Sollten Immobilieninvestoren eher mehrere Wohnungen oder ein Mietshaus kaufen? Was sind die Vor- und Nachteile? Welche Fragen sich Erwerber im Vorfeld stellen sollten. Von Bernhard Hoffmann
Viele Verbraucher nutzen die günstige Zinssituation, um eine oder mehrere vermietete Wohnungen beziehungsweise ein Mehrfamilienhaus zu kaufen. Sie profitieren vom Betongold als stabile und risikoarme Anlageform.
Beide Immobilienarten sind mit spezifischen Vor- und Nachteilen verbunden. Diese sollten Investoren im Vorfeld kennen. Beim Erwerb von mehreren Eigentumswohnungen in verschiedenen Gebäuden wird der Käufer Mitglied in jeder Eigentümergemeinschaft. Er muss sich nicht nur um seine eigenen vier Wände kümmern, sondern hat ein Mitspracherecht bei den Gemeinschaftsflächen, etwa wenn das Dach neu gedeckt oder die Fassade gedämmt werden soll. Dafür steht jeder Eigentümer anteilig finanziell gerade.
Bei jedem seiner Objekte hat der Investor zudem einen anderen Verwalter als Ansprechpartner. Erwirbt er hingegen ein komplettes Mietshaus, ist nur eine Verwalterfirma für ihn tätig. Bei Modernisierungsentscheidungen ist er freier und muss sich keinen Mehrheitsentscheidungen anderer Eigentümer beugen. Dafür muss er die gesamten Kosten der Arbeiten tragen. Ferner hat er ein „Klumpenrisiko“, weil sich Quartiersveränderungen auf alle Wohneinheiten seiner Liegenschaft durchschlagen. Ein Investor mit mehreren Wohnungen in verschiedenen Stadtteilen hat hingegen das Risiko von Mietsteigerungen beziehungsweise -rückgängen gestreut.
Eigentumswohnung oder Mietshaus?
Sinkt oder steigt ein Standort in der Gunst der Mieter, ist sein finanzielles Wagnis überschaubar. Seine anderen Wohnungen kompensieren dies. Investoren mit höherer Risikobereitschaft können für ihre Immobilieninvestition B-Lagen wählen und hoffen, dass sie langfristig begehrter werden und höhere Mieten erzielbar sind.
Bei Mehrfamilienhäusern zahlt der Erwerber auf die Wohnfläche bezogen einen niedrigeren Quadratmeterpreis als bei Einzelwohnungen. Liegen in guten Lagen Kölns Mietshauspreise bei circa 1.300 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, muss man für vermietete Eigentumswohnungen etwa 2.000 bis 5.000 Euro einrechnen.
Die richtige Lage ist die halbe Miete
Andererseits ist die Nachfrage nach Mietshäusern seit fünf Jahren sehr hoch. In Großstädten wie Köln oder Berlin sind kaum Mehrfamilienhäuser ohne Gewerbeflächen auf dem Markt. Gewerbemieter aber sind mit einem höheren Risiko behaftet. Sie schließen zurzeit kürzere Mietverträge, Leerstandsphasen und die Nachmietersuche verringern den Mietertrag. Deshalb sollte die Höhe des Gewerbeanteils genau geprüft und in der Kaufpreishöhe des Investments berücksichtigt sein.
Egal ob Wohnung oder Mietshaus, bei beiden Investmentarten müssen Lage und Ausstattung zur Mieterzielgruppe passen. Abzuraten ist beispielsweise von einer großen, luxuriös ausgestatteten Wohnung in einem Studentenviertel. Hier werden eher Appartements und einfach ausgestattete WG-Wohnungen gesucht.
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