrt auf die Bereiche entlang der S-Bahn-Achsen konzentrieren.
Im Halbjahresvergleich Frühjahr-Herbst 2019 sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand in allen Kreisstädten des Münchner Umlands weiter gestiegen. Die stärksten Preiszuwächse verzeichneten Freising (+4,7 Prozent) und Ebersberg (+3,6 Prozent). In Starnberg (+2,1 Prozent) und in Erding (+2,0 Prozent), den beiden teuersten Kreisstädten im entsprechenden Marktsegment, fielen die prozentualen Anstiege etwas moderater aus. In der Landeshauptstadt München müssen im Durchschnitt +4,2 Prozent mehr für eine Eigentumswohnung aus dem Bestand gezahlt werden als noch vor einem halben Jahr (alle Werte in dieser Pressemitteilung beziehen sich auf den guten Wohnwert).
Auch die Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften aus dem Bestand stiegen im Betrachtungszeitraum Frühjahr-Herbst 2019 in fast allen Kreisstädten an. Die deutlichsten Anstiege im Segment der Einfamilienhäuser verzeichneten Ebersberg (+5,7 Prozent) und Fürstenfeldbruck (+4,6 Prozent). Bei Doppelhaushälften wurden in Erding (+10,5 Prozent) sowie in Ebersberg (+5,8 Prozent) die größten Preiszuwächse im Halbjahresvergleich registriert. Etwas aus dieser Tendenz heraus bricht Freising — Doppelhaushälften in der Kreisstadt verteuerten sich zum Frühjahr 2019 um +1,4 Prozent, die Kaufpreise für Einfamilienhäuser blieben konstant, wenn auch auf einem sehr hohen Basisniveau.
Trotz eines ebenfalls stark ausgeprägten Nachfrageüberhangs pendeln sich die Mietpreise für Bestandswohnungen im aktuellen Betrachtungszeitraum in einigen Kreisstädten auf einem sehr hohen Niveau allmählich etwas ein. Im Vergleich Herbst 2014 bis Herbst 2019 sind die Mietpreiszuwächse für Bestandswohnungen in den einzelnen Kreisstädten deutlich nach oben gerichtet.
Bei der Wahl des Wohnortes versuchen vor allem junge Familien mit Kindern, sich der akuten Wohnraumknappheit sowie dem sehr hohen Kauf- und Mietpreisniveau der Landeshauptstadt zu entziehen und lassen sich im Münchner Umland nieder. Insbesondere Umlandgemeinden mit geringer Entfernung zu Zentren und Arbeitsplätzen sowie einer sehr guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sehen sich einem immensen Siedlungsdruck ausgesetzt: Die infrastrukturellen Gegebenheiten konnten mit dem schnellen Bevölkerungswachstum der vergangenen Jahre oftmals nicht Schritt halten, das vorhandene Objektangebot kann die hohe Nachfrage bei weitem nicht bedienen und die Kauf- und Mietpreise steigen stetig an.
Eine Sonderrolle in der Region München nehmen landschaftlich besonders reizvolle Gegenden, insbesondere die Gemeinden rund um den Starnberger See sowie im Würmtal, ein – hier wurde mancherorts das Münchner Preisniveau bereits erreicht oder überschritten. In der Kreisstadt Starnberg werden derzeit für Einfamilienhäuser 102 Prozent des Münchner Kaufpreises erzielt. Mietwohnungen aus dem Bestand erreichen eben-falls 102 Prozent des Münchner Wertes, Erstbezugswohnungen sogar 108 Prozent.
Die Corona-Krise hat derzeit auf dem Markt zwei gegenläufige Entwicklung zur Folge: Zum einen haben die noch nicht abzuschätzenden Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt bzw. die gesamtwirtschaftliche Lage einen klar preisdämpfenden Einfluss. Auf der anderen Seite verstärkt die Unsicherheit das Bestreben Geld im sicheren Hafen von Immobilieninvestments sicher unterzubringen.
Grafik: © Prof. Stephan Kippes