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Wie Wohnen und Gewerbe näher zusammenrücken

Auch Städte mit viel Industrie wachsen. Oft müssen aber Abstandsflächen zwischen Wohnen und Gewerbe eingehalten werden, vor allem wenn die Betriebe giftige Stoffe lagern und verarbeiten. Gleichzeitig gibt es immer mehr technische und bauliche Lösungen, die eine Wohnbebauung ermöglichen. Kommunale Richtlinien sorgen dafür, dass Entwickler und Bauträger Planungssicherheit haben.

Von Susanne Trösser

Produzierendes Gewerbe und Wohn­bebauung sind sich selten grün. Viele Men­schen wollen nicht auf Fabrik­­schlote schauen. Zahl­reiche Betriebs­­führer haben Angst, dass ihnen eine heran­­rückende Wohn­­­bebauung einer künf­tigen Expansion im Weg steht. Sie befürchten dann Wider­­­stände ihrer neuen Nach­barn.

Andererseits liegen ihre Flächen oft in nach­­­­ge­­­fragten, zentralen Lagen. Denn viele Unter­­­nehmen, die vor über hundert Jahren am da­­ma­­­ligen Stadt­­rand entstanden, liegen wegen des Städte­­wachstums mittler­weile zentral und sind gut mit Straßen und ÖPNV ange­bunden. Damit geraten sie in den Fokus der Kommunen und Wohnungs­­ent­wickler. Das Bundes­­bau­­ministerium kam dem entgegen und schuf vor wenigen Jahren das „Urbane Gebiet“. Es verein­facht Wohnen und Gewerbe in einem Gebiet sowie mehr Dichte. Letzt­lich hat sich auch die Bau­technik verbessert: Mit dreifach-ver­glasten Fenstern oder Doppel­­fassaden gelangt kaum Lärm von draußen in Wohn- und Büro­räume.

Komplizierter wird es bei Betrieben wie Chemieunternehmen, die mit gefährlichen Stoffen arbeiten. Da es hierbei keine bundesweit einheitlichen Vorschriften gibt, haben zum Beispiel Frankfurt am Main und Leverkusen eigene Konzepte entwickelt. Sie geben der städtebaulichen Entwicklung eine Zukunft und Entwicklern Planungssicherheit. In Leverkusen wird beispielsweise in zwei Bereichen des Stadtgebiets mit giftigen beziehungsweise explosiven Gefahrenstoffen gearbeitet: im Industrie­gebiet Chempark sowie bei der Firma Dynamit Nobel. Der Leverkusener Stadtrat verabschiedete 2015 ein städtebauliches Konzept, das diese besonderen Schutz­anforderungen einschließt (Seveso II) und zusammen mit dem TÜV-Rheinland entwickelt wurde. Hierfür wurden rund um die Betriebe Planungszonen ausgewiesen, die sich am Abstand zu den Fabriken orientieren. Im direkten Umfeld ist keine größere Neubebauung erlaubt. Weiter weg sind beispielsweise Bürogebäude möglich, sofern diese bestimmte Voraussetzungen erfüllen, etwa dass sie kaum Publikums­verkehr haben und sich die Lüftungen der Räume automatisch ausschalten, sobald es in der Nachbarschaft zu einem Störfall kommt. Damit soll verhindert werden, dass bei einem Unfall mit toxischen Stoffen diese in die Räume eingesaugt werden. Liegt der Betreuungsschlüssel bei 1 : 6 (also ein Erzieher betreut sechs Kinder) sind unter Umständen auch Kitas in dem Gebiet realisierbar. Die Kleinen könnten im Fall der Fälle schnell vom Spielplatz in die Kita-Räume gehen.

Bestandsimmobilien dürfen aufgestockt werden, größere Neubaumaßnahmen sind tabu. Historisch bedingt liegen aber auch in der Nähe poten­zieller Stör­fall­betriebe Woh­­nungen. Diese Bestands­­objekte können gemäß dem Leverkusener Modell nach­verdichtet werden, etwa mit Dach­auf­stockungen. Gegebe­nen­­falls müssen die Bau­­herren zusätz­liche Schutz­maß­­nahmen reali­sieren, wie zusätzliche Flucht­wege, Puffer­­zonen zu den Industrie­anlagen wie Mauern oder Gräben. Die Planung neuer und grö­ßerer Flächen für schutz­­be­­dürftige Nutzungen, also beispiels­­­weise für Woh­nungen, Kranken­häuser oder Restau­rants, ist hingegen in diesen Bereichen ver­boten. Liegt das Planungsgebiet weiter weg von den Fabriken, so ist in diesem Bereich das übliche Planungsrecht gültig, ohne dass auf die gewerbliche Nachbarn Rücksicht genommen werden muss.

Auch in Frankfurt am Main hat man für Industrie­parks in den Stadt­teilen Fechenheim, Griesheim und Höchst Regeln auf­­ge­stellt. In diesem Fall schloss die Stadt mit den betrof­­fenen Unter­nehmen Ver­träge, dass diese juris­tisch nicht gegen Wohnungs­bau-­Maß­nahmen vor­gehen, die 500 bis 1000 Meter vor ihren Werks­toren ent­stehen sollen. Gleich­zeitig müssen die Betriebe zusätzliche Evakuierungs­maßnahmen erstellen. Die Stadt hofft, auf diese Weise zusätzlich 3.000 Wohnungen errichten zu können.

Aber auch Betriebsgelände ohne gefähr­liche Stoffe sollten in Anbetracht der neuen Grundlagen Urbaner Gebiete unter die Lupe genommen werden: Oft werden auf großflächigen Firmenarealen nicht mehr alle Hallen und Freiflächen genutzt. Diese könnten abgetrennt und für Wohnungsbau herangezogen werden.

 

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Über Ferienimmobilien, emotionale Renditen und unterschätzte Risiken

  • Aug 5, 2019
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Über Ferienimmobilien kann man als IVD-Mitglied aus zwei Perspektiven nachdenken. Einerseits könnte man, wie jede Privatperson, darüber nachdenken, Immobilieneigentum im Ausland zur Eigennutzung oder Vermietung zu erwerben. Andererseits laufen die deutschen Immobilienmärkte gerade heiß, so dass man vielerorts im Dilemma steckt, jede Immobilie 30 Mal verkaufen zu können, wenn nicht deren Akquise so schwierig wäre. Gerade hier könnten Ferienimmobilien, auch vor dem Hintergrund der schwebenden Debatte um das Bestellerprinzip, Möglichkeiten für neue Geschäftsfelder bieten. Ein Blick auf die Schweiz, auf Österreich und die Balearen.

Von Prof. Dr. Marco Wölfle

Auch wenn die zweite Perspektive wichtiger erscheint, die schlechte Nach­richt vorneweg. Egal, ob Makler, Verwalter oder Sachverständiger, eine Tätigkeit im Bereich von Ferien­immobilien im Ausland wird meist unter­schätzt. Das Problem ist selten Dummheit oder Willkür, sondern eher ein wenig Betriebsblindheit. Genau­­so unterschiedlich wie einzelne Immobilien sind auch deren nationale Märkte. Nicht wenige haben aus der Gewohnheit an deutsches Immobilienrecht, im Ausland viel Lehrgeld bezahlt. Nimmt man allein das Nachbarland Schweiz, so wird man hier ein massiv anderes Mietrecht vor­finden, in dem bei Leitzinssenkungen auch Vermietungserlöse sinken. In der Schweiz sind Zinsen auch bei selbstgenutzten Immobilien abzugs­fähig. Demgegenüber muss aber auch bei vollständig getilgten Immobilien ein Wohnwert versteuert werden. Nicht zu vergessen ist aber eine ganze Reihe von Gesetzen wie die Lex Koller, die es Ausländern schwierig machen, Immobilien in der Schweiz zu erwerben. Manche Feriendomizile wie Grindelwald machen es sogar Schweizer Staatsbürgern schwierig, Immobilien­eigentum als Zweitwohnsitz zu erwerben, obgleich sie mehrere Elterngenerationen im Ort nachweisen können.

Die umgangssprachliche Spekulations­frist von zehn Jahren sucht man auch in Österreich vergeblich. Dort gibt es zwei steuerliche Wege, wie sich ein möglicher späterer Verkauf (mit und ohne Gewinn) steuerlich auswirken kann. Kompliziert wird das, wenn man die deutsche Steuerprogression gewöhnt ist. Kurzum bietet bereits der kulturell und in ähnlicher Rechtstradition gestaltete deutschsprachige Raum Hürden, die eine qualifizierte Beratung und Unterstützung deutscher Kunden nicht ganz einfach machen. Bei einer Betätigung im Ausland ist es sicher empfehlenswert, sich mit ortsansässigen Profis zusammenzutun oder anderweitig auf Erfahrungen Dritter zurückgreifen zu können. Ganz sicher ist auch die Zulassung zu prüfen. Denn in wenigen Ländern ist die Aufnahme einer immobilienwirtschaftlichen Tätigkeit so frei möglich wie in Deutschland.

Greift man aber beispielsweise das „Siebzehnte Bundesland“ heraus, so wird schnell deutlich, dass nicht nur Mallorca, sondern die Baleareninseln insgesamt mehr zu bieten haben als Ballermann und Partymeile. Die Inseln sind von der Sache her immobilienwirtschaftlich inte­ressant, weil gerade Mallorca logistisch teilweise schneller erreichbar ist, als innerdeutsche Verbindungen. Die Insel wird täglich mehrmals von den relevanten deutschen Flughäfen bedient und auch kleinere Orte sind zumindest zu Saison­zeiten regelmäßig verbunden.

Um in gewohnten Kategorien zu denken, lohnt immer der Vergleich mit dem Heimatmarkt. So betrug 2018 der durch­schnittliche Quadratmeterkaufpreis auf Mallorca rund 5.000 Euro. Für Münchner Verhältnisse handelt es sich dabei schon um ein Schnäppchen, während Käufer aus Städten, die sich nach den Deutschen Top 7 einreihen dieses Preisniveau im Vergleich zum Heimatmarkt im oberen Drittel einsortieren würden. Schnäppchen gibt es vor allem in der Inselmitte, im Norden oder Süden, wo die Preise sich zwischen 3.000 und 4.000 Euro einreihen. Deutlich teurer ist die Region um Palma und der Südwesten mit über 6.000 Euro und Spitzenpreisen, die für einzelne Top­Objekte auch fünfstellige Euro-Werte er­reichen können. Dieses eher an München erinnernde Preisniveau erreicht man auch auf Ibiza. Die Insel macht aber flächenmäßig auch nur ein Drittel von Mallorca aus und bietet damit weniger für Wanderer und Radfahrer, sondern mehr im Badebereich.

Aufholpotential und deutlich mehr Aus­wahl im Vergleich zu Ibiza ergibt sich möglicherweise auf Menorca. Hier wurden 2018 rund ein Fünftel aller Immobilien auf den Balearen angeboten und das zu rund 2.300 Euro je Quadratmeter. Die Insel erscheint daher wie ein Schnäppchen im Vergleich zu den Schwesterinseln, aber auch zum deutschen Markt. Bedenken muss man hier jedoch, dass die Flug­verbindungen nicht ganz so zahlreich und die Versorgung außerhalb touristischer Zeiten nicht ganz so lücken­los sind.

Welche Besonderheiten gibt es noch? Gerade bei Immobilien für die Sommer­ferien sind Pool und Meeres­zugang ent­schei­dende Krite­rien. Auf Menorca macht ein Pool nur 3 Prozent Stei­gerung des Durchschnittspreises aus. Eine Lage in der ersten Meereslinie schlägt mit 46 Prozent zu Buche. Auf Ibiza sind Zuschläge für Pool und erste Meereslinie mit 12 Prozent und 33 Prozent zwar prozentual nicht weit entfernt, beziehen sich aber auf ein deutlich höheres Preisniveau. Die deutlichsten Unterschiede ergeben sich aber auf Mallorca, wo schon ein ordentlicher Pool Preisaufschläge um 20 Prozent ausmacht und der immer knapper werdende direkte Meereszugang 94 Prozent im Quadrat­meterpreis ausmacht. Bei derart starken Preisdifferenzen gilt also weiterhin eine Regel, die sich auch auf dem deutschen Immobilienmarkt bewährt: Geduld und Durch­haltevermögen, das richtige Objekt zu finden, haben Vorrang vor Schnell­schüssen.

 

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„Ich danke Ihnen von Herzen … und Mama sicher auch“

  • Okt 22, 2018
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Vivien Hermel gründete mit 25 Jahren ihr eigenes Immobilienunternehmen „Living in Berlin“, wird voraussichtlich ab Mitte Oktober Sachverständige für Immobilienbewertung sein, kümmert sich ehrenamtlich um den Nachwuchs im Vorstand des IVD Berlin-Brandenburg und engagiert sich seit Sommer nun auch im Vorstand des IVD Sozial. Viele Kolleginnen und Kollegen loben sie für ihr Engagement, aber auch immer wieder kommt die Frage: „Warum tust Du Dir diesen ganzen zusätzlichen Stress an?“ Auch wir wollten es genauer wissen.

Interview mit Vivien Hermel

Frau Hermel, wir treffen Sie meistens auf Weiterbildungslehrgängen, Veran-
staltungen, Sitzungen, After-Works und jetzt sind Sie auch beim IVD Sozial aktiv. Wieso?

Darauf gebe ich immer die gleiche Antwort: Aus eigener Erfahrung! Ich bin in einer Vorzeigefamilie aufgewachsen. Zusammen lebte ich mit meinem jüngeren Bruder und meinen Eltern in unserer wunderschönen Hauptstadt, später in einem Vorort. Wir waren eine Familie wie aus dem Bilderbuch: Meine Eltern glücklich verheiratet, die Kinder gesund, die Familie hatte sich den Traum vom Eigenheim erfüllt. Und auf einmal kam alles anders. Meine Mutter wurde krank und starb kurz darauf, noch viel zu jung. Das hat meinen Blick auf die Welt verändert.

Was ist passiert?

Es war 2012. Ich hatte im Jahr zuvor mein eigenes Immobilienmaklerbüro gegründet, das sich schnell gut entwickelte. Ich bekam von meinem (inzwischen Ex-) Mann einen Heiratsantrag und alles lief perfekt. Doch dann wurde unser Leben komplett umgekrempelt: Anfang des Jahres klagte meine Mutti immer wieder über dicke Beine und Schmerzen. Trotz Ruhens und Hochlegens wurde es nicht besser. Da es in unserer Familie bereits Fälle von Wasser im Körper gab, schickte mein Vater sie im Frühjahr zum Hausarzt. Dieser machte ein großes Blutbild und überwies sie sofort ins Krankenhaus — in die Onkologie. Nach diversen Untersuchungen und wochenlanger Ungewissheit kam die schreckliche Diagnose: Leukämie!

Wussten Sie in dem Moment, was das konkret bedeutet?

Zuerst natürlich nicht richtig, wir waren nur geschockt, dass es Krebs ist. Wir hatten leider schon sehr viele Fälle von Krebs in unserer Familie, bis auf einen verliefen alle tödlich. Doch die Ärzte und Schwestern machten uns Mut: Gott sei Dank im Anfangsstadium, Gott sei Dank keine seltene Art, Gott sei Dank heilbar! Wir wollten daran glauben, dass alles wieder gut werden würde und hofften das Beste.

Wie sah die Therapie aus?

Sie bekam zunächst eine Chemotherapie. Das war eine Tortur. Jeder, der eine solche Diagnose in seinem Leben bekommen hat oder einen nahen Angehörigen mit der Diagnose Krebs hat oder hatte, wird verstehen was ich meine: Unzählige Behandlungen und Untersuchungen, Übelkeit, Schmerzen, Haarausfall. Es ist schrecklich wenn man nicht helfen kann, wenn man vollkommen hilflos daneben sitzt und nur die Hand halten, aber weder den Schmerz noch das Leid lindern kann. Doch trotz der ganzen Strapazen, vertrug meine Mutti die Behandlung im Großen und Ganzen gut.

Also schlug die Chemotherapie an?

Ja, und da keine Krebszellen mehr auffindbar waren, galt sie nach der ersten Chemo als „geheilt“. Zur Sicherheit wurde uns von den Ärzten angeraten, eine zweite Chemo durchzuführen und anschließend eine Knochenmarkstransplantation. Wir wollten kein Risiko eingehen, vertrauten den Experten und stimmten zu.

Wussten Sie zu diesem Zeitpunkt, was eine Knochenmarkstransplantation ist?

Ein wenig hatten wir uns darüber schon informiert. Es ist ja klar, dass man erst mal recherchiert, was da so auf einen zukommt, wenn man die Diagnose hört. Man eignet sich gefährliches Halbwissen mittels Google an und wird noch verunsicherter. Nachdem wir uns dann sehr viel belesen und auch beraten lassen haben, kam natürlich auch die Frage auf, ob es überhaupt geeignete Spender geben würde. Das ist ja meistens dann das nächste große Problem.

Konnte ein Spender für Ihre Mutter gefunden werden?

Ja, und es ging sogar ziemlich schnell. Mit Hilfe der DKMS (Anm. d. Red.: einer gemeinnützigen Organisation, die Stammzellspenden an Patienten vermittelt), wurde innerhalb weniger Wochen ein Spender für die nötige Knochenmarks-
transplantation gefunden.

Wie lief die Transplantation ab?

Leider kam es dazu nicht mehr. Denn während der zweiten Chemo ging es meiner Mutti zusehends schlechter. Sie hatte sich eine Erkältung eingefangen und hustete ohne Ende. An einem Samstagabend, ich war gerade auf einem Polterabend von Freunden, kam der Anruf von meinem Vater: „Mama wurde ins Koma gelegt!“. Ich ließ alles stehen und liegen, sammelte meinen Bruder ein und fuhr zu meinem Vater. Wir sind aus allen Wolken gefallen. Schließlich hatte man uns permanent gesagt, dass es ihr gut geht und sie alles gut verkraftet und nun das. Wir wussten nicht, was wir tun sollten. Ab da ging die eigentlich schlimmste Zeit los. Jeden Tag war mein Vater zweimal im Krankenhaus. Wir telefonierten nach jedem Besuch. Und jeden Tag gab es ein Hin und Her, ein Auf und Ab. „Es geht ihr besser, sie können sie bald zurück holen“, „Jetzt geht es ihr gar nicht gut, die Werte stimmen nicht“ und so weiter.

Nach einer Woche wollten die Ärzte meine Mutti aus dem Koma holen, doch sie stellten bei der Untersuchung vorher fest, dass sie einen Virus oder einen Bakterienbefall bekommen hatte, das weiß bis heute keiner. Viren oder Bakterien hatten sich auf den Herzklappen festgesetzt und wurden von dort zu sämtlichen Organen transportiert. Das war der Anfang vom Ende.

Es folgten zwei Wochen des Bangens und Hoffens, doch nichts wurde besser. Am Morgen des 31. August 2012 sollten wir ins Krankenhaus kommen und entscheiden, ob die Maschinen ausgeschaltet werden.
Seit diesem Tag ist meine Mama nur noch in unseren Herzen zu finden!

Sie engagieren sich seitdem für die DKMS …

Für meine Mutti gab es bereits einen Spender und wäre sie aus dem Koma wieder wach geworden, wäre sie heute vielleicht dank der Hilfe der DKMS gesund. Es war der Wunsch meiner Mama, dass sich die ganze Familie bei der DKMS registrieren lässt — das haben wir getan. Außerdem spende ich regelmäßig Geld.

… und das tun sie auch über den IVD Sozial.

Ja, und ich bin froh, dass ich im Vorstand noch mehr Menschen auf die Arbeit der DKMS aufmerksam machen kann. Wir sind eine starke Branche und wir können über den IVD Sozial zeigen, dass wir unsere Verantwortung kennen und uns engagieren. Ich bin sehr stolz, dass sich so viele unserer Mitglieder einbringen und in der Vergangenheit schon viel bewegt worden ist. Aber da geht noch mehr!

Klingt nach einem Aufruf.

Allerdings! Wenn Sie noch nicht registriert sind — registrieren Sie sich bitte! Es ist so einfach, tut nicht weh und kostet kein Geld. Wenn Sie sich nicht registrieren lassen wollen, können Sie die DKMS auch finanziell unterstützen. Auch das hilft sehr weiter. Ich danke Ihnen von Herzen und Mama sicher auch.

Frau Hermel, wir danken Ihnen für das Gespräch. (ivd)

 

Spenden Sie jetzt ganz einfach online für die DKMS:
ivd.net/ivd-sozial

IVD entwickelt „Digital Kompass“ für die mittelständische Immobilienwirtschaft

  • Mrz 3, 2017
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Berlin, 3. März 2017 – „Alles was digitalisiert werden kann, wird digitalisiert. Das birgt Gefahren, aber auch Chancen. Wer den Digitalisierungsprozess nutzt, arbeitet professioneller, erlangt Hoheit über seine Daten, optimiert seine Prozesse und geht so gestärkt auf den Markt. Unser Digital Kompass verfolgt genau dieses Ziel.“ Das sagte Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, gestern Abend am Rande eines Expertenworkshops. 70 Spezialisten aus Immobilienunternehmen, Softwareunternehmen und Start-ups folgten der Einladung des IVD, um über die besten digitalen Lösungen für die Immobilienbranche zu diskutieren.

 

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