Der Bundestag hat nunmehr mit einer gesetzlichen Übergangsfrist von 6 Monaten die lange angekündigte Änderung des BGB beschlossen, um zu erreichen, dass grundsätzlich beide Kaufvertragsparteien die Provision zu gleichen Teilen zu leisten haben.
Von Rechtsanwalt Dr. Oliver Buss
Die Neuregelung gilt nur für den Verkauf von Wohnimmobilien, also den Abschluss „eines Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus“. Das gilt nach der gesetzlichen Begründung auch für ähnliche Verträge, das heißt Erbbaurechte und Dauerwohnrechte, aber auch Einfamilienhäuser (EFH) mit einer (untergeordneten) Einliegerwohnung, aber auch Reihenhauseinheiten oder einer Doppelhaushälfte (DHH), gegebenenfalls mit einer Einliegerwohnung. Die Eigennutzung der Wohnimmobilie durch den Käufer ist keine Voraussetzung für die Geltung der neuen Regelungen.
Es sind nach der gesetzlichen Begründung auch Wohnimmobilien erfasst, die ein Käufer zur Vermietung erwirbt. Das gilt dann also auch für solche Fälle, in denen ein Käufer in einem Vertrag mehrere Objekte kauft, zum Beispiel ein Doppelhaus, um einen Teil selbst zu bewohnen und den anderen Teil zu vermieten. Ich rate jedenfalls dazu, die gesetzlichen Neuregelungen vorsorglich auch in solchen Fällen zu beachten.
Neu ist auch, dass Maklerverträge über die Vermarktung von Wohnimmobilien der Textform bedürfen. Das gilt auch für B2B-Verträge. Das bedeutet, dass die Provisionsabsprache verschriftlicht, aber nicht mit einer Originalunterschrift versehen sein muss. Ausreichend sind also auch Vereinbarungen über elektronische Medien, zum Beispiel E-Mail.
Ausdrücklich nicht mehr ausreichend sind die insbesondere gegenüber Käuferkunden bislang üblichen konkludenten Absprachen durch bloße Inanspruchnahme von Maklerdiensten in Kenntnis der Provisionsforderung. Zweckmäßig erscheint es, mit diesem Anliegen möglichst früh an den Interessenten heranzutreten. Ich meine, der beste Zeitpunkt liegt nach erstmaligem Bekunden von Interesse durch den Kunden, der ein Objekt im Internet oder in einem sonstigen Inserat gesehen und den Kontakt zum Makler aufgenommen hat. Hier ließe sich der notwendige administrative Schritt einfügen, dem Kaufinteressenten eine kurze Vereinbarung zuzuleiten, mit der Bitte um Unterzeichnung und Rückgabe. Diesem Vertrag muss dann bei Verbraucher-Kunden unbedingt auch die Widerrufsbelehrung mit Widerrufsformular beigefügt werden. Erst nach Rückgabe des unterzeichneten Vertrages (vorzugsweise mit der gleichzeitigen Einwilligung des Kunden in das sofortige Tätigwerden des Maklers) sollte dann der Versand oder die Aushändigung des Exposés erfolgen und der weitere Ablauf (zum Beispiel Besichtigung und so weiter) in die Wege gelei-tet werden. Das wird für viele Kunden eine neue Erfahrung sein.
Ein gewisser Abschreckungseffekt wird sich in der Anfangsphase nicht vermeiden lassen. Andererseits wird auf diese Weise eine in der Vergangenheit oft nicht möglich gewesene Rechtssicherheit erreicht werden können. Weniger erfreulich ist auf den ersten Blick die vom Gesetzgeber geregelte Provisionsteilung zwischen Käufer und Verkäufer von Wohnimmobilien im vorerwähnten Sinne, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Ich nehme den Ausnahmefall vorweg. Wenn ein Makler künftig nur mit einer Partei des Kaufvertrages eine Provisionsabsprache trifft, darf er auch weiterhin die Provision nur von einer Partei des Kaufvertrages verlangen. Vereinbart der Makler mithin nur eine Innenprovision und schließt mit dem Kaufinteressenten keinen Vertrag, ist das auch weiterhin zulässig. Der Makler darf auch eine reine Außenprovision erheben, jedoch nur, wenn er ausschließlich im Rahmen eines mit diesem vereinbarten Suchauftrags tätig wird und ein Objekt vermittelt, das er nicht bereits im Bestand hatte. Das wird aber die Ausnahme bleiben.
Es wird künftig vielmehr darauf hinauslaufen, dass ein Makler in zulässiger Doppeltätigkeit mit beiden Kaufvertragsparteien einen Maklervertrag abschließt und sich eine Provision versprechen lässt. Abgesehen von der nötigen Textform besteht die wesentliche Änderung darin, dass die Vereinbarung bei Verbraucherkäufern nur dann wirksam ist, wenn mit dem Verkäufer eine Provision in gleicher Höhe vereinbart ist. Sollte es im Einzelfall unumgänglich sein, gegenüber einer Vertragspartei die Provision herabzusetzen, um das Geschäft überhaupt zu ermöglichen, schlägt dies jedenfalls unmittelbar auch auf den Vertrag mit der anderen Kaufvertragspartei durch.
Entgegen verbreitetem Irrglauben bedarf es eines Nachweises über die vom Verkäufer gezahlte Provision nur dann, wenn der Makler sich eine Provision berechtigterweise im Ausnahmefall nur von einer Partei versprechen lässt, aber die andere Partei sich vertraglich gegenüber der anderen Partei oder gegenüber dem Makler verpflichtet, einen Teil dieser Provision (maximal 50 Prozent) dem Auftraggeber zu erstatten oder direkt an den Makler zu zahlen. Ausschließlich in dieser Konstellation gibt es eine Nachweispflicht als Fälligkeitsvoraussetzung für den Zahlungs-/Erstattungsanspruch gegenüber dem nicht maklervertragsgebundenen Kaufvertragsteil.
Dr. Oliver Buss LL.M.
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
LL.M. Real Estate Law
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