Logistikimmobilien sind gefragt. Daran haben auch die zwei vergangenen herausfordernden Jahre der Corona-Pandemie nichts geändert. Gleichzeitig steigen die ökologischen Anforderungen an Gebäude auch in diesem Segment.
Von Fabian Winkler
Die Energiewende ist in vollem Gange und moderne Logistikimmobilien werden so gebaut, dass deren Nutzer erstens künftig wenig Strom verbrauchen müssen und zweitens selbst Energie erzeugt wird — beispielsweise durch Photovoltaikpaneele auf den Dächern. Wer aber glaubt, dass der Bedarf an Logistikimmobilien durch Neubauten gedeckt werden kann, irrt sich: Die Bautätigkeit ist zuletzt stark zurückgegangen und es fehlen auch entsprechende Flächen. Die neuen Prime-Produkte, die den Anforderungen des Umweltschutzes entsprechen, sind zudem für die breite Masse der Mieter kaum bezahlbar.
Bestand wird mit wenigen Griffen für Logistik nutzbar
Der Bestand rückt folglich wieder mehr in den Fokus der Immobilieninvestoren. Ihr Ziel wird in den kommenden Jahren sein, vorhandene Objekte zu ertüchtigen — und zwar so, dass sie auch in zehn Jahren noch den ökologischen Anforderungen des Marktes gerecht werden. Mit dem entsprechenden Know-how ist es möglich, bereits bestehende Immobilien für die Logistik oder die Leichtindustrie nutzbar zu machen. Um dem Mangel an Flächen entgegenzuwirken, besteht die Möglichkeit, auch in C-Lagen zu investieren. Objekte in diesen bislang noch weniger beliebten Gegenden, die einen schnellen Gewinn versprechen, sind zwar mittlerweile vom Markt. Doch mit einer vorausschauenden und klugen Planung kann der Bestand umweltschonend erweitert werden, ohne alte Gebäudekomplexe komplett abzureißen.
Mieter streben wieder langfristige Verträge an
Anhand einzelner Projekte können Investoren heute bereits zeigen, wie sie alte Immobilien für die Zukunft ertüchtigen —und das sollten sie auch tun. Denn klar ist: Es geht dem Transaktionsmarkt aktuell nicht gut und die Käufer halten sich zurück. Diese Tatsache geht auch an den Mietern nicht vorbei. Längst haben sie bemerkt, dass es kein Überangebot an Mietflächen mehr gibt, und begeben sich wieder proaktiv in die Mietvertragsverhandlungen. Das war vor ein paar Jahren noch nicht zwingend notwendig, da der Markt es ihnen ermöglichte, für ein paar Prozent mehr Miete auch kurzfristig in einen Neubau umzuziehen. Inzwischen haben sich die Nutzer von dem Schock, der ihnen durch die Indexmieten als Folge der Inflation widerfuhr, erholt und gehen wieder dazu über, sich um ein langfristiges Mietverhältnis zu bemühen: Wenn sie eine sanierte Immobilie beziehen, binden sie sich inzwischen in der Regel etwa zehn Jahre.
Mietverträge sind auf nachhaltiges Handeln ausgerichtet
Nicht nur, wer Immobilien baut, sondern auch, wer sie nutzt, wird in Zukunft nachhaltiger handeln müssen. Denn die Taxonomie-Regelungen beziehen sich auch auf CO2-Emissionen im laufenden Betrieb. Das Thema Green Lease — auf Nachhaltigkeit gerichtete Mietverträge — wird für Investoren und Mieter künftig eine bedeutende Rolle spielen. Viele Nutzer, die aktuell noch zu wenig über ihren eigenen Energieverbrauch wissen, werden in Zukunft in ihren Mietverträgen zu nachhaltigem Handeln angeleitet werden: Der eigene Strom- und Wärmeverbrauch wird transparent gemacht. Und da das Thema Umweltschutz den meisten Menschen immer wichtiger wird, handeln die Vermieter auch im Interesse ihrer Nutzer.
Differenzierter Blick auf den eigenen Bestand ist gefragt
Die Investoren stellen sich nun der Herausforderung, die Immobilien so instand zu setzen, dass sie auch in zehn Jahren noch den strengen Anforderungen des Umweltschutzes genügen. Dazu ist ein differenzierter Blick auf den eigenen Bestand notwendig, denn die wenigsten Objekte eignen sich beispielsweise dazu, mit einer wirtschaftlichen Photovoltaikanlage ausgestattet zu werden — und es ist übrigens auch nicht immer sinnvoll, stattdessen auf die Pkw-Stellplatzflächen auszuweichen. Die Idee, den benötigten Strom selbst zu erzeugen, scheint zwar zunächst naheliegend. Bei genauerer Betrachtung ist der Strom jedoch nicht so leicht zu vermarkten. Ob es sich rentiert, Strom selbst zu erzeugen, hängt zum einen davon ab, wie lange Mieter in einem Objekt bleiben — je länger das Mietverhältnis, desto rentabler die Energieanlage. Zum anderen ist ein Konflikt vorprogrammiert: Selbst Energie herzustellen, rechnet sich erst richtig, wenn man ihn direkt an die Mieter verkauft. Wer den eigenen Mietern Strom verkauft, wird jedoch in aller Regel zunächst wenig Interesse daran haben, diese bei Stromsparmaßnahmen, wie beispielsweise intelligenten Beleuchtungskonzepten, zu unterstützen. Unterm Strich gibt es momentan lohnendere und sinnvollere Maßnahmen als Photovoltaik und Mieterstrom, um Energie und Kosten zu sparen: Viel Potenzial steckt zum Beispiel in der intelligenten Nutzung von Restwärme, die bei vielen Nutzern anfällt. Die Liste der Möglichkeiten, um Energie zu sparen, ist lang —was ein gutes Zeichen für den Klimaschutz ist. Um all diese Ideen bei zukünftigen Projekten sinnvoll umzusetzen, müssen Immobilieninvestoren sich Wissen im Bereich der Energieversorgung aneignen. Wer neue Projekte entwickelt und den Bestand nachhaltig revitalisieren möchte, sollte sich deshalb mit diesen Themen umfassend auseinandersetzen.
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