…Sie als Vermieter oder Eigentümer von ihrem Hausrecht Gebrauch machen wollen?“
Von Rechtsanwältin Karen Wolbers
Das Hausrecht beruht auf dem Grundstückseigentum oder dem Besitz und ermöglicht es seinem Inhaber, in der Regel frei darüber zu entscheiden, wem er Zutritt gestattet und wem er ihn verwehrt. Mit der Möglichkeit, aufgrund des Hausrechtes auch ein Hausverbot aussprechen zu können, kommt die aus der grundrechtlichen Eigentumsgarantie (Art. 14 GG) fließende Befugnis des Eigentümers zum Ausdruck, mit der Sache grundsätzlich nach Belieben verfahren zu können und andere von der Einwirkung auszuschließen (§ 903 S. 1 BGB). Das Hausrecht ist außerdem Ausdruck der durch Art. 2 Abs. 1 GG gewährleisteten Privatautonomie, die die Selbstbestimmung des Einzelnen im Rechtsleben schützt. Gerade auch in der mietrechtlichen Praxis stellen sich viele Fragen bezogen auf den Umgang mit dem Hausrecht. Mit dem nachfolgenden Artikel sollen daher einige Fragen und Aspekte rund um das Hausrecht aufgeklärt werden. Dazu gehört die Abgrenzung zwischen dem Hausrecht des Vermieters und dem Mieter, das Besuchsrecht des Mieters, das Besichtigungsrecht des Vermieters, die Erteilung von Hausverboten, der Hausfriedensbruch, die Durchsetzung des Hausverbotes und etwaige Rechtsfolgen, die an Verstöße gekoppelt sind.
Modifizierte Rechtsprechung zum Hausverbot
Der BGH hatte mit Urteil vom 29.5. 2020 V ZR 275 / 18 über die Klage einer Saunabesucherin zu entscheiden, der von der Betreiberin ihrer Stammtherme ein Hausverbot für diese Einrichtung erteilt worden war. Sie berief sich unter anderem darauf, dass sie bereits für Jahre im Voraus Eintrittskarten für die Therme erworben hatte. Der BGH bestätigte das erteilte Hausverbot der Eigentümerin und stellt klar, dass bei vertraglichen Bindungen zwar gewichtige Sachgründe für ein Hausverbot vorliegen müssten, welches den Vertrag vereiteln würde; eine solche vertragliche Bindung liege allerdings nicht bereits bei nicht personalisierten und frei übertragbaren Eintrittskarten vor. Hausrechtsinhabern von Örtlichkeiten, die für den allgemeinen Publikumsverkehr ohne Ansehung der Person geöffnet sind, komme zwar eine besondere rechtliche Verantwortung zu, die aus ihrer Monopolstellung oder aus struktureller Überlegenheit erwachse. Entscheidendes Kriterium sei aber, ob eine Verweigerung des Zutritts für die Betroffenen in erheblichem Umfang über die Teilnahme am gesellschaftlichen Leben entscheide. Ob dies der Fall sei, sei nicht aus der Perspektive des einzelnen Besuchers zu beurteilen, sondern es sei vielmehr objektiviert zu fragen, welche Funktion die Einrichtung bei typisierender Betrachtung habe. Bei einer Therme, die austauschbare Leistungen an unbestimmte Personen erbringen würde, sei dieses Kriterium jedenfalls nicht erfüllt. Die Betreiberin müsse somit keinen sachlichen Grund für die Erteilung eines Hausverbotes angeben.
Umfang des Hausrechtes
Das Hausrecht erstreckt sich nur über jenen Bereich, der sich im Besitz einer Person befindet – also bei Eigentümern über das Haus, den Garten und weitere Gemeinschaftsflächen bis hin zur Grundstücksgrenze. Hinsichtlich einer Mietwohnung ist das Hausrecht dem Mieter vorbehalten, weil er hier das alleinige Besitzrecht ausübt, welches ebenfalls grundrechtlich geschützt ist. Der Mieter entscheidet darüber, wer die Wohnung betreten darf und wer nicht. Er darf Dritte und auch seinen Vermieter, Verwalter oder Hausmeister von dem Betreten der Wohnung abhalten oder gegenüber seinem Vermieter ein Hausverbot aussprechen, wenn dieser sich gegen den Willen Zutritt zur Wohnung verschafft hat. Zum Hausrecht des Mieters gehört auch, dass der Vermieter gegen seinen Willen keinen Zweitschlüssel behalten darf. Der Mieter kann auch frei über den Empfang von Gästen entscheiden, ohne dass der Vermieter ihm – etwa in einer Hausordnung – Vorschriften über Art und Abwicklung des Empfangs machen darf. Das Hausrecht des Mieters gilt sowohl für die Wohnung selbst als auch für die Zugänge zur Wohnung. Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Flure Speicher und Waschküchen stellen zwar das Hoheitsgebiet des Vermieters dar; der Vermieter muss es allerdings dulden, dass der Mieter Treppenhaus und Hausflure durchquert, um zu seiner Wohnung zu gelangen. Auch Besucher des Mieters darf er daran in der Regel nicht hindern. Das Hausrecht des Mieters beinhaltet das Recht, Störungen seines Besitzrechtes abzuwehren (§ 858 ff. BGB), frei über das Zutrittsrecht zu entscheiden, aber auch die Befugnis, das Zutrittsrecht von der Erfüllung von Bedingungen abhängig zu machen, und das Recht, den Zutritt nur zu bestimmten Zwecken zu erlauben.
Das Besichtigungsrecht des Vermieters
Die Entscheidung über das Zutrittsrecht findet seine Grenze dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat, die Wohnung zu besichtigen. Dies ist etwa der Fall, wenn Reparaturmaßnahmen oder Modernisierungsmaßnahmen stattfinden sollen. Der BGH hat mit Urteil vom 04.06.2014 VIII ZR 289 /13 entschieden, dass ein Betreten der Mieträume ohne sachlichen Grund nicht mehr infrage kommt. Der konkrete sachliche Grund muss sich dabei aus der Bewirtschaftung des Objektes ergeben. Eine Formularklausel im Mietvertrag, etwa zur Überprüfung des Wohnungszustandes, ist daher unwirksam. Bei allen Maßnahmen muss der Vermieter daher – um einen Duldungsanspruch gegen den Mieter auf Zutritt zu der Mietsache zu erwirken – die Maßnahmen entsprechend der jeweiligen gesetzlichen Vorschriften zeitlich und inhaltlich ordnungsgemäß ankündigen, das heißt, den Mieter darüber informieren, warum der Zutritt benötigt wird und mit welchen Beeinträchtigungen der Mieter zu rechnen hat. Die Voraussetzungen für die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen sind im Gesetz unter § 555 c) BGB geregelt. Für die Ankündigung von Reparaturmaßnahmen gilt in der Regel eine Vorlaufzeit von zwei Wochen. Im Übrigen gilt hier das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme, sodass auf eine Berufstätigkeit des Mieters, aber auch übliche Handwerkerarbeitszeiten Rücksicht zu nehmen ist.
Das Hausverbot
Generell dürfen Mieter wie Eigentümer in ihrem Zuhause ein Hausverbot aussprechen, ohne dass dies durch ein Fehlverhalten begründet werden muss (BGH NJW 2012, 1725). Ein Verbot kann im Einzelfall allerdings unwirksam sein, wenn ein anderes Recht überwiegt. So kann ein Mieter beispielsweise nicht beliebig einem Handwerker des Vermieters ein Hausverbot erteilen, wenn dieser beauftragt ist, Reparaturmaßnahmen in der Wohnung durchzuführen. Hier muss im Einzelfall überprüft werden, ob der Handwerker durch sein Verhalten ausreichend Anlass für ein berechtigtes Hausverbot gegeben hat. Der Vermieter kann gegenüber Besuchern des Mieters nur in wenigen Fällen ein Hausverbot erteilen, da ihm in Bezug auf die Mietwohnung kein Hausrecht zusteht. Möglich wäre dies nur, wenn es durch den Besucher zu Störungen in den Gemeinschaftsräumen oder den Außenanlagen kommt. Handelt es sich nicht um einen Besucher des Mieters, sondern einen beliebigen Dritten steht dem Vermieter das Hausrecht in vollem Umfang zu. Kommt es infolge des Besuches bei dem Mieter zu Störungen durch Lärm und/oder Beschädigungen, kann sich der Vermieter an seinen Mieter als Vertragspartner wenden und diesen abmahnen. Das Verhalten des Besuchers ist dem Mieter insoweit zuzurechnen. Eine zuvor erteilte förmliche Abmahnung ist Voraussetzung dafür, dass der Vermieter eine wirksame fristlose Kündigung wegen Störungen des Hausfriedens gemäß § 569 Abs. 2 BGB aussprechen kann. Der Vermieter kann also den Besuch in der Wohnung nicht generell verbieten; er kann aber gegen den Mieter vorgehen, wenn dieser Besuch zu Störungen und damit zu einer Pflichtverletzung aus dem Mietverhältnis führt.
Grenzen des Besuchsrechtes
Es steht dem Vermieter nicht zu, etwa in einer Hausordnung, Regeln für das Besuchsrecht des Mieters aufzustellen. Vorgaben, wonach „Damenbesuch verboten“ ist, Gäste die Schuhe im Treppenhaus auszuziehen haben oder der Besuch an spezielle Zeiten gekoppelt sein soll, sind unwirksam und können von dem Mieter ignoriert werden. Das generelle Besuchsrecht ist allerdings abzugrenzen von der Überlassung der Wohnung zur Untervermietung, so dass sich der Gast nur vorübergehend (Besuchsdauer von 4-6 Wochen) in der Wohnung aufhalten und der Mieter dafür kein Geld verlangen darf. Soll die Wohnung auf Dauer gegen Geld untervermietet werden, ist der Mieter – auch bei Vorliegen eines berechtigten Interesses – verpflichtet, den Vermieter vorab um Erlaubnis zu fragen und diesen über die beabsichtigte Untervermietung zu informieren.
Durchsetzung des Hausverbotes
Das Betreten der Mietwohnung oder des Hauses gegen den Willen des Eigentümers oder des Mieters stellt einen Straftatbestand in Form des Hausfriedensbruchs gemäß § 123 StGB dar, der allerdings nur auf Antrag des Betroffenen durch die Strafverfolgungsbehörden verfolgt wird. In der konkreten Situation darf der Betroffene daher auch zu Notwehrmaßnahmen greifen, die aber stets geeignet und verhältnismäßig sein müssen, um einen sogenannten Notwehrexzess zu vermeiden. Ein gewisses Maß an „Gewalt“ darf daher nur so weit ausgeübt werden, wie es ausreicht, um das Hausrecht durchzusetzen. In einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 04.06.2014 VIII ZR 289 /13 hatte sich eine Vermieterin trotz Aufforderung des Mieters geweigert die Wohnung zu verlassen, nachdem diese eine Generalsinspektion der gesamten Räume vornehmen wollte. Der Mieter hatte sie daraufhin mit den Armen umfasst und herausgetragen. Der BGH bejahte eine angemessene Notwehrhandlung des Mieters.