Am 24. Februar 2022 hat sich die Welt mit dem Überfall russischer Truppen auf die Ukraine grundlegend verändert. Die westliche Welt hat hierauf mit Waffenlieferungen und Wirtschaftssanktionen gegen Russland und Weißrussland/Belarus reagiert. Die Sanktionspakete werden laufend erweitert. Makler und Verwalter sollten die Sanktionslisten im Blick behalten.
Von Dr. Christian Osthus
Von den Sanktionen ist auch die deutsche Wirtschaft betroffen. Bestimmte Produkte dürfen nicht mehr nach Russland geliefert werden. Zudem gibt es im Hinblick auf bestimmte Personen und Unternehmen beziehungsweise Gruppen Einschränkungen im Wirtschaftsleben. Konkret bedeutet dies, dass kein Wirtschaftsbeteiligter Geld für Waren oder Dienstleistungen an Personen oder Gruppen auszahlen darf, die auf den Sanktionslisten geführt werden. Ebenso dürfen keine Produkte sowie wirtschaftliche Ressourcen bereitgestellt werden, anhand derer wiederum finanzielle Mittel freigesetzt werden könnten. Hierbei ist zu beachten, dass auch eine mittelbare Bereitstellung unzulässig sein kann. Das ist dann der Fall, wenn einem Gesellschafter, der sich auf der Sanktionsliste befindet, direkt oder indirekt mehr als 50 Prozent der Eigentumsrechte oder eine Mehrheitsbeteiligung an einem Unternehmen zustehen. Dann wird die Eigentümerstellung des Gesellschafters vermutet. Eine Bereitstellung von Ressourcen wäre dann verboten.
Was bedeutet das für den Immobilienbereich?
Sanktionierten Personen dürfen keine Immobilien verkauft werden. Von einer solchen Person darf auch kein Grundstück erworben werden. Derartige Grundstückskaufverträge würden gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen und damit nichtig sein. Bei der gewerblichen Vermietung gibt es ebenfalls Einschränkungen. An sanktionierte Personen und Gruppen darf nicht gewerblich vermietet werden. Derartige Gewerbemietverträge sind verboten und werden nach dem Außenwirtschaftsgesetz sanktioniert. Die Wohnungsvermietung ist zwar grundsätzlich von den Regelungen ausgenommen. Anders könnte dies aber im Hinblick auf die Rückzahlung beziehungsweise Erstattung von Nebenkosten oder der Kaution sein. Denn in diesem Fall würde ja der sanktionierten Person finanzielle Mittel zur Verfügung gestellt.
Die Regelungen sind grundsätzlich nicht neu. Sie gehen auf eine EU-Resolution zurück, die 2002 im Kampf gegen das Al Qaida-Netzwerk und die Taliban erlassen wurde. Mit der entsprechenden EU-Verordnung Nr. 881/2002 vom 27. Mai 2002 wurde auch die Sanktionsliste aufgestellt, auf die etwa Osama bin Laden gesetzt wurde. Mittlerweile befinden sich mehr als 1.000 Personen und Unternehmen auf der Liste, so dass die Wahrscheinlichkeit größer wird, einen Treffer zu haben. Die Listen werden laufend aktualisiert und umfangreicher. Anfang Juli 2022 wurde in Berlin erstmals ein diesbezüglicher Fall bekannt. Eine auf der Sanktionsliste geführte Frau wollte eine Immobilie verkaufen. Der Verkauf wurde gestoppt.
Bevor also ein Grundstücksgeschäft oder eine gewerbliche Vermietung erfolgt, sollten die beteiligten Makler und Verwalter unbedingt auf die Sanktionsliste schauen, wobei Makler das im Rahmen ihrer Verpflichtungen nach dem Geldwäschegesetz bereits ohnehin seit Längerem im Blick haben sollten. Zwar müssen Notare bei Grundstückskaufverträgen auch auf die Sanktionsliste schauen. Einem Makler sollte es aber nicht passieren, dass ein solcher Umstand erst beim Notar aufgedeckt wird.
Die Liste ist im Internet verfügbar (https://www.finanz-sanktionsliste.de/fisalis/). Wer aber ganz sichergehen will, kann einen Dienstleister wie Kerberos Compliance oder die ClariLab (supported by SCHUFA) damit beauftragen, was sich oftmals anbietet, da es bei den Namen oftmals unterschiedliche Schreibweisen gibt. Besonders ist die Inanspruchnahme eines Profis aber dann geboten, wenn es sich um eine Geschäftsbeziehung mit einem Unternehmen handelt, das entweder direkt sanktioniert ist oder eine sanktionierte Person zu mehr als 50 Prozent an diesem beteiligt ist (mittelbares Bereitstellungsverbot). Bei diesen Unternehmen besteht die Herausforderung nämlich darin, unter den Gesellschaftern die insoweit wirtschaftlich Berechtigten zu identifizieren, um diese dann mit der Sanktionsliste abzugleichen.
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