Bevölkerung, Arbeitsumfeld, Verkehr, Versorgung – die Lage einer Immobilie bestimmt nicht nur maßgeblich ihren Wert, sondern hängt auch von zahlreichen Faktoren ab. Im Interview mit dem AIZ-Magazin berichtet Gründer und Geschäftsführer der DeepImmo GmbH Lars Eickhoff, was ein modernes Lage-Exposé leisten muss und wie die Immobilienwirtschaft davon profitiert.
Interview von Jan Kricheldorf
AIZ-Magazin: Herr Eickhoff, was sind die größten Herausforderungen für Makler bei der Erstellung eines Lage-Exposés?
Lars Eickhoff: Die Immobilie als solche besteht ja aus einer ganzen Reihe verschiedener komplexer Themen und Fragestellungen: zum Objekt selbst, zur Finanzierung aber auch zur Lage. Die Lage ist relativ besonders, denn sie ist immer extrem individuell, extrem emotional und vor allem auch sehr, sehr komplex. Denn unterschiedliche Menschen in unterschiedlichen Lebensphasen haben unterschiedliche Bedürfnisse und Anforderungen an die Umgebung einer Immobilie. Diese Komplexität führt dazu, dass die Lage – die ein Werttreiber und zugleich ein Risiko für die Immobilie ist – kaum oder nur sehr, sehr schwer abzubilden ist.
Es ist wichtig, dass die Lage und die vielen relevanten Daten dazu verständlich und nutzbar dargestellt werden, um die Entscheidungsfindung für Immobilien, für Immobilienlagen, für Immobilieninvestments zu erleichtern. Man kann ja viele komplexe Informationen ausrechnen, aber am Ende ist es entscheidend, dass das neue Wissen für Entscheider auch relevant, anwendbar und verlässlich ist.
Was ist nötig, um eine Lage in ihrer Komplexität abzubilden?
Ich würde sagen, hierzu kommt es auf verschiedene Faktoren an. Zum Beispiel ist eine große Datenbank für alle Preis- und Lagedaten wichtig. Diese Daten sollten heutzutage auch live gesammelt werden, um immer auf dem aktuellen Stand zu sein. Hierzu ist wiederum ein komplexer Algorithmus nötig, der diese ganzen Informationen erhebt und live in einen Zusammenhang bringen kann, damit die Daten dann ausgewertet werden können. Denn bei allen Daten zur Immobilienlage ist grundsätzlich immer der Kontext für eine Entscheidung für eine Immobilie wichtig. Am Ende muss das neue Wissen dann auch verständlich dargestellt werden. Man kann einem Immobiliensuchenden keine riesige Excel-Tabelle vorlegen, in der alle Informationen drinstehen – das kann kaum einer überblicken, geschweige denn verstehen und damit eine Entscheidung treffen. Es muss also verständlich visualisiert werden. Ein solches Lage-Exposé eignet sich sowohl für die Vermarktung einer Immobilie, die ja in der aktuellen Marktphase wieder schwieriger geworden ist, als auch für ihren Ankauf.
Warum kann das der Makler nicht mit beispielsweise Google Maps oder OpenStreetMap?
Das fängt allein schon bei den Daten an. Der Laie denkt, dass Google Maps eine extrem gute Datenqualität hat. Es ist aber so, dass Google wie in der normalen Suche das Interesse hat, dir möglichst gute Ergebnisse zu zeigen, die für dich relevant sind. Für eine Lage-Exposé genügen diese Ergebnisse, die einem dort angezeigt werden, allein nicht. Sondern sie müssen ausgewertet werden, in einen Kontext gebracht und übersichtlich dargestellt werden. Ich will ja nicht nur wissen wo eine E-Ladesäule ist, sondern was das für meine Immobiliensuche bedeutet.
Können Sie das an einem Beispiel erläutern?
Eine Frage beim Immobilienverkauf beispielsweise ist, wer die Zielgruppe ist. Wenn man keine oder die falsche adressiert, zieht sich die Vermarktungsdauer in die Länge. Bei Google Maps oder OpenStreetMap bekommt man nicht angezeigt, ob eine Lage für die junge Familie mit zwei Kindern und Hund oder für das Seniorenpaar geeignet ist. Mit gutaufbereiteten Daten – also gut ausgewertet sowie aussagekräftig und ansprechend visualisiert – kann der Makler sowohl in der Akquise beim Verkäufer als auch beim Interessenten erklären, wie die Bewertung der Immobilie zustande kommt. Er kann Potenziale erkenn und daraus eine Vermarktungsstrategie ableiten. Darüber hinaus ist es auch für Projektentwickler interessant: einerseits, wenn sie überlegen, welches Projekt zu ihrer Lage oder eher welche Lage zu ihrem Projekt passt und andererseits, wenn es um die präzise Vermarktung ihres Projektes geht.
Um das zu können, muss man beispielsweise wissen: wie sind die Laufwege; gibt es öffentlichen Nahverkehr; wie ist die Versorgung, also gibt es Einkaufsmöglichkeiten; gibt es kulturelle Angebote; gibt es Kindergärten, Schulen, Ärzte, Apotheken, Krankenhäuser; aber auch: wie setzt sich die Bevölkerung zusammen; wie ist der Altersdurchschnitt; wie ist die Einkommenssituation; wie ist die Arbeitslosenquote; gibt es Pendler; wie wirtschaftlich stark ist die Umgebung; gibt es Naherholungsgebiete? Gut aufbereitet und visualisiert bietet das eine Entscheidungsgrundlage.
Wie können die Kunden das Lage-Exposé erhalten?
Hier gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. So ein Exposé kann bei Online-Immobilienportalen eingebunden werden, Kunden können einen Link oder auch QR-Code erhalten und es sich online ansehen. Dadurch können Makler auch nachvollziehen, wer sich für das jeweilige Objekt besonders interessiert, weil dem Makler Nutzung und Verweildauer mitgeteilt werden. Darüber hinaus ist auch der Versand als PDF möglich. Es gibt aber auch viele Makler, die das drucken lassen und ihren Kunden wirklich wie ein Exposé in die Hand drücken. In ihrer Corporate Identity (CI) stärken sie damit ihre Marke. Haptische Produkte haben nach wie vor viele Freunde. Viele Makler stärken damit ihre Kundenbeziehung.
Lars Eickhoff
ist Gründer und Geschäftsführer der DeepImmo GmbH. Das Unternehmen erstellt und
visualisiert mit seiner Software umfangreiche Lage-Exposés.
www.deepimmo.com