Wohnungspolitik 2024 - ein vorsichtiger Ausblick - AIZ

Wie groß der Einfluss politischer Debatten auf die Stimmung bei den Marktteilnehmern ist, konnte man in diesem Jahr am Streit um den Heizungstausch spüren. Doch was wird das neue Jahr bringen? Der Bund muss seine Ausgaben priorisieren. Dadurch ist fraglich, welche Unterstützung Eigentümer, Investoren und private Kaufinteressenten künftig vom Staat erwarten dürfen. Verlagert sich angesichts der Finanznot der öffentlichen Hand die politische Debatte jetzt auf Aspekte, die weniger den Staat, sondern eher die Bürger etwas kosten? Wagen wir einen vorsichtigen Ausblick auf die Wohnungspolitik in 2024.

Von Christian Osthus

Wohnungspolitisch wurde das Jahr 2023 vom sogenannten Heizungsgesetz dominiert. Das lag vor allem daran, dass die Koalition enorme Schwierigkeiten hatte, die Wirtschaft und die Bürger bei diesem Mammut-Projekt mitzunehmen. Die blutige Nase, die sich Koalition mit dem Gesetz geholt hat, führte letztlich sogar dazu, dass der für 2025 geplante Neubaustandard EH40 zurückgestellt wurde. Außerdem ist Deutschland in den Trilog-Verhandlungen zur EU-Gebäuderichtlinie, die in der vom Parlament beschlossenen Fassung erhebliche Sanierungspflichten zur Folge gehabt hätte, auf die Bremse und hat sich durchgesetzt.

Die Klimaschutzdiskussion überlagerte die Bestrebungen, im Jahr 400.000 Wohnungen zu errichten. Das Bündnis für Bezahlbaren Wohnraum, das 2022 voller Zuversicht und in einer anderen Zeit startete, geriet immer mehr in den Hintergrund. Kaum eine der rund 180 Maßnahmen wurden umgesetzt. Den Bündnistag Ende September 2023 nutzte die Bundesregierung dafür, ein eigenes 14-Punkte-Papier vorzustellen, das brauchbare Ansätze enthält, so beispielsweise die degressive AfA und den Fokus auf die Wohneigentumsförderung. Der große Wumms blieb aber auch aus, zumal bisher kaum etwas umgesetzt wurde.

Ob 2024 den großen „Wumms“ bringt, ist zweifelhaft. Das liegt weniger an den Ideen, die sind ausreichend vorhanden: Ein Schuldzinsabzug für Selbstnutzer, eine Verringerung der Grunderwerbsteuer, günstige KfW-Kredite und anderes mehr. Es liegt vielmehr daran, dass nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Klima- und Transformationsfonds und der vom Finanzminister verhängten Haushaltssperre die knappen Mittel trotz aller Lippenbekenntnisse voraussichtlich anders priorisiert werden. Die Politik wird sich daher zwangsweise wieder mit Vorhaben befassen, die den Staat nichts kosten.

Immer wieder Mietrecht

Als Betätigungsfeld kommt das Mietrecht in Betracht. Es ist davon auszugehen, dass die mietrechtlichen Maßnahmen aus dem Koalitionsvertrag tatsächlich umgesetzt werden. Damit sollte auch nicht zu lange gewartet werden, weil in 2025 der nächste Deutsche Bundestag gewählt wird und die Reform besser zeitlich nicht mit dem Wahlkampf zusammenfallen sollte. In Rede steht eine Verlängerung der Mietpreisbremse um fünf Jahre und eine Verlängerung des Betrachtungszeitraums bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von sechs auf sieben Jahre sowie eine Absenkung der Kappungsgrenze von 15 auf 11 Prozent. Viel zu groß ist die Gefahr, dass die Umsetzung dieser vergleichsweise harmlosen Punkte zu einer ausgewachsenen Reform führt. Je näher die kleine Reform an den Termin der Bundestagswahl heranrückt, desto größer ist die Gefahr, dass etwas Großes daraus gemacht wird. Das Ergebnis ist kaum kalkulierbar. Letztlich wäre es natürlich am besten, wenn man komplett auf Änderungen am Mietrecht verzichtet. Denn weitere Änderungen würden die ohnehin kaum vorhandene Investitionsbereitschaft negativ beeinflussen — der Bauherr von heute ist schließlich der Vermieter von morgen.

Großer Wurf im Baurecht kaum zu erwarten

Kostenneutral für den Staat sind auch bauplanungsrechtliche Regelungen. Hier arbeitet das Bundesbauministerium an einem Gesetzentwurf, der aus Sicht der Branche toxische Themen wie das kommunale Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten vorsehen wird. Hierfür spricht, dass der Gesetzentwurf zur Umsetzung des Vorkaufsrechts seitens des Bauministeriums nicht mehr auf die Tagesordnungen der wöchentlich stattfindenden Kabinettssitzung gesetzt wurde. Ob sinnvolle Maßnahmen zur Beschleunigung des Wohnungsbaus enthalten sein werden, darf bezweifelt werden. Echte Erleichterungen ließen sich auch besser auf Landesebene schaffen, etwa durch eine Harmonisierung und Entschlackung der Landesbauordnungen.

Ungewiss ist, wie es mit dem in die Diskussion gebrachten Gebäudetyp E weitergeht. Das „E“ steht dabei für „einfach“ oder „experimentell“. Diese Idee wartet derzeit noch darauf mit Leben gefüllt zu werden. Die einen sehen darin eine Reduktion der Bauvorschriften und insbesondere der Baustandards, andere eher eine Anpassung des Bauvertragsrechts. Letztlich spielt es keine Rolle, solange man alles zugunsten eines einfacheren und kostengünstigeren Wohnungsbaus unternimmt. Der Begriff „Gebäudetyp E“ wird als kommunikativer und politischer Träger
für die Umsetzung genutzt.

Geht es nach dem ehemaligen BGH-Richter Prof. Leupertz, der im Auftrag der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) einmal den bauvertragsrechtlichen Teil beleuchtet hat, fehlt es vor allem am Mut, sich von den sogenannten anerkannten Regeln der Technik zu lösen und eine kostengünstigere Lösung zu vereinbaren. Sein Vorschlag für eine konkrete Änderung der gesetzlichen Regelungen zum Sachmangel am Bauwerk könnte vom Gesetzgeber aufgegriffen werden. Das Klima dafür ist günstig.

Änderungen bei der Grunderwerbsteuer und beim Bestellerprinzip

Zwischenzeitlich sah es so aus, als würde es im Grunderwerbsteuergesetz künftig tatsächlich eine Öffnungsklausel geben, mit der die Länder zur Förderung des Ersterwerbs eine abweichende Regelung treffen könnten. Daraus wird voraussichtlich nichts, da die Länder aufgrund des gesunkenen Grunderwerbsteueraufkommens nicht auf weitere Einnahmen verzichten wollen. Die in der Politik bereits laut gewordenen Rufe nach einer Absenkung der Grunderwerb-Nebenkosten auf Kosten der Notare und Makler dürfen zwar nicht ignoriert werden. In dieser Legislaturperiode und damit in 2024 wird das sicherlich nicht aufgegriffen. Bundesjustizminister Buschmann würde solchen Ansinnen eine Abfuhr erteilen.

Es ist aber zu erwarten, dass sich das Thema Bestellerprinzip wieder in einigen Wahlprogrammen zur Bundestagswahl 2025 wiederfinden wird. Die SPD hat in einem Beschluss der Bundestagsfraktion Ende August 2023 bereits zum Ausdruck gebracht, dass sie an das Thema ran will. Hier kommt es in der Zwischenzeit darauf an, dass der aktuellen Regelung weder durch die Presse noch durch die Wissenschaft eine Dysfunktionalität bescheinigt wird. Das wäre für die kommende Diskussion sicherlich schädlich. Hierzu kann jeder Makler seinen Beitrag leisten.

Was kann noch kommen?

Soweit es die Tätigkeit des Maklers betrifft, ist in 2024 kaum zu erwarten, dass der Gesetzgeber ihm direkt Steine in den Weg legt. Das heißt aber nicht, dass das von ihm vermittelte Produkt sorgenfrei bleibt. Die Immobilie bleibt im Fokus des Gesetzgebers, wobei der Schwerpunkt sicherlich in den Bereichen Finanzierung und Klimaschutz beziehungsweise Energie liegen wird. Letzteres wird auch die Tätigkeit des Verwalters beeinflussen, der sich direkt Anfang 2024 mit der Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter herumärgern muss.

Neuerungen wird es im Bereich von Photovoltaikanlagen geben. Hier sollte der Verwalter proaktiv tätig werden, da Mietern und Wohnungseigentümern der Gestaltungsspielraum vergrößert werden wird. Diesem kann der Verwalter zuvorkommen. Interessant für Verwalter ist sicherlich auch die Option der virtuellen Eigentümerversammlung, die voraussichtlich im kommenden Jahr möglich werden wird.

Letztlich ist aber noch viel offen, weil sich die gesamten Rahmenbedingungen ändern können. Das macht zwar die Zukunft spannend, beschert aber zugleich wenig Planungssicherheit. Jeder sollte daher genau beobachten, was passiert. Als IVD bleiben wir wachsam und unterstützen Sie.