Um den Wohnungsbau wieder in Gang zu bringen, hat der Gesetzgeber für den Neubau vermieteter Wohnungen mit § 7 Abs. 5 a Einkommensteuergesetz (EStG) eine degressive Absetzung für Abnutzung (AfA) von sechs Prozent beschlossen. Diese kann anstelle der linearen Normalabschreibung gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 a EStG von drei Prozent in Anspruch genommen werden.
Von Hans-Joachim Beck
Bei der degressiven AfA wird die Bemessungsgrundlage jedes Jahr um die in Anspruch genommene Abschreibung vermindert. Dieser verringerte Buchwert ist im nächsten Jahr die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Anders als bei der Sonderabschreibung nach § 7 b neue Fassung EStG ist für die Inanspruchnahme der degressiven AfA die Einhaltung eines besonderen Effizienzstandards nicht erforderlich.
Es gilt die allgemeine Voraussetzung, dass das Gebäude die Effizienzklasse 55 aufweist. Auch eine Baukostenobergrenze gibt es nicht. Die degressive AfA kann nur für vermietete Wohnungen in Anspruch genommen werden, weil für selbstgenutzte Wohnungen keine Werbungskosten abgezogen werden dürfen.
Neue Wohnungen
Die degressive AfA soll nur für neugebaute Wohnungen gelten. Insofern ist zu unterscheiden zwischen den Fällen, in denen der Investor das Gebäude auf eigenem Boden errichtet und deshalb steuerlich Hersteller ist und den Fällen, in denen er das Gebäude entgeltlich erwirbt und deshalb von Anschaffungskosten abschreibt.
Der Investor ist Bauherr
Ist der Investor Bauherr der Wohnung, ist der Baubeginn maßgeblich. Er kann die neue degressive AfA nur in Anspruch nehmen, wenn mit der Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wird. Als Beginn der Herstellung gilt das Datum der Baubeginnsanzeige.
Sollte landesrechtlich keine Baubeginnsanzeige vorgeschrieben sein, muss der Steuerpflichtige erklären, dass er den Baubeginn freiwillig der zuständigen Baubehörde angezeigt hat.
Maßgeblichkeit des Bauvertrags
Im Fall der Anschaffung kommt es nicht auf den Baubeginn an, sondern auf den Abschluss des Kaufvertrags. Der Käufer kann die degressive AfA nur in Anspruch nehmen, wenn der obligatorische Vertrag nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 abgeschlossen wird.
Unschädlich ist es, wenn mit dem Bau bereits vor dem 30. September 2023 begonnen worden ist. Begünstigt sind auch Wohnungen, die bereits vor dem 30. September 2023 fertiggestellt worden sind. Der Zeitpunkt der Fertigstellung darf jedoch nicht vor dem 1. Januar 2023 liegen.
Um die degressive AfA auch in Fällender Anschaffung auf Neubauten zu beschränken, hat der Gesetzgeber nämlich geregelt, dass die Anschaffung bis zum Ende der Fertigstellung stattfindet. Ein Gebäude gilt als fertiggestellt, wenn es seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann: Die Wohnung muss also bewohnbar sein.
Unter Anschaffung ist der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums zu verstehen. Dies ist regelmäßig der Übergang von Nutzen und Lasten. Bei vermieteten Wohnungen muss der Käufer den mittelbaren Besitz erhalten. Die Umschreibung im Grundbuch ist nicht erforderlich und kann später erfolgen. Der Übergang von Nutzen und Lasten muss also noch im Jahr der Fertigstellung erfolgen.
Höhe der degressiven AfA
Die degressive AfA kann mit einem unveränderlichen Prozentsatz von sechs Prozent vom jeweiligen Restbuchwert (Restwert) vorgenommen werden. Während der Nutzung der degressiven AfA sind Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung nicht zulässig. Im Jahr der Anschaffung kann die degressive AfA nur zeitanteilig entsprechend § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG in Anspruch genommen werden. Der Übergang von der degressiven AfA zur linearen „Normalabschreibung“ ist jederzeit zulässig. Die weitere Abschreibung erfolgt dann ausgehend von dem Restwert linear gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG.
Beispiel
Der Bauträger hat mit dem Bau der Wohnungen im Juli 2022 begonnen (Baubeginnsanzeige). Käufer K kauft die Wohnung mit Vertrag vom 15. Oktober 2023. Die Wohnung wird am 1. Dezember 2024 fertiggestellt. Der Lastenwechsel findet am 15. Dezember 2024 statt.
Lösung
Der Käufer kann die degressive AfA in Anspruch nehmen. Dass mit dem Bau bereits vor dem 1. Oktober 2023 begonnen wurde, ist unschädlich. Es genügt, dass der Kaufvertrag nach dem 30. September 2023 abgeschlossen worden ist. Allerdings kann K die degressive AfA nur zeitanteilig mit 1/12 in Anspruch nehmen.
Fallabwandlung
Findet der Lastenwechsel erst im Jahre 2025 statt, kann K die degressive AfA nicht in Anspruch nehmen, weil die Anschaffung nicht bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung stattgefunden hat.
Wenn die Wohnung bereits vor dem Jahre 2023 fertiggestellt worden ist, kann K die degressive AfA nicht in Anspruch nehmen, auch wenn der Kaufvertrag erst nach dem 30. September 2023 abgeschlossen wird. Denn in diesem Fall müsste der Lastenwechsel bis zum Ende des Jahres 2022 stattgefunden haben.
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