Seit einigen Wochen wird in der Öffentlichkeit wieder vermehrt über eine Trendwende auf dem deutschen Wohnungsmarkt spekuliert. Fakt ist: Die Preisentwicklungen fielen zuletzt tatsächlich moderater aus als in den vergangenen Jahren. Erste Anzeichen deuten darauf hin, dass das 2020 auch der Fall sein wird. Die Immobilienweisen stellen in ihrem aktuellen Frühjahrsgutachten allerding fest, dass die Politik den Druck auf die Preise erhöht und nötige Investitionen bremst.
Von Jürgen Michael Schick, IVD-Präsident
Auch ich habe schon 2017 gesagt, dass man den Markt und insbesondere die ihn beeinflussenden Faktoren gut beobachten sollte — als einen der größten Risikofaktoren hatte ich die Mietenpolitik ausgemacht. Diskutiert wurde damals über eine Verschärfung der Mietpreisbremse und über eine Ausweitung des Betrachtungszeitraums für die Festsetzung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Beides ist inzwischen beschlossen und umgesetzt worden. Insbesondere eine weitere Ausweitung des Betrachtungszeitraums für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete von sechs auf acht Jahre, manche fordern 10 Jahre oder unendlich — ich sage dazu Mietspiegelmanipulation — hat das Potenzial, die Mietpreisdynamik gründlich zu lähmen. Und der Faktor Politik hat sich seit 2017 sogar noch verschärft: Überhaupt nicht gesprochen haben wir damals vor drei Jahren ja über die Möglichkeit und die potenziellen Folgen eines Mietendeckels, wie er in Berlin nun in Kraft getreten ist.
Jetzt hilft diese Art der Mietenpolitik natürlich kein bisschen dabei, das Problem zu lösen, das hauptsächlich zu dem Anstieg der Wohnungspreise in den vergangenen Jahren beigetragen hat, nämlich den Wohnraummangel insbesondere in den Metropolregionen durch eine Ausweitung des Angebots zu beseitigen. Dennoch versucht die Politik, die Mieten immer weiter zu dämpfen. Man sieht das in Berlin, wo das Problem des Wohnraummangels durch den Mietendeckel nicht verbessert, sondern wahrscheinlich eher vergrößert wird — dennoch werden viele Mieten in der Bundeshauptstadt sinken, jedenfalls kurzfristig beziehungsweise bis das Bundesverfassungsgericht das Gesetz wegen seiner Verfassungswidrigkeit womöglich wieder kippt.
Die Mietpreise steigen auf Grund der Marktentwicklung langsamer, teilweise stagnieren sie sogar oder gehen zurück (Anfang des Jahres meldete F+B bereits sinkende Neuvertragsmieten), während die Dynamik bei den Kaufpreisen kaum nachlässt. Diese Schere geht schon seit Jahren immer weiter auf, wodurch die Renditen immer kleiner werden; das lässt sich auch an den jüngsten IVD-Wohnpreisspiegeln ablesen. Warum lässt das Mietwachstum nach? Der Neubau zeigt natürlich Wirkung. Der Zuzug in fast alle größeren Städte ist nicht mehr so dynamisch wie in den Jahren zuvor. Und die Grenzen der Belastbarkeit ist für viele Haushalte irgendwann erreicht.
Bei stagnierenden oder sogar fallenden Preisen stellt sich schnell die Frage: Sind Investitionen in Wohnimmobilien auf einmal unattraktiv? Natürlich nicht; dass die Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien weiter hoch ist, hat schließlich gute Gründe. Dazu gehört nicht nur, dass die Zinsen noch immer so unglaublich niedrig sind, sondern auch, dass der Wirtschaftsstandort Deutschland so solide dasteht und über viel Anziehungskraft verfügt. Auch von der Kreditseite sind keine besorgniserregenden Anzeichen, sprich überhandnehmende Verschuldungen zu vermelden.
Trotzdem müssen sich alle Akteure am Immobilienmarkt der Tatsache bewusst sein, dass der regulierende Einfluss der Politik auf den Markt immer stärker wird. Das gilt natürlich vor allem für den Wohnungsmarkt, aber das wird sich künftig wohl noch ausweiten; die Rufe nach einer Gewerbemietpreisbremse werden immer lauter. Das ist der Zeitgeist, der sich durch gute politische Arbeit von Immobilienverbänden, wie dem IVD, zwar bremsen und abmildern, aber eben nicht immer komplett aufhalten lassen wird. Der Faktor Politik bleibt die Herausforderung Nummer 1.
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