Klima, Verkehr, Feuchtigkeit und Tausalz – solchen harten Belastungen sind Tiefgaragen dauerhaft ausgesetzt. Daraus entstehen schnell gravierende Schäden, wenn nicht frühzeitig vorgebeugt wird. Wer die Garage regelmäßig inspiziert und wartet, entdeckt Schäden, bevor sie aufwändige Instandsetzungen erfordern. Vor allem widerstandsfähige Beschichtungen halten eine Tiefgarage in Schuss. Von Katrin Hultsch
Zu den Kernaufgaben eines Immobilienverwalters gehört die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, so auch die regelmäßige Überwachung und Begehung von Tiefgaragen im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht. Hierzu gehören nicht nur klassische Aufgaben wie Brandschutzkontrollen oder die Reinigung, sondern auch die Sichtung und Prüfung der bautechnischen Tauglichkeit einer Tiefgarage. Wird ein Schaden festgestellt, so hat der Verwalter die Pflicht, die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen zu planen, die Beschlussfassung der Eigentümer zu veranlassen, sowie die erforderlichen Maßnahmen zu überwachen und ggf. die Einstandspflichten einer Versicherung zu prüfen.
Im Folgenden soll dem Immobilienverwalter anhand typischer Schadensbilder in einer Tiefgarage die Notwendigkeit eines Tätigwerdens aufgezeigt werden.
Bauschäden an Tiefgaragen in Stahlbetonbauweise weisen oft ein typisches Ursachenprofil auf:
• Viele Schäden entstehen durch das Eindringen von tausalzbelastetem Wasser in den Baukörper. Die Chloride rufen die Korrosion des Bewehrungsstahls hervor.
• Risse sind bei Stahlbetonbauwerken in der Regel nicht vermeidbar. Dadurch gelangen Schadstoffe leichter in den Baukörper, die Gefahr größerer Schäden steigt.
Damit aus kleinen Schäden keine großen Sanierungsfälle erwachsen, sollten Tiefgaragen regelmäßig begutachtet werden. Einen festen Fristenplan gibt der Gesetzgeber nicht vor. Es empfiehlt sich, die Sichtung mindestens einmal jährlich, insbesondere bei starkem Regen und nach der Winterzeit durchzuführen.
Neben den reinen Kosten für die Instandsetzung der Tiefgarage sind ggf. auch Einnahmeausfälle zu kalkulieren: Während der Arbeiten sind die Parkflächen nicht oder nur eingeschränkt nutzbar. Eine jährliche Inspektion — inklusive eventuell notwendiger kleinerer Instandsetzungsmaßnahmen — ist letztlich wirtschaftlicher, als einige Jahre Wartungskosten zu sparen und dann große Instandsetzungsmaßnahmen stemmen zu müssen.
Parkdecks mit Pflasterbelägen haben keine direkt befahrenen Stahlbetonbauteile. Hier ist der Blick vor allem auf die Streifen- oder Einzelfundamente, auf Sockel und Stützen von Wänden zu richten. Sie sind so zu schützen, dass die Dauerhaftigkeit des Bauwerks über die gesamte Lebensdauer gewährleistet ist. Im Altbestand fehlen die entsprechenden Schutzbeschichtungen häufig.
Kostenfalle für Käufer
Vor dem Kauf einer Immobilie mit Tiefgarage empfiehlt es sich insbesondere, deren Dauerhaftigkeit und Standsicherheit durch Fachleute beurteilen zu lassen. Laien erkennen nur fortgeschrittene Schäden, latente Schäden werden oft erst nach Jahren sichtbar. Das ist beispielsweise der Fall, wenn die Korrosion des Bewehrungsstahls als Lochfraß abläuft — dieser Prozess ist an der Betonoberfläche selten sofort zu entdecken.
Bei der Suche nach sachkundigen Personen helfen Spezialisten für Instandsetzungsprodukte aus Bauhandwerk und Bauchemie wie beispielsweise die Fa. StoCretec (Kriftel). Aus der täglichen Arbeit ist ein dichtes Netz aus erfahrenen Gutachtern entstanden.
Aber auch Architekten, Bauingenieure und Projektentwickler können beratend zur Seite stehen.