Es ist schwierig, Wohnungsmietverträge mit mehrjährigem Kündigungsverzicht vorzeitig zu beenden. Diese werden seit Einführung des Bestellerprinzips häufiger vereinbart. Unter welchen Voraussetzungen kommt der Wohnraummieter dennoch aus einer solchen Vereinbarung raus? Was Verwalter und Makler wissen sollten.
Von RA Daniel Schillberg
Jeder kennt die Mär, dass es als Wohnraummieter ausreiche, drei Nachmieter zu stellen, um schnell und unabhängig vom Willen des Vermieters aus dem bestehenden Mietverhältnis auszuscheiden. Dem ist nicht so. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen. Das gilt auch für einen vereinbarten Kündigungsverzicht.
Der Vermieter sollte bei der Verwendung von Formularklauseln über einen befristeten Kündigungsverzicht auf die Formulierung achten. Sonst riskiert er, am Ende ohne Kündigungsverzicht dazustehen. In Anlehnung an § 557a Abs. 3 S. 2 BGB hat der BGH entschieden, dass das ordent-
liche Kündigungsrecht durch eine formularmäßige Vereinbarung für bis zu höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden kann. Eine Klausel, die die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung erstmals „zum Ablauf dieses Zeitraums“ vorsieht, ist wirksam. Der Wortlaut ist nach Auffassung des BGH dabei so auszulegen, dass bereits vor Verstreichen der vier Jahre eine Kündigungserklärung zum Ablauf des Zeitraums möglich ist. Anders stellt es sich dar, wenn geregelt ist, dass eine ordentliche Kündigung erst „nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist“ zulässig ist. Hier wird der mögliche Zeitraum von vier Jahren unzulässig um drei Monate verlängert. Zu beachten ist, dass der Verzichts-Zeitraum ab Vertragsschluss gerechnet wird. Handelt es sich um einen einseitigen Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters, so benachteiligt ein solcher den Mieter unangemessen, wenn keine Kompensation
in Form eines Staffelmietvertrags oder eines wirksamen Zeitvertrags gewährt worden ist. Individualvertraglich können sogar dauerhafte Kündigungsverzichte vereinbart werden.
Soweit ein wirksamer Kündigungsverzicht vereinbart wurde, stellt sich die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Mieter den Vertrag beenden kann. Er soll dann einen Anspruch auf Entlassung aus seinem Mietverhältnis haben, wenn er einen geeigneten Nachmieter stellt und seine Interessen an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses diejenigen des Vermieters am Fortbestehen des Vertrags erheblich überwiegen. Dazu können eine schwere Krankheit des Mieters zählen oder ein beruflich unvorhersehbarer Wechsel in einen weit entfernten Ort oder Familienzuwachs.
Ein überwiegendes Interesse des Mieters besteht hingegen nicht, falls er lediglich eine günstigere oder schönere Wohnung anmieten möchte. Außerdem ist zu beachten, dass bei nur noch kurzer Restdauer des Vertrages ein berechtigtes Mieterinteresse zu verneinen ist.
Bei der Frage, ob ein Nachmieter geeignet ist oder nicht, berücksichtigen die Gerichte auch die anderen Mieter in dem jeweiligen Gebäude und ob durch den neuen Nachmieter die Harmonie der Hausgemeinschaft gestört werden könnte.
Verwehrt der Vermieter eine vorzeitige Vertragsauflösung, kann der Mieter den Klageweg beschreiten. Der Vermieter macht sich schadensersatzpflichtig, sofern er den Mieter trotz eines bestehenden Anspruches auf Aufhebung des Mietvertrages nicht aus dem Vertrag entlässt oder den Mieteintritt bzw. Neuabschluss des Mietvertrages aufgrund unangemessener Zusatzbedingungen verhindert. Der Vermieter sollte sich daher vor einer verfrühten Ablehnung der Nachmieterstellung zunächst mit dem Sachverhalt auseinandersetzen. Ihm steht hierbei eine angemessene Prüffrist zu. Er ist auch berechtigt, vom Mieter gewisse Mindestinformationen bezüglich des angebotenen Nachmieters zu verlangen, die für eine Bewertung der Geeignetheit des Nachmieters erforderlich sind.
Liegen die Voraussetzungen für eine vorzeitige Kündigung nicht vor, kann der Mieter mit Zustimmung des Vermieters seine Wohnung untervermieten. Der Vermieter hat hier das Risiko der außerordentlichen Kündigung gemäß § 540 Abs. 1 S. 2 BGB zu beachten. Hiernach steht dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, falls der Vermieter keinen wichtigen Grund hat, die Zustimmung zur Untervermietung zu verweigern. Erteilt er sie, ergibt sich für den Mieter wiederum das Risiko, an den Vertrag gebunden zu bleiben und für Fehlverhalten seines Untermieters einzustehen.
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