Das Flippen von Immobilien gehört in den USA schon längst zum täglichen Geschäft. Aber auch in Deutschland hat die „Fix & Flip“-Strategie sich besonders bei Immobilieninvestoren interessant gemacht. Kurz gesagt geht es bei der Strategie darum, renovierungsbedürftige Immobilien aufzuwerten und zügig mit Gewinn wieder zu verkaufen. Eine echte Profi-Methode, die man jedoch vorsichtig angehen sollte. Alexander Lang ist Immobilieninvestor und hat die „Fix & Flip“-Strategie erfolgreich umgesetzt.
Interview von Sandra Borchert
AIZ: Herr Lang, wie genau funktioniert „Fix & Flip“?
Alexander Lang: Grundsätzlich sucht man nach Immobilien, die abgewohnt und renovierungsbedürftig sind. Das sind teilweise Wohnungen oder Häuser, für die sich kein Privatkäufer mehr interessieren würde, da sie mit viel Arbeit und und technischem Know-how wieder instand gesetzt werden müssen. Wir kaufen solche Immobilien zu relativ günstigen Preisen ein, schicken unsere Handwerker rein und gehen zügig mit der aufgewerteten Immobilie wieder an den Markt. Beim Einkauf wird zunächst einmal die Technik überprüft und wenn nötig wieder instand gesetzt. Danach kann mit den optischen Aufwertungsmaßnahmen begonnen werden. Mit all diesen Maßnahmen wird der Wert der Immobilie gesteigert, sodass der Endkunde in eine fertige und schöne Immobilie einziehen kann. Unsere Endkunden sind dann meist private Kapitalanleger oder Eigennutzer.
Nach welchen Kriterien werden die Immobilien ausgesucht?
Das erste Kriterium für uns ist der Einkaufspreis pro Quadratmeter Wohnfläche, ganz klar. Das Verhältnis von Einkaufspreis zum Verkaufspreis muss natürlich stimmen, denn hier liegt unsere Marge. Es ist theoretisch möglich, dieses System auch mit schönen Immobilien zu betreiben, aber wir kaufen in erster Linie Immobilien ein, die auf den ersten Blick abschreckend wirken, denn hier können wir reale Potenziale heben, welche dann im Verkauf auch nachvollziehbar sind. Alles andere wäre reine Spekulation. WIr verlassen uns nicht auf steigende Preise und beteiligen uns nicht an Spekulationen, sondern wir arbeiten aktiv an der Immobilie.
Das zweite Einkaufskriterium ist die Optik. Hier kaufen wir am liebsten das “Hässliche Entlein” und verwandeln es zum “Strahlenden Schwan”. Das dritte Einkaufskriterium ist die Lage der Immobilie. Da es beim “Fix and Flip” auch auf eine kurze Vermarktungsdauer ankommt, ist die Lage sehr entscheidend. Liegt die Immobilie weitab in ländlichen Gebieten mit wenig Dynamik, dauert es einfach viel zu lange, einen Interessenten zu finden. Das Geschäft lebt davon, dass man die Objekte schnell drehen kann. Daher ist es wichtig, eine Lage zu wählen, die sehr nachgefragt wird. Also überall dort, wo es Wachstum in allen Lebensbereichen gibt.
Wie finden Sie die Objekte?
Das ist ganz unterschiedlich. Wir verwenden dazu verschiedene Strategien. Manche aus der Branche setzen sehr stark auf digitale Einkaufstools, also zum Beispiel über Online Marketing, Social Media oder selbst gebaute Apps. Wir machen das etwas anders. Uns ist der Kontakt zu den Menschen besonders wichtig. Daher akquirieren wir zum Beispiel mit der Hilfe von Postkarten, unserem Maklernetzwerk oder wir sprechen Privatpersonen gezielt an. Wir sind also auch auf den Straßen präsent und wenn wir interessante Objekte entdecken, dann werden die Eigentümer ausfindig gemacht und angeschrieben. Hauptsächlich bedienen wir uns aber tatsächlich unseres Maklernetzwerkes. Denn die Makler schätzen unsere professionelle Kaufabwicklung und unsere Schnelligkeit.
Wie finanziert sich Immobilien-Flipping?
Die Finanzierung lässt sich über verschiedene Wege darstellen. Persönlich empfehle ich immer, dies über das Eigenkapital zu finanzieren. Konkret könnte das wie folgt aussehen: Sie kaufen mit Ihrem eigenen Geld eine kleine Wohnung für beispielsweise 50.000 Euro, werten diese für 5.000 Euro auf und verkaufen sie dann gewinnbringend für 80.000 Euro wieder. Sie können mit eigenem Geld sehr schnell handeln, da keine Bank mit im Spiel ist. Das ist der einfachste und effektivste Weg. Ein weiterer Weg führt Sie zur Finanzierung über Co-Investoren. Das bieten wir unter anderem auch an. Es gibt nämlich sehr viele wohlhabende Privatpersonen, die gerne ihr Geld anlegen möchten. Sie sind im Immobilienbereich allerdings unerfahren und haben wenig Zeit, um sich in diese Branche einzuarbeiten. Bei uns bekommen diese Anleger eine entsprechend attraktive Verzinsung für ihr Kapital. Wir verwenden dieses Kapital dann dazu, um Immobilien zu kaufen. Das ist ein sehr charmanter Weg sowohl für den Privatanleger als auch für uns.
Als drittes gibt es dann noch den klassischen Weg über eine Bankenfinanzierung. Genau hier ist es aber gerade als Anfänger schwierig, eine Finanzierung zu bekommen, da es im Grunde eine Bauträgerfinanzierung darstellt. Man könnte aber mit der Bank eine Kreditlinie verhandeln, die flexibel abrufbar ist. Da fallen dann zwar höhere Zinsen an, aber man ist flexibler. Man könnte auch eine Finanzierung mit einem variablen Zinssatz vereinbaren, auch hier sind die Zinsen etwas höher. Um eine Bank von sich zu überzeugen, benötigt man allerdings in der Regel einen “Track Record”, sprich, man sollte nachweisen können, dass man das “Fix-and-Flip-System” bereits mehrfach erfolgreich umgesetzt hat. Für eine solche Bankenfinanzierung werden in der Regel auch 10 bis 30 Prozent Eigenkapital notwendig.
Ist das Konzept auch auf Gewerbeimmobilien umzusetzen?
Das ist eine gute Frage. Ich denke nicht, dass es sich so einfach mit Gewerbeimmobilien umsetzen lässt. Einfach aus dem Grund, dass “Fix and Flip” vom schnellen Ankauf und Verkauf lebt. Gewerbeimmobilien sind dafür einfach zu speziell. Da fallen zu viele Kunden raus, die diese Immobilien kaufen möchten. Außerdem ist es bei Gewerbeimmobilien oft so, dass sie schon zu lange leer stehen oder zu speziell geschnitten oder ausgestattet sind. Da ist es schwierig, überhaupt einen geeigneten Mieter zu finden. Und auch die Aufwertungspotenziale sowie die Skalierbarkeit fehlen der Gewerbeimmobilie.
Warum ist Immobilien-Flipping in den USA erfolgreicher als in Deutschland?
Grundsätzlich ist es so, dass die Deutschen sowieso etwas konservativer und nicht ganz so risikofreudig sind wie die Amerikaner. Wir Deutschen ziehen auch bei weitem nicht so oft um wie die Amerikaner. Dort ist es ganz normal alle drei Jahre in ein neues Haus oder einen anderen Bundesstaat zu ziehen. Außerdem ist es in Amerika viel einfacher, an die Finanzierung zu kommen. In den USA herrschen dabei so gut wie keine Regulierungen. Die Banken finanzieren solche Flipping-Geschäfte dort eben viel lieber. Und übrigens, als 2007 die Immobilienblase in den USA geplatzt ist, lag es auch mitunter daran, dass viele Privatleute dieses Flipping betrieben haben, allerdings nicht professionell, sondern sehr laienhaft, und das Geschäft in einer reinen Spekulations-Orgie ausuferte.
Ein weiterer Grund dafür, dass es in den USA so beliebt ist, sind die enorm niedrigen Kaufnebenkosten. Zum Beispiel gibt es die Grunderwerbsteuer in den USA nicht. Man zahlt als Eigentümer die laufende Grundsteuer. Diese ist zwar viel höher als bei uns in Deutschland, aber dafür fällt im Kaufprozess eben keine Grunderwerbssteuer an. Das macht es natürlich viel einfacher, ein Haus schnell und mit Gewinn zu verkaufen.
In Deutschland hat man erst einmal die Kaufnebenkosten, die je nach Bundesland um die 15 Prozent des Kaufpreises betragen können. Zusätzlich mit unseren Gewinnmarge kommt schon ein kleines Sümmchen zusammen, was man im Verkauf erzielen muss. Und ein ganz entscheidender Faktor ist der fehlende Datenschutz in den USA. Dort sind die Menschen praktisch gläsern. Man kann im Internet nachschauen, wer der Eigentümer zu welchem Haus ist, und bekommt dazu auch gleich noch die passenden Kontaktdaten. Außerdem kann man auch gleich noch herausfinden, ob eine Hypothek auf dem Haus liegt und wer sie zahlt. So kommt man viel einfacher an Deals ran. In Deutschland gibt es solche Auskunftssysteme nicht beziehungsweise nicht öffentlich einsehbar.
Sehen Sie eine Zukunft des Immobilien-Flippings in Deutschland?
Ja. Ich sehe das immer mehr im Kommen. Nur sollte man sich da wirklich spezialisieren. Ich würde keinem Privatanleger raten, mal eben solche Geschäfte zu machen. Man braucht wirklich das nötige Know-how. Es gibt enorm viel zu beachten, sonst holt man sich schnell eine blutige Nase. Es empfiehlt sich auf alle Fälle, ein Gewerbe anzumelden, einen Track-Record aufzubauen und vor allem sollte man über eine gute Bonität verfügen. Es gibt mittlerweile sehr viele private Immobilieninvestoren, die auch „Fix and Flip“ betreiben, damit sehr gute Gewinne einfahren und dieses Geld dann in Objekte reinvestieren, die man dann langfristig im Bestand hält. So machen wir das auch. Der Gewinn, den wir mit dem schnellen Verkauf erzielen, wird dann in unsere privaten Bestände reinvestiert, um da Immobilien einzukaufen, die dann langfristig wieder vermietet werden.
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