Wie entwickeln sich die Märkte für Büros, Ladenlokale und andere gewerbliche Immobilien? Der IVD gibt darauf mit seinem jährlich erscheinenden Gewerbe-Preisspiegel realitätsnah und zuverlässig Antwort. Nicht nur die prominenten Top-Lagen, auch die zahlreichen weiteren Großstädte und viele Mittel- und Kleinstädte werden betrachtet. Die umfangreiche Bestandsaufnahme stellt die Marktsituation kommunalscharf und flächendeckend für Deutschland dar. So erhält der Leser einen weiten Überblick und zahlreiche detaillierte Einblicke — dank des kompetenten Einsatzes zahlreicher IVD-Mitgliedsunternehmen, die die Märkte beobachten und berichten. Der Gewerbe-Preisspiegel zeigt folgende Trends:
Historischer Preisfall bei Gewerbebaugrundstücken
Die Preise für gewerbliche Bauflächen in Deutschland erfahren im Jahr 2023 den stärksten Preisrückgang seit fast einem Jahrzehnt. Seit dem Jahr 2000 beträgt die inflationsbereinigte reale Preissteigerung im Durchschnitt nur noch 0,6 Prozent.
Die Top-8-Metropolen, allen voran München, verzeichneten mit -2,9 bis -4,1 Prozent die stärksten Rückgänge. Allerdings ist die Preisentwicklung sehr unterschiedlich, vereinzelt kam es in den Top-Lagen von Metropolen wie Stuttgart oder Hamburg sogar zu moderaten Preisanpassungen nach oben. Diese regionalen Unterschiede können durch eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst werden, beispielsweise durch die lokale Wirtschaftsentwicklung oder den Flächenmangel in bestimmten Gebieten.
Sinkende Büromieten bringen Investoren in Bedrängnis
Inflationsbereinigt liegen die aktuellen Büromieten 16 bis 17 Prozent unter dem Niveau des Jahres 2000. Das spiegelt den allgemeinen Negativtrend im Bürosegment wider und ist insbesondere für Investoren ein fatales Signal.
Büroflächen werden nach ihrem Nutzwert kategorisiert, wobei die Lage und die Qualität der Immobilie entscheidend sind. Jene mit gutem Nutzwert sind vor allem in den Metropolen nach wie vor teurer als Büroflächen mit mittlerem Nutzwert. Die Büromieten für Flächen mit mittlerem Nutzungswert zeigen einen leichten Aufwärtstrend, während sie bei gutem Nutzungswert bundesweit stagnieren. Diese Verschiebung könnte von Faktoren wie veränderten Arbeitstrends und demografischen Veränderungen beeinflusst sein.
Einzelhandelsmieten — Berlin hängt alle ab
Deutschlandweit setzt sich der Rückgang der Einzelhandelsmieten aus dem Vorjahr fort, wobei Berlin mit einem Plus von 19 Prozent einen gegenläufigen Trend aufweist. Stärkere Rückgänge sind in den 1-B-Lagen der Geschäftskerne zu beobachten, während die Mittelstädte seit dem Jahr 2000 stärkere Preisrückgänge zu verzeichnen haben als die Kleinstädte. In den Top-8-Metropolen ist die Mietpreisentwicklung sehr unterschiedlich: Während Berlin zulegt, verzeichnen Hamburg und Stuttgart deutliche Rückgänge. Viele Mieten liegen heute real deutlich unter dem Niveau von 2000.
Während der allgemeine Trend in Richtung sinkender Mietpreise geht, zeigen Städte wie Berlin eine steigende Attraktivität im Einzelhandelssektor, was eine Reaktion auf das steigende Bevölkerungswachstum sein könnte.
Kleinstädte trotzen dem Trend
Die Mieten in den Nebenzentren sinken, insbesondere in den Top-Lagen der Nebenzentren und in den Top-8-Metropolen wie München, Berlin und Hamburg, wo Rückgänge von bis zu -9,7 Prozent zu verzeichnen sind. Mittelstädte verzeichnen moderatere Rückgänge, während Kleinstädte auf niedrigem Niveau stabil bleiben. Die peripheren Lagen der Nebenkerne zeigen flächendeckende, aber moderate Preisrückgänge.
Langfristig betrachtet schneiden die Kleinstädte in einzelnen Kategorien sogar besser ab als der Bundesdurchschnitt. In den kommenden Jahren könnten Klein- und Mittelstädte an Attraktivität gewinnen, da die hohen Mieten in den Großstädten mehr Menschen dazu bewegen könnten, in diese kleineren Städte zu ziehen.
Zukunftstrend Büroumwandlung
Das Preisniveau vieler Gewerbeimmobilien, insbesondere in Nebenkernen, entspricht inzwischen dem der Wohnungsmieten. Daraus ergibt sich eine lukrative Möglichkeit zur Umnutzung von Leerständen. Das 14-Punkte-Maßnahmenpaket der Bundesregierung setzt auch dort ein positives Signal.
Eigentümer und Investoren können in den Jahren 2024 und 2025 eine zusätzliche Förderung erhalten, um Leerstand durch klimafreundlichen Umbau in Wohnraum umzuwandeln. Hieraus ergeben sich Potenziale, die Lücke im Wohnungsmarkt zu schließen.
Gewerbeimmobilien belegen negative Wirtschaftsentwicklung
Die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland folgen einem negativen Trend. Der GfK-Konsumklimaindex und das DIW- Konjunkturbarometer zeigen rückläufige Tendenzen in verschiedenen Bereichen.
Das Bruttoinlandsprodukt sinkt, während der Verbraucherpreisindex steigt. Diese Entwicklung wird auch bei Gewerbeimmobilien sichtbar, die bis auf wenige Ausnahmen eine negative Preisentwicklung aufweisen und sich teilweise auf einem Zehnjahrestief befinden.
Abbildungen: © IVD morenina